La prise en charge des travaux d’accessibilité dans les baux commerciaux

Baptiste Robelin, avocat spécialisé en droit de l’hôtellerie et de la restauration, vous livre quelques conseils concernant les travaux d’accessibilité dans votre hôtel/restaurant.

En droit des baux commerciaux, la prise en charge des travaux d’accessibilité n’incombe pas nécessairement à l’une ou l’autre des parties mais résulte de la libre répartition des charges et travaux au sein du bail commercial. Dans ces conditions, le bail commercial peut parfaitement mettre à la charge du preneur tous les travaux qui auraient trait à l’accessibilité des locaux.

En outre, l’article 1719 du Code civil (deuxièmement) dispose que le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Ainsi, en cas de silence du bail sur ce point, les travaux seront alors à la charge du bailleur (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 7 janvier 1998, 95-21.027).

Extrait de l’article 1719 du code civil : « : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…) 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; ».

Ceci étant, l’article 1719 deuxièmement n’étant pas d’ordre public, certaines clauses du bail pourront, indirectement ou de manière assez générale, imposer au preneur la prise en charge des travaux d’accessibilité au local qu’il loue. C’est notamment le cas lorsque le contrat de bail stipule que le preneur prendra à sa charge les travaux imposés par l’autorité administrative ou une clause analogue se référant aux travaux rendus obligatoires par une nouvelle réglementation.

Deux situations peuvent alors se présenter :

  • Soit le bail ne prévoit pas que les travaux imposés par l’autorité administrative sont à la charge du preneur,

  • Soit le bail prévoit que les travaux imposés par l’autorité administrative sont à la charge du preneur.

Le bail ne prévoit pas que les travaux imposés par l’autorité administrative sont à la charge du preneur

En l’absence de clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux prescrits par l’administration, la jurisprudence de la cour de cassation est constante : il appartient au bailleur de supporter le coût des travaux de mise en conformité au titre de son obligation de délivrance (défini à article 1719 du Code civil). Elle lui impose de maintenir les lieux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés.

Exemple de jurisprudence de la cour de cassation : « en application de l’article 1719 du Code civil, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle » (Cour de cassation, chambre civile 3 ; Audience publique du mardi 15 juin 2010 ; n° de pourvoi: 09-12187).

Dans ce cas, le preneur est créancier d’une obligation consistant dans « la réalisation des travaux d’accessibilité », il peut contraindre en justice son bailleur, débiteur, de faire faire, à ses frais, les travaux imposés par cette réglementation (Cass. civ. 3ème, 14 septembre 2017, n°16-21.799). Pour ce faire, le preneur doit préalablement envoyer à son bailleur une injonction par lettre recommandée avec accusé de réception. Le droit du preneur repose sur l’article 1144 du Code civil.

Article 1144 du code civil : « Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution ».

Le bail prévoit que les travaux imposés par l’autorité administrative sont à la charge du preneur

Voici quelques exemples de clauses qui peuvent mettre à la charge du locataire les travaux imposés par l’autorité administrative :

  • « Le preneur devra se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes, et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués ».

  • « Le preneur exécutera les travaux qui pourraient être exigés par le service de salubrité et les inspecteurs du travail, pour la ventilation, l’aération, la sécurité, et toutes autres prescriptions ainsi que tous les travaux déterminés par les règlements administratifs »

En revanche d’autres clauses ne mettent pas à la charge du preneur les travaux imposés par l’administration. Ainsi, une cour d’appel a pu juger que la clause selon laquelle « le locataire s’oblige à prendre l’immeuble dans son état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient ou deviendraient nécessaires à la toiture et aux gros murs », ne vise pas expressément les travaux prescrits par l’autorité administrative. De même la clause qui oblige le locataire «à se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s’y rapporter », ne prévoit pas de façon explicite à qui revient la charge des travaux nécessaires pour satisfaire aux prescriptions administratives.

A retenir

En conclusion, le preneur d’un bail commercial peut se trouver devant l’une des situations suivantes :

  • Soit il existe dans son bail une clause spécifique qui met à sa charge les travaux d’accessibilité, le preneur devra donc les exécuter sans réclamer d’indemnité au bailleur. Toutefois, il faut préciser que la Cour de Cassation apprécie sévèrement la notion de « stipulation expresse » ( Cass. civ. 3ème, 5 octobre 2017, n°16-11.470)  ;

  • Soit il existe dans son bail une clause générale qui met à sa charge les travaux imposés par l’administration, le preneur devra donc réaliser à sa charge les travaux d’accessibilité ;

  • Soit il n’existe aucune clause qui met à sa charge les travaux d’accessibilité, son bailleur devra donc réaliser les travaux conformément au droit commun et plus particulièrement à l’article 1719-2 du Code civil.

