La plupart des investisseurs misent sur l’investissement dans le logement et tablent, à terme, sur l’augmentation des coûts de l’immobilier du secteur concerné pour espérer une bonne plus-value.

Mais on sait aussi que l’investissement dans l’immobilier sur le parc du logement revêt de nombreux défauts : les rendements sont faibles – surtout dans les villes prisées – les obligations qui pèsent sur le bailleur sont nombreuses (rénovations, fourniture de meubles le cas échéant, surveillance des performances énergétiques du logement avec amélioration des DPE éventuellement, etc.). L’époque actuelle rend ce type d’investissement d’autant plus risqué, avec la hausse des taux d’intérêt qui obèrent encore davantage la rentabilité que l’on peut escompter et surtout la hausse de la taxe foncière (déjà annoncée à Paris) qui risque à n’en pas douter de se généraliser afin de permettre aux communes de compenser la suppression de la taxe d’habitation.

Dans ce contexte, de plus en plus d’investisseurs songent – et avec raison à notre sens – à investir dans l’immobilier commercial. Comprenons : quand on parle d’investissements dans l’immobilier commercial, ce n’est évidemment pas l’acquisition d’un fonds de commerce, mais l’acquisition de murs commerciaux.

Les murs commerciaux offrent une rentabilité généralement très intéressante, variant entre 5 et 8% et pouvant atteindre jusqu’à 11 ou 12% dans les cas les plus stratégiques.

Dans cette optique, le bailleur devient donc propriétaire des murs d’un local commercial qu’il achète loué ou vide selon les cas, qu’il va louer soit à un commerçant avec un bail commercial, soit le cas échéant à une société exerçant dans le domaine des services, afin d’exploiter le local en bureau.

Indéniablement, la rentabilité constitue l’un des avantages les plus importants de l’investissement dans l’immobilier commercial. Mais ce n’est pas tout : le bail commercial offre une grande souplesse au bailleur qui peut faire peser beaucoup plus de charges sur son locataire tel que : l’entretien du logement, son aménagement (pas besoin de travaux, ceux-ci sont évidemment à la charge du locataire pour installer son commerce) mais également la plupart des taxes et charges, à commencer par la taxe foncière dont on a vu qu’elle aurait tendance mécaniquement à augmenter – quand ce n’est pas déjà le cas – pour compenser la suppression de la taxe d’habitation.

Enfin le local commercial offre de très nombreuses occasions pour le bailleur de récupérer des sommes imprévues pendant l’exécution du contrat : par exemple, une indemnité de déspécialisation si le locataire sollicite un changement d’activité, un droit d’entrée si jamais le local est vide, des récupérations de charges qui n’auraient pas été facturées par le passé, etc.

Sur ce point, le parc locatif est sous une tension telle que l’investisseur qui achète un bien pour le louer est à peu près sûr de trouver preneur.
Il faut reconnaître que l’investissement dans l’immobilier commercial suppose de bien choisir son emplacement. Les emplacements les plus stratégiques sont dits n°1 (et ce sont également ceux qui, mécaniquement, offrent les rentabilités les plus faibles). Les emplacements n°1 sont ceux des artères les plus fréquentées et les plus commerçantes (quartier du marais à Paris, place des Terreaux à Lyon, etc.).

On parle ensuite d’emplacements n°1 bis (pour les rues adjacentes aux emplacements n°1) et emplacements n°2 pour les rues les moins fréquentées (ceux où la rentabilité est la plus élevée, mais le risque de ne pas louer également plus grand).

Sur ce point, la règle est toujