Expropriation – Définition

L’expropriation est une procédure visant à contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien moyennant le versement d’une indemnité, en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général ou une opération d’utilité publique.

Cette opération d’intérêt général ou d’utilité publique peut par exemple consister en la création de lotissements communaux, d’espaces verts, d’établissements d’enseignement ou de santé, ou en l’amélioration de la voirie.

La procédure d’expropriation ne doit pas être confondue avec l’exercice du droit de préemption urbain ou encore du droit de préemption commerciale.

Dans quels cas l’expropriation peut-elle avoir lieu ?

Trois conditions s’imposent pour permettre le recours à l’expropriation :

  • Le projet doit être réellement justifié ;
  • Le projet ne peut être évité, toutes les autres solutions, comme l’acquisition amiable ou le droit de préemption, ont été épuisées ;
  • L’atteinte à la propriété de la personne expropriée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi.

La jurisprudence du Conseil d’État a déterminé qu’un bilan mettant en balance les coûts et avantages du projet devait être établi (CE, Assemblée, 28 mai 1971, Ville Nouvelle-Est, n°78825) :

« Une opération d’expropriation ne peut être légalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d’ordre social ou l’atteinte à d’autres intérêts publics qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente ».

Quelle est la procédure d’expropriation ?

La procédure d’expropriation se compose de deux phases, la première est administrative et la seconde judiciaire.

La phase administrative vise à définir le caractère d’utilité publique ou d’intérêt général du projet et les propriétés concernées par le projet.

Elle amène l’Administration (la commune, le préfet…) à produire deux actes administratifs :

  • Tout d’abord une déclaration d’utilité publique qui définis le projet et doit être affichée en mairie ;
  • Par la suite un arrêté de cessibilité, qui identifie les propriétaires concernés et doit leur être notifiée.

La déclaration d’utilité publique vise à l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation d’une opération déterminée.

Exceptionnellement, la déclaration d’utilité publique peut viser à la constitution d’une réserve foncière avant même que le projet d’aménagement soit clairement déterminé.

La déclaration d’utilité publique doit être précédée d’une enquête publique effectuée par un commissaire enquêteur selon des règles strictes.

L’arrêté de cessibilité quant à lui doit être précédé d’une enquête parcellaire ; là-encore, cette enquête doit être effectuée par un commissaire enquêteur.

La phase judiciaire vise à exécuter l’expropriation, elle va amener une double intervention du juge judiciaire.

Le juge judiciaire va d’abord produire une ordonnance d’expropriation, qui prononcera le transfert de propriété au profit de la personne publique concernée, responsable du projet.

A la suite de cette ordonnance, sauf à ce qu’un accord à l’amiable ait été trouvé entre les parties, le juge judiciaire définira les indemnités que recevra le propriétaire.

A la suite de cette procédure, l’Administration prendra possession du bien, nonobstant la volonté du propriétaire exproprié. Ce dernier dispose d’un délai de 1 mois après le paiement des indemnités pour évacuer les lieux. Après ce délai, l’Administration pourra expulser les occupants.

Comment s’opposer à l’expropriation ?

Pour s’opposer à l’expropriation, il est possible d’agir, à la fois, lors de la phase administrative et lors de la phase judiciaire.

Durant la phase administrative, il est possible d’effectuer un recours auprès du juge administratif contre la déclaration d’utilité publique.

Ce recours doit être effectué dans un délai de 2 mois suivant la publication de la déclaration d’utilité publique.

De même, un recours peut être effectué à l’encontre de l’arrêté de cessibilité. Ici-encore, le recours doit être effectué dans un délai de 2 mois suivant la notification de l’arrêté de cessibilité.

Il peut être opportun d’introduire un référé suspension, devant le juge des référés auprès du tribunal administratif, afin de demander la suspension de la déclaration d’utilité publique et/ou de l’arrêté de cessibilité.

Il sera alors nécessaire de démontrer qu’il y a urgence à suspendre la déclaration d’utilité publique et/ou de l’arrêté de cessibilité et qu’un doute sérieux entache leur légalité.

Durant la phase judiciaire, il est trop tard pour contester le principe de l’expropriation.

En revanche, il est utile de saisir le juge de l’expropriation, afin de contester le cas échéant l’indemnité qui a été proposée par l’Administration.

Laurent Bidault, Avocat en droit de l’urbanisme et de l’expropriation

Fort de son expérience et de sa double compétence en matière judiciaire et en matière administrative, NOVLAW AVOCATS vous accompagnera efficacement dans vos actions devant le juge administratif et devant le juge judiciaire, notamment si vous estimez que l’expropriation est abusive.