Un encadrement légal pour équilibrer les relations locatives
L’encadrement de la rémunération des intermédiaires en matière locative constitue un enjeu central dans la régulation du marché immobilier français. À travers l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014, le législateur a souhaité instaurer un équilibre entre les droits des locataires et les obligations des bailleurs, tout en encadrant les pratiques des professionnels de l’immobilier.
Ce dispositif repose sur deux piliers fondamentaux : la répartition des honoraires entre bailleur et locataire, et le plafonnement de ces honoraires par décret. D’une part, le bailleur supporte seul les frais de gestion locative, à l’exception de certaines prestations spécifiques (visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux d’entrée) qui peuvent être partagées avec le locataire. Toutefois, le montant facturé au locataire ne peut excéder celui facturé au bailleur. Cette disposition a été validée par le Conseil constitutionnel, qui a jugé qu’elle ne portait pas atteinte de manière disproportionnée à la liberté contractuelle ni au droit de propriété.
Le plafonnement des honoraires par décret : limites et blocages
D’autre part, le montant des honoraires est plafonné par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Ce décret prévoit que les plafonds peuvent être révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, cette révision n’est pas automatique et ne constitue pas une obligation légale. En pratique, ces plafonds n’ont pas été révisés depuis l’entrée en vigueur du décret, suscitant des interrogations et des contestations de la part des professionnels du secteur.
Dans ce contexte, plusieurs représentants des professions immobilières ont sollicité une révision des plafonds auprès du ministère du Logement. Face à l’absence de réponse, une requête a été déposée devant le Conseil d’État. Dans sa décision du 7 mai 2025 (n° 499287), la haute juridiction administrative a confirmé l’absence d’obligation légale de révision. Elle a estimé que ni le décret de 2014 ni l’article 5 de la loi de 1989 n’imposent une révision automatique des plafonds, même en cas de variation de l’IRL. En l’absence de seuil ou de mécanisme de calcul contraignant, la révision reste à la discrétion de l’administration.
Le Conseil d’État a également rejeté l’argument selon lequel cette absence de révision violerait le principe de libre détermination des prix par le jeu de la concurrence, tel que prévu à l’article L. 410-2 du Code de commerce. Il a rappelé que ce principe admet des exceptions, notamment dans le cadre de régulations spécifiques comme celle des honoraires locatifs.
Cette jurisprudence confirme la volonté du législateur et du juge administratif de maintenir un encadrement strict des honoraires d’intermédiaire imputables aux locataires, tout en laissant une marge de manœuvre à l’administration quant à l’évolution des plafonds. Elle souligne également la complexité de concilier protection des consommateurs, liberté économique et stabilité réglementaire.
En conclusion, l’encadrement de la rémunération des intermédiaires en matière locative s’inscrit dans une logique de régulation équilibrée. Elle s’ajoute d’ailleurs à un arsenal complet visant à encadrer le système de rémunération des agents immobiliers, profession particulièrement encadrée.
L’objectif du législateur est d’assurer la protection des locataires contre les frais excessifs et disproportionnés. La possibilité de révision des plafonds existe, mais elle n’est ni automatique ni obligatoire. Cette situation appelle peut-être à une clarification législative ou réglementaire, afin de mieux encadrer les conditions de révision et d’assurer une plus grande transparence pour l’ensemble des acteurs du marché locatif.
