Vers un encadrement expérimental des loyers commerciaux pour revitaliser les centres-villes

Les maires de Bordeaux et Lyon ont écrit au Premier ministre pour demander un encadrement des loyers des baux commerciaux, leurs pouvoirs administratifs ne leur permettant pas de mettre en place une telle mesure sans l’aval préalable de l’État.

Sans être un partisan de l’interventionnisme étatique systématique, cette proposition nous semble intéressante et mériterait d’être sérieusement examinée, et pourquoi pas mise à l’essai.

On sait que le statut des baux commerciaux prévoit un encadrement du loyer, avec notamment un mécanisme de plafonnement au stade du renouvellement et des échéances de révision (contractuelle ou légale).

Rien n’est prévu en revanche au stade de la conclusion du bail commercial, où les parties jouissent de la plus entière liberté pour fixer le montant du loyer initial.

On pourrait penser que le marché se régule naturellement, et que le montant des loyers suit naturellement les variations de l’offre et de la demande. La réalité semble malheureusement démontrer le contraire.

La vacance locative à laquelle de plus en plus de centres-villes sont confrontés est, de toute évidence, en partie liée à des loyers trop élevés.

Dans la mesure où la valeur vénale des locaux commerciaux dépend essentiellement de leur rendement locatif, les bailleurs -souvent multipropriétaires- préfèrent manifestement assumer la charge de locaux vides, plutôt que de descendre le montant de loyers auxquels ils pensent – à tort ou à raison – pouvoir prétendre.

Cette forme de cécité, dans un contexte économique toujours plus dégradé, se vérifie également au stade de l’exécution du bail : combien de faillites de commerçants (restaurateurs et autres) s’expliquent à l’évidence par des loyers trop élevés, alors même que le pouvoir d’achat ne cesse de se dégrader et que les prix des matières premières ne cessent de flamber (énergies, produits, services, etc.).

Difficile, pour ne pas dire impossible, parfois, de faire face à des loyers surévalués, avec des bailleurs désireux de ne pas voir altérer les rendements fonciers et la valeur supposée de leurs immeubles.

La politique d’encadrement des loyers existe déjà en matière de baux d’habitation et son adoption progressive par de plus en plus de mairies, démontre le succès du dispositif.

Certes, on objectera que nombre de bailleurs ne jouent pas le jeu et continuent de louer des passoires thermiques et logements indécents à des prix totalement décorrélés des valeurs autorisées.

Mais, outre le fait qu’il ne s’agit pas de la majorité des bailleurs, il n’en demeure pas moins que l’existence d’une règlementation, et les risques de sanction qui y sont associés ont un impact réel sur le prix des loyers pratiques. De même que les politiques tendant à interdire ou limiter les locations saisonnières en centre-ville, par des interdits administratifs, libèrent réellement des surfaces habitables.

De toute évidence, la règlementation peut induire des effets vertueux et répondre à des enjeux réels, qu’ils soient sociaux ou économiques.

Aux partisans du « laissez-faire » et libéraux à tous crins, on objectera que, qu’ils le veuillent ou non, nous vivons déjà dans une économie hautement régulée et que les règles, si elles peuvent avoir un effet pervers lorsqu’elles existent à l’excès, s’avèrent souvent nécessaires pour réguler et protéger les marchés.

L’idée d’un encadrement des loyers commerciaux n’est donc ni saugrenue, ni le fruit de l’imagination fantaisiste de dangereux gauchistes cherchant à tout prix à faire « payer les riches et propriétaires ».

Ceux qui prônent cette mesure d’encadrement – dont nous faisons partie – le font en grande partie par souci de venir en aide aux commerçants et restaurateurs, créateurs d’entreprise, de valeurs et de richesses, trop souvent malmenés et que les différentes crises (covid, énergie, etc.) n’ont pas épargnés ces dernières années.

Cette mesure répond en outre à une problématique urbanistique et de politique de la ville, nécessaire, face à la désertification des centres urbains, faute de preneurs pour occuper les locaux commerciaux.

Enfin, le dispositif proposé est avant tout expérimental ; que perdrait-on à essayer une mesure quelques mois, afin de voir et apprécier ses effets ?

Tout ce qui va dans le sens de la promotion de l’activité économique et de l’aide au petit commerce va dans le bon sens : redonner de la vie aux quartiers et centres urbains, favoriser la création de valeur et protéger le petit commerce et le savoir-faire de nos artisans, restaurateurs et petits producteurs.