Il faut donc prêter une attention toute particulière à la rédaction du contrat de bail commercial.

ACTU : Depuis la mise en place du dispositif PINEL en 2014, l’article R145-35 du Code de commerce met à la charge du bailleur (sans possibilité d’aménagement) les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.

Obtenir l’autorisation de réalisation des travaux d’accessibilité

Baptiste Robelin, avocat spécialisé en droit de l’hôtellerie et de la restauration, vous donne un véritable guide pratique pour effectuer les travaux d’accessibilité de votre hôtel/restaurant.

Dans le cas où les travaux sont mis à la charge du preneur par le bail commercial, vous devrez peut-être obtenir une autorisation auprès de votre bailleur mais aussi auprès de la copropriété.

Auprès du bailleur

En cas de travaux devant être réalisés par le preneur, il arrive régulièrement que le bail commercial prévoit que ce dernier soit dans l’obligation d’obtenir l’autorisation du bailleur (propriétaire des murs).

Si le bailleur ne répond pas ? Dans ce cas le locataire peut passer par voie judiciaire afin de se voir accorder l’autorisation nécessaire à son activité.

Si le bailleur refuse ? Le refus du bailleur doit nécessairement être légitime et justifié, sinon il s’agira d’un abus de droit (CA Paris, 26 juin 2002, Cass 3ème civ, 27 juin 1990)

Le cas échéant auprès de l’assemblée des copropriétaires

Une autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires est requise lorsque vos travaux impactent également les parties communes, ou même l’aspect extérieur de l’immeuble.

Exemples de travaux nécessitant une autorisation : agrandissement d’une fenêtre, percement d’un plancher pour passer une canalisation ou d’un mur pour mettre en communication deux pièces contiguës, peinture des fenêtres ou des portes palières ou encore installation de volets, etc

Comment faire ?  Il faut adresser le projet de travaux au syndic préalablement à la tenue de l’assemblée de copropriétaires. Le projet de travaux prend la forme d’un dossier constitué d’un devis technique établi par architecte précisant la nature des travaux envisagés et les modalités de réalisation de ces derniers.

Le syndic vient annexer ces documents à la convocation d’assemblée.

Attention :  S’il incombe au locataire d’effectuer les travaux, il doit passer par l’intermédiaire de son bailleur afin qu’il dépose sa demande auprès du syndic de copropriété.

Si le demandeur devant effectuer les travaux n’est pas le bailleur mais un de ses locataires, c’est par l’intermédiaire de ce dernier que la demande est déposée auprès du syndic de copropriété.

Comment se déroule le vote ? Pour que l’autorisation soit accordée il faut que le projet recueille la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi du 10 juillet 1965, article 25).

Si la majorité n’est pas atteinte ? Dans ce cas de figure, deux situations peuvent se présenter :

  • Si un tiers des voix des copropriétaires a été obtenu pour le projet, un nouveau vote peut avoir lieu immédiatement mais cette fois à la majorité simple (article 24, loi du 10 juillet 1965).

  • Si le tiers des voix n’a pas été atteint, une nouvelle assemblée pourra statuer à nouveau, cette fois aussi en majorité simple (article 24 loi du 10 juillet 1965). Précisons que cette nouvelle assemblée pourra procéder au vote à la majorité simple uniquement si elle est convoquée dans les trois mois.

Lorsque les travaux sont autorisés par l’assemblée, les opposants ou défaillants peuvent contester la régularité de l’autorisation en saisissant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et ce dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

A l’inverse, si les travaux ont été refusés par l’assemblée, le demandeur pourra, en dernier recours, demander au juge de les autoriser (article 30 loi du 10 juillet 1965). Le locataire doit alors saisir le tribunal dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée, sinon la demande sera irrecevable.

Attention : Le demandeur ne pourra en aucun cas effectuer des travaux sans cette autorisation, ni le locataire, ni le bailleur. Si tel est le cas, ils seront responsables in solidum devant l’assemblée.

Baux commerciaux : Prise en charge des travaux d’accessibilité

Baux commerciaux : Prise en charge des travaux d’accessibilité