On sait qu’un vendeur peut confier son bien à vendre à une agence immobilière, avec une clause d’exclusivité. Concrètement, cela implique que seule cette agence immobilière aura la possibilité de commercialiser ledit bien et de tenter de trouver un acquéreur, et ce, pendant une période donnée (trois mois). On retrouve ce type de clause dans la plupart des mandats d’agence immobilière, que ce soit pour la vente d’un appartement, d’une maison, ou encore d’un fonds de commerce.

Lorsque le mandat de l’agent immobilier renferme une clause d’exclusivité, il doit être précisé que, passé un délai de trois mois, le mandat pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties, sous réserve de respecter un préavis de 15 jours et de dénoncer le mandat par une lettre recommandée avec accusé de réception. Généralement, le mandat renferme une clause pénale indiquant que le client pourra être soumis à une sanction financière s’il ne respectait pas la clause d’exclusivité.

L’indemnité prévue en cas de violation de la clause d’exclusivité stipulée au profit de l’agent immobilier est souvent égale au montant des honoraires qui avait été fixé (bien que le juge dispose d’un pouvoir modérateur, sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil).

Dans un arrêt intéressant du 16 novembre 2022, la Cour de cassation considère qu’en cas d’exclusivité prévue au mandat de vente au profit d’une agence immobilière, le vendeur n’est pas autorisé à publier lui-même une annonce tendant à commercialiser son bien. À défaut, le vendeur s’expose à la pénalité prévue pour violation de la clause d’exclusivité.

En l’espèce, le vendeur avait signé un mandat avec une agence immobilière, afin de lui confier la vente de son bien avec clause d’exclusivité. Il avait cependant publié parallèlement une annonce sur un site de vente immobilière afin de commercialiser son bien en même temps que l’agence (et ce, alors que le mandat était en cours).

Considérant que l’exclusivité prévue au mandat avait été violée, l’agence immobilière avait assigné le vendeur afin de demander le paiement de ses honoraires, en application de la clause pénale prévue au mandat.

Pour se défendre, le vendeur faisait valoir qu’il s’était borné à publier une annonce pour vendre son bien, mais qu’aucune vente n’avait effectivement eu lieu. La cour d’appel avait dans un premier temps fait droit à la défense du vendeur, considérant que la clause d’exclusivité n’avait pas été violée dès lors qu’aucune vente n’avait été contractée.

Saisie de l’affaire, la Cour de cassation considère pourtant que l’agent immobilier pouvait se prévaloir de la pénalité financière prévue pour violation de la clause d’exclusivité, du simple fait que le vendeur avait lui-même publié une annonce pour céder son bien.

La Cour de cassation casse ainsi l’arrêt d’appel, aux termes d’un attendu lapidaire et très clair : « En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. et Mme [E] avaient violé la clause d’exclusivité les liant à l’agent immobilier, la cour d’appel, qui a refusé de mettre en œuvre la clause pénale qui, sanction du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, a violé le texte susvisé » (Cass, Civ, 3e, 16 novembre 2022, pourvoi n°21-22.400).

Les vendeurs doivent donc veiller à éviter toute manœuvre tendant à commercialiser eux-mêmes leur bien s’ils ont consenti une clause d’exclusivité au profit d’une agence immobilière, et ce pendant toute la durée du mandat.

Cet arrêt est l’occasion de rappeler les conditions applicables en matière de rémunération des agents immobiliers et la forme que doit respecter la clause pénale en cas de sanction financière.

Rappelons en effet qu’il s’agit d’une profession strictement réglementée par les termes de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, dont les dispositions sont d’ordre public (c’est-à-dire que les parties ne peuvent y déroger).

En synthèse, pour avoir droit à sa rémunération, l’agence immobilière devra respecter les règles suivantes :

• L’agence doit se prévaloir d’un mandat écrit;
• Le mandat doit être limité dans le temps (généralement fixé à trois mois)
• Les obligations de l’agent doivent être clairement explicitées;
• Enfin le mandat doit renfermer un certain nombre de mentions obligatoires (telles que le nom de l’agence et le numéro de mandat notamment).

S’agissant d’une clause d’exclusivité assortie d’une clause pénale, celle-ci doit être expresse et apparente.

L’alinéa 1^er de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version modifiée par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015 dispose ainsi que : « Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ».

Pour exemple, la clause d’exclusivité est généralement libellée comme suit :

« le présent mandat interdit au vendeur de confier la vente de ce bien à un autre cabinet de transactions immobilières, autre intermédiaire, négociateur, ou mandataire, ou de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur. À l’expiration d’un délai de trois mois à compter de sa signature, le présent mandat peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de violation de la présente clause, le vendeur s’oblige expressément et de manière irrévocable à verser au mandataire une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant total, TVA incluse, de la rémunération prévue aux présentes et ce à titre de pénalité ».

Comme on l’a vu, en cas de clause d’exclusivité, la portée est telle que le vendeur doit en principe s’interdire toute action de nature à commercialiser lui-même son bien. Il ne peut donc normalement publier une annonce lui-même afin de tenter de trouver un acquéreur. À défaut, il pourrait être condamné aux termes de la clause pénale éventuellement prévue au mandat (Jurisprudence : Cass, Civ, 3e, 16 novembre 2022, pourvoi 21-22.400).