Si l’indemnité d’immobilisation de 10 % due au promettant dans le cadre d’une promesse de vente est bien connue des acquéreurs potentiels, le montant additionnel dû à l’agence immobilière reste largement méconnu des justiciables.

Des frais supplémentaires qui peuvent considérablement faire augmenter le montant total à débourser pour le bénéficiaire de la promesse, comme l’illustre un arrêt rendu par la Cour d’appel de Nancy le 9 décembre 2024 (Cour d’appel de Nancy, 1^re chambre, 9 décembre 2024 n° 23/02384).  

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente est un contrat par lequel le promettant confère à l’autre partie, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat de vente dont les éléments essentiels sont déjà déterminés, à savoir la chose et le prix. Dans cette hypothèse, seule la levée d’option, c’est-à-dire le consentement du bénéficiaire à la conclusion du contrat projeté, forme le contrat de vente définitif.

Lorsque la promesse comporte des obligations réciproques entre le vendeur et l’acheteur, celle-ci devient un véritable contrat synallagmatique au sens de l’article 1589 du Code civil et se dénomme promesse synallagmatique de vente ou, plus communément, compromis de vente. La réalisation de la vente intervient dans ce cas lors de sa réitération par acte authentique.

On retrouve des promesses de vente aussi bien en matière d’achat immobilier que de transactions d’actifs (que ce soit cessions de société, cession de fonds de commerce ou cession de droit au bail).

Le bénéficiaire de la promesse est-il en droit de se rétracter ?

Naturellement, le bénéficiaire de la promesse ne peut être contraint de procéder à l’acquisition du bien. C’est pourquoi l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation lui octroie un délai de dix jours pour exercer son droit de rétractation.

Ce droit de rétractation a toutefois un coût, puisque la promesse de vente peut prévoir une indemnité d’immobilisation, somme versée au promettant en contrepartie de l’exclusivité accordée au bénéficiaire pendant un délai déterminé. Cette indemnité apparaît légitime dans la mesure où le promettant, en renonçant à toute possibilité d’exploiter son bien durant la période d’exclusivité, subit un préjudice qui justifie une compensation.

Pour la promesse unilatérale comme pour la promesse synallagmatique, le montant de l’indemnité n’est pas fixé par la loi, sauf si la promesse de vente porte sur la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier dont la validité est supérieure à dix-huit mois. L’indemnité d’immobilisation doit alors être d’un montant minimal de 5%, conformément à l’article L.290-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il est néanmoins d’usage de fixer l’indemnité d’immobilisation à 10 %. En cas de réalisation effective de la vente, ces 10% sont répercutés sur le prix de vente et déduits du montant versé au vendeur.

Quid de la rétractation par le bénéficiaire intervenue hors délai ?

Mais à l’expiration du délai ou la levée d’éventuelles conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt ou l’obtention d’un permis de construire), la rétractation n’est plus possible, et le bénéficiaire ne souhaitant pas réaliser la vente peut être amené à payer, non seulement l’indemnité d’immobilisation, mais également une indemnité compensatrice à l’agence immobilière.

Quelles conséquences pour l’agence immobilière supervisant la vente ?

On rappellera que les parties à une vente peuvent avoir été mis en relation par un intermédiaire, agent immobilier, dont les honoraires sont régis par des règles strictes (voir sur ce point notre rappel sur les honoraires d’un agent immobilier).

Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, l’agence immobilière ne peut prétendre au versement de ses honoraires si le bénéficiaire décide de ne pas lever l’option. Cette solution est différente dans le cas d’un compromis de vente, qui suppose que les deux parties se soient engagées à réaliser la vente, et implique bien davantage l’agence immobilière.

C’est précisément le cas de figure illustré par le litige tranché par la Cour d’appel de Nancy, dans lequel le bénéficiaire d’un compromis de vente, signé par les deux parties pour un prix de 207.000 euros, avait décidé de revenir sur son engagement après le délai de rétractation qui lui était alloué, et en l’absence de toute condition suspensive.

Les honoraires d’agence prévus au contrat étaient d’un montant de 12.000 euros, intégralement dus à l’agence immobilière « dans l’hypothèse où toutes les conditions relatives à l’exécution de ce compromis sont remplies, si l’acquéreur ou le vendeur ne régularise pas l’acte authentique ». Cette clause s’accompagnait également d’une clause pénale prévoyant le versement d’une indemnité forfaitaire, également due à l’agence immobilière en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente.

Or, en première instance, le juge avait considéré que si le compromis était devenu définitif, la vente n’avait pas été réitérée, pour décider que l’agence immobilière ne pouvait prétendre au paiement de ses honoraires. Le bénéficiaire de la promesse défaillant avait néanmoins été condamné à payer à l’agence immobilière la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts, et non au titre de ses honoraires.

Le juge d’appel de Nancy, au contraire, a jugé les conditions de vente réalisées pour condamner le bénéficiaire de la promesse au paiement d’une indemnisation forfaitaire équivalant au montant des honoraires de l’agence, soit 12.000 euros en raison de son refus fautif de réitérer la vente.

Il faut donc comprendre que si un compromis de vente, c’est-à-dire un véritable contrat synallagmatique, a été signé entre les parties et que toutes les conditions suspensives sont levées, l’agence peut demander le versement d’une indemnité. Pour que cette indemnité corresponde à ses honoraires, il est plus prudent pour l’agence immobilière que son montait ait été fixé contractuellement sous forme de clause pénale en anticipation du comportement fautif du bénéficiaire.

L’importance de cette clause est de taille, et pour preuve : l’acquéreur fautif a été condamné en appel à payer, en sus des 20.700 euros dus au vendeur et aux 4.000 euros aux deux parties, la somme de 12.000 euros supplémentaires à l’agence immobilière, soit un total de 36.700 euros pour une vente non aboutie in fine.