Changement de destination : Peut-on transformer un local d’habitation en local commercial ? L’inverse est-il également possible ?

Le local d’habitation est un bien immobilier destiné au logement des personnes physiques. Le local commercial quant à lui est un bien immobilier destiné à une exploitation commerciale.

Les dispositions législatives ont prévu des passerelles permettant de transformer un local d’habitation en un local commercial ou inversement.

Comment transformer un local d’habitation en local commercial ?

La question se pose ici est de savoir comment s’effectue le passage d’un local d’habitation à un local professionnel.

Le changement d’usage

Pour procéder à la transformation d’un local d’habitation en un local d’activité économique ou en local commercial, il est indispensable de se soumettre à la réglementation des changements d’usage, et donc parfois solliciter une autorisation. L’autorisation de changement d’usage est prévue par l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation, elle est nécessaire lorsque deux conditions sont cumulativement réunies. Il doit s’agir :

  • D’un projet de transformation portant sur un local d’habitation, c’est-à-dire sur toutes les catégories de logements ainsi que leurs annexes ;

  • D’un logement situé dans une commune de plus de 200.000 habitants et dans le département des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), à l’exclusion des zones franches urbaines.

L’autorisation préalable de changement est délivrée par la mairie de la commune dans laquelle se situe l’immeuble ou le local. L’autorisation accordée est personnelle et liée à l’occupant.

Le changement de destination

La transformation d’un logement en local professionnel ou commercial est un changement de destination. Au regard des règles de l’urbanisme, ce changement de destination est attaché au local, de plus il est définitif.

La transformation est soumise au contrôle de l’administration et nécessite une autorisation d’urbanisme. Le type de demande d’autorisation d’urbanisme varie en fonction de l’existence ou non de travaux. Plusieurs situations :

  • Lorsqu’il est question d’un changement de destination accompagné de travaux créant plus de 20 mètres carrés de surface de plancher ou modifiant la structure porteuse de la façade de l’immeuble, un permis de construire un nécessaire.

  • Lorsqu’un changement de destination s’effectue sans travaux ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers, une simple déclaration préalable est exigée.

Il faut noter que la demande de permis de construire ou la déclaration préalable servent de demande d’autorisation nécessaire pour un changement d’usage.

En cas de changement de destination ayant pour objet la création d’un local de travail dans la Région Île-de-France, le Code de l’urbanisme prévoit l’obligation d’obtenir un agrément administratif. Cet agrément doit être demandé à la mairie pour les projets concernant une surface supérieure à 1000 m².

La déclaration en vue de la mise à jour de la valeur locative

Un changement d’affectation de propriétés bâties au même titre qu’un changement d’utilisation de locaux professionnels ou commerciaux doivent faire l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale.

La déclaration vise à mettre à jour la valeur commerciale des locaux, nécessaire au calcul de la taxe foncière. Le propriétaire doit adresser cette déclaration au bureau du cadastre dont dépendent les locaux dans les 3 mois qui suivent la réalisation du changement.

Comment transformer un local commercial en local d’habitation ?

La transformation d’un local professionnel ou commercial en local d’habitation est également possible. Toutefois, elle doit respecter les règles en vigueur en matière d’urbanisme et le règlement de copropriété s’il existe.

Les règles de l’urbanisme

Toute transformation de local commercial en logement doit être en conformité avec le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune ou de l’intercommunalité (PLUi). Pour cela, il est nécessaire de consulter la mairie ou d’y déposer une demande d’autorisation d’urbanisme.

Le plan local d’urbanisme peut prévoir des règles concernant des rez-de-chaussée dans certains immeubles ou interdire la transformation d’un local en logement afin de protéger les commerces de proximité.

Si vous souhaitez faire un changement de destination,  il est nécessaire de déposer à la mairie du lieu de situation de votre local une déclaration préalable de travaux. Si les travaux ont pour effet de modifier la structure ou la façade du bâtiment vous devez également déposer une demande de permis de construire.

Enfin, si votre local fait plus de 150 m² de surface de plancher, il est obligatoire de faire appel à un architecte.

Les règles de copropriété

Lorsque le local commercial se situe dans un immeuble de copropriété, il est impératif de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas les changements d’affectation de local.

Il faut également obtenir un accord de l’assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité des voix avant d’effectuer les travaux nécessaires.

L’information du bureau du cadastres

La transformation d’un local commercial en local d’habitation supprime les contributions économiques territoriales et la transformation de la taxe d’habitation auxquelles était soumis le propriétaire. Elle modifie également le montant de l’impôt foncier, ce dernier étant calculé sur la valeur locative cadastrale qui diffère entre une activité commerciale et un logement.

Pour cela, il faut remplir une déclaration (Déclaration de changement de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties)  et l’envoyer ou le déposer au bureau du cadastre dans un délai de 3 mois à compter de la réalisation du changement de destination.

N’hésitez pas à faire appel au Cabinet NOVLAW Avocats  pour vous accompagner dans vos projets de changement de destination (audit des règles d’urbanisme, analyse des règles de copropriété) et dans vos démarches.