Dans un arrêt marquant rendu le 18 septembre 2025 (pourvoi 23.24.005), la Cour de cassation française a précisé les conditions dans lesquelles un locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement de ses loyers dans un bail commercial.

Cette décision renforce les droits du preneur face à un bailleur qui ne respecte pas ses obligations, notamment en matière de livraison des locaux.

L’affaire concernait un locataire d’un bail dérogatoire de vingt-trois mois qui, suite à un important dégât des eaux, avait été contraint de quitter les lieux, les rendant impropres à leur usage. Alors que le bailleur réclamait le paiement des loyers dus pendant cette période, le locataire a demandé des dommages-intérêts, arguant d’un manquement dans les obligations du bailleur qui l’empêchait de jouir de son bien.

La Cour de cassation a rappelé que l’exception d’inexécution permet au locataire de refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers lorsque les locaux sont devenus inutilisables en raison du manquement du bailleur. Ce droit est accordé sans qu’il soit nécessaire de délivrer une mise en demeure préalable. En d’autres termes, le locataire peut agir immédiatement dès qu’il constate que les locaux ne sont plus adaptés à leur destination, sans formalités supplémentaires.

La cour d’appel avait initialement condamné le locataire à payer les loyers, considérant que l’exception d’inexécution ne pouvait être invoquée, puisqu’il avait informé le bailleur de la situation par une mise en demeure en date du 1er novembre 2016. La cour estimait que cela créait une condition préalable à l’invocation de l’exception. Cependant, la Cour de cassation a annulé cette décision, soulignant que l’exigence d’une mise en demeure n’est pas prévue par la loi.

Cette décision est d’autant plus significative qu’elle s’appuie sur les évolutions récentes du droit des obligations, issues de la réforme de 2016. Selon l’article 1219 du code civil, un contractant peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie ne respecte pas la sienne, et ce, sans que la loi n’exige de notification préalable. Cela constitue une avancée pour la protection des locataires, leur offrant une plus grande latitude face aux manquements des bailleurs.

Historiquement, l’exception d’inexécution ne pouvait être invoquée que dans des cas d’impossibilité totale d’utiliser le bien loué. Ainsi, de simples désagréments, comme des infiltrations, ne pouvaient justifier un refus de paiement des loyers. La jurisprudence a toujours été claire : l’exception est réservée aux situations graves où le locataire ne pourrait pas utiliser les locaux pour l’usage prévu. La Cour de cassation, dans un précédent arrêt du 10 octobre 2024, avait même souligné que des troubles partiels pouvaient justifier une réduction du loyer, mais pas le refus de paiement total.

La précision apportée par la Cour de cassation dans la présente affaire est donc bien accueillie par les avocats et les professionnels du droit, qui voient en cette décision une clarification des droits et obligations des parties dans un contrat de bail. Elle met en lumière la nécessité pour les bailleurs de respecter leurs obligations contractuelles, sous peine de voir leurs droits au paiement des loyers remis en question.

Toutefois, cette décision soulève également des interrogations sur l’équilibre des droits entre bailleurs et locataires. Si d’une part, il est essentiel de protéger le locataire contre des manquements, il est également crucial de garantir que les bailleurs ne soient pas indument pénalisés pour des situations hors de leur contrôle. L’exigence de loyaux contrats est donc primordiale, et les parties doivent être conscientes des conséquences d’un manquement.

En pratique, cette décision encourage les locataires à être vigilants et à documenter les états des lieux de leur location ainsi que les communications avec le bailleur. Un locataire confronté à des problèmes dans les locaux doit maintenant se sentir en droit de refuser le paiement des loyers sans avoir à se soucier d’une mise en demeure préalable. Cela pourrait avoir pour effet d’inciter davantage les bailleurs à prendre leurs responsabilités au sérieux et à agir rapidement pour remédier aux problèmes affectant les locaux.

En résumé, l’arrêt de la Cour de cassation du 18 septembre 2025 marque un tournant dans la protection des droits des locataires. L’exception d’inexécution, renforcée par cette décision, représente désormais un outil puissant de protection.