Dans un arrêt remarqué du 19 juin 2025 (Civ. 3e, n° 23-18.853), la Cour de cassation vient rappeler avec force que les obligations du bailleur en matière d’entretien et de jouissance paisible ne sont pas de simples engagements de moyens, mais bien des obligations de résultat. Une décision qui renforce la protection des locataires commerciaux et clarifie les responsabilités du bailleur, même en cas de désordres provenant des parties communes.

Maître Baptiste Robelin revient sur cette jurisprudence à fort impact pratique.

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur d’un bail commercial de délivrer la chose louée en bon état de réparation de toute espèce, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, et d’en garantir la jouissance paisible. L’article 1720 du même Code précise que le bailleur doit effectuer toutes les réparations nécessaires, autres que locatives, pendant la durée du bail.

La Cour de cassation qualifie clairement cette obligation d’obligation de résultat : le bailleur est tenu d’atteindre un résultat déterminé, à savoir la mise à disposition d’un bien conforme à l’usage prévu. Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en cas de force majeure, seule cause d’exonération admise.

Ainsi, même en l’absence de faute, le bailleur est responsable si le résultat n’est pas atteint. Cette position est conforme à la doctrine dominante, qui distingue l’obligation de résultat de l’obligation de moyens, cette dernière n’imposant qu’une diligence raisonnable.

Dans l’affaire commentée, des désordres affectaient les faux plafonds des locaux loués, en raison de problèmes provenant des parties communes de l’immeuble. La bailleresse, informée de la situation, n’avait pas exécuté les travaux elle-même, ni avancé les fonds nécessaires à leur réalisation.

La Cour rappelle que le bailleur est tenu d’entretenir le bien en état de servir à l’usage prévu, et que cette obligation implique, à défaut d’exécution directe, l’avance des sommes nécessaires au locataire pour effectuer les travaux. Le fait que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes ne constitue pas une cause exonératoire, sauf force majeure.

La cour d’appel, qui avait refusé d’indemniser la locataire au motif de l’absence de faute de la bailleresse, voit sa décision cassée. En effet, dans le cadre d’une obligation de résultat, la faute n’est pas une condition de la responsabilité.

La garantie de jouissance paisible, également prévue à l’article 1719 du Code civil, est elle aussi qualifiée d’obligation de résultat. La Cour de cassation précise que les démarches entreprises par le bailleur auprès du syndic de copropriété ne le libèrent pas de cette obligation.

Même si le trouble provient des parties communes, le bailleur reste tenu de garantir la jouissance paisible du locataire. L’absence de force majeure caractérisée empêche toute exonération. Cette position protège efficacement le locataire, qui ne doit pas subir les lenteurs ou les carences du syndic.

La Cour rappelle également le principe fondamental de l’indemnisation intégrale du préjudice en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le locataire doit être indemnisé pour la totalité du trouble de jouissance subi, depuis le moment où le bailleur a été informé des désordres jusqu’à leur cessation effective.

Cette précision souligne l’importance de l’information du bailleur : sa responsabilité ne peut être engagée que s’il a été mis au courant des désordres. Il appartient donc au locataire d’alerter son bailleur dès l’apparition de vices ou de dégradations.

Enfin, l’arrêt commenté aborde une question contractuelle importante : la validité d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse. La Cour de cassation rappelle que de telles clauses sont irrégulières, car elles créent un déséquilibre au détriment du locataire.

Cependant, seule la stipulation prohibée (la hausse unilatérale) est réputée non écrite, sauf indivisibilité de la clause. En l’espèce, la cour d’appel a pu écarter les mots « uniquement à la hausse » tout en maintenant le reste de la clause, solution validée par la Cour de cassation.

Cet arrêt s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle claire : renforcer la protection du locataire commercial face aux manquements du bailleur. En qualifiant les obligations d’entretien du bailleur d’obligations de résultat, la Cour de cassation impose une responsabilité automatique, sauf cas de force majeure.

Cette rigueur vise à garantir la sécurité juridique des relations locatives, en particulier dans le contexte des baux commerciaux, où les enjeux économiques sont souvent importants.

Par Baptiste Robelin, avocat associé du cabinet NOVLAW, expert en droit immobilier et baux commerciaux