Avant de commencer, il me parait important de définir l’investissement immobilier commercial : Investir dans de l’immobilier commercial implique l’achat de propriétés commerciales et industrielles telles que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des usines.

Avant de vous lancer dans l’achat de vos murs professionnels, il est important de bien réfléchir à votre projet et de vous faire accompagner par des professionnels. En effet, il s’agit d’un investissement important qui nécessite une analyse approfondie de votre situation financière et de votre projet d’entreprise.

Quand on est entrepreneur se pose la question de savoir s’il est préférable d’acheter ses locaux ou de les louer. Investir dans ses murs professionnels est un choix judicieux pour tout entrepreneur souhaitant pérenniser son activité.

Acheter ses murs professionnels permet de se constituer un patrimoine professionnel, il faut cependant veiller à bien définir ses objectifs et évaluer ses besoins :

• Il est important d’évaluer ses besoins en fonction de son activité. Il faut prendre en compte la superficie nécessaire, l’emplacement, la capacité d’accueil et les équipements.
• Définir le bon montage juridique et financier : en général, il est préférable de créer une société à l’impôt sur les sociétés (SCI, SAS, etc.) qui deviendra propriétaire du bien et supportera la dette. L’avantage est que vous pouvez conserver ce bien, même si vous cédez un jour votre entreprise. Il sera donc nécessaire d’établir un bail commercial entre la société propriétaire du bien et la société d’exploitation.
• Investir dans ses murs professionnels engendre des coûts supplémentaires tels que les frais de notaire, les travaux d’aménagement, les charges de copropriété, etc. Il est important d’anticiper ces coûts et de les intégrer dans son plan de financement.

Il existe plusieurs options de financement pour investir dans ses murs professionnels, tels que le prêt bancaire ou le crédit-bail immobilier. Il est important de trouver la bonne option de financement, en fonction des besoins de l’entreprise. Il est primordial de définir la bonne stratégie d’investissement et de financement pour optimiser au mieux son acquisition. Il conviendra alors de se faire accompagner par un consultant en financements pour les entreprises.

En quoi consiste l’accompagnement par un consultant en finance d’entreprise ?

Le consultant en finance d’entreprise pourra vous accompagner pour :

• Analyser l’opération et étudier la faisabilité du projet d’acquisition ;
• Définir la bonne stratégie d’investissement et de financement ;
• Optimiser et structurer le montage juridique, fiscal et financier ;
• Valider le plan de financement ;
• Rédiger un business plan et construire un prévisionnel cohérent ;
• Monter un dossier complet ;
• Rechercher le financement et le bon partenaire bancaire ;
• Trouver la meilleure solution de financement.

Une analyse approfondie est nécessaire. Cette analyse portera sur la solvabilité de votre société d’exploitation. Cette dernière viendra verser un loyer à la société propriétaire du bien, permettant de rembourser les annuités d’emprunt. Il faudra prévoir une rentabilité suffisante et respecter différents indicateurs financiers pour obtenir un financement.

Une fois acquis, vous pouvez louer votre bien et l’utiliser pour votre propre entreprise. Toutefois, assurez-vous de respecter toutes les réglementations en matière de location et d’utilisation de locaux professionnels.

Selon la nature de votre activité, il conviendra d’opter pour un bail commercial (pour les activités de type commerce ou industrie) ou un bail professionnel (pour les activités de type tertiaire).

Ces deux baux sont parfaitement adaptés pour la relation juridique entre la société opérationnelle et la société détenant les murs (en général une SCI ou une SAS immobilière).

En revanche, le bail commercial et le bail professionnel n’offrent pas les mêmes intérêts et ne fonctionnent pas de la même manière.

La durée diffère : 9 ans pour le bail commercial et 6 ans pour le bail professionnel.

Les conditions de résiliation sont sensiblement différentes également : le bail professionnel peut être résilié à tout moment, sous réserve de respecter un préavis minimum, là où le bailleur n’a pas la possibilité de résilier un bail commercial avant la fin (9 ans) sauf accord avec le locataire.

Différence majeure entre le bail commercial et le bail professionnel, le droit au renouvellement du locataire. Ce droit est d’ordre public dans un bail commercial. Cela implique que si le bailleur souhaite faire partir son locataire, il devra l’indemniser en lui versant une indemnité d’éviction.

Il est vrai que si le locataire et le bailleur se confondent (dès lors que la société locataire et celle du bailleur sont constituées des mêmes actionnaires) la relation locative ne devrait en principe pas être source de difficulté. Toutefois, il arrive parfois que les intérêts des actionnaires exploitant l’entreprise et ceux des actionnaires titulaires des murs (détenant les parts de la SCI ou SAS immobilière) divergent. Sans aller jusqu’à un contentieux ou un conflit, il vaut mieux choisir un bail qui tienne compte de ces éventuelles difficultés futures.

L’entrepreneur qui achète ses murs imagine souvent qu’il n’aura plus de difficulté de gestion de ses locaux dès lors qu’il devient également bailleur.

Ce n’est pas toujours le cas : d’abord, il faut noter que devenir propriétaire peut engendrer d’autres difficultés, notamment avec la copropriété.

Surtout, si l’objectif est à terme de conserver la propriété de vos murs tout en revendant votre société opérationnelle (fonds de commerce) il vaut mieux prévoir un bail adapté et pro bailleur, afin de conserver un ascendant sur votre locataire lorsque cela ne sera plus vous directement. Cela est particulièrement vrai en matière de garantie et de caution.

De la même manière, si vous n’utilisez pas toute la surface des murs que vous avez achetée, vous serez sans doute amenés à gérer des relations avec d’éventuels sous-locataires. Là encore, il vaut mieux être accompagné par un avocat spécialisé en immobilier pour gérer ces relations et éviter les conflits en prévoyant des contrats adaptés (bail de sous-location, bail dérogatoire de courte durée, contrat de mise à disposition temporaire, etc.).

Par Ronan Cortes, Consultant en financements d’entreprises, et Baptiste Robelin, expert en droit des affaires et droit immobilier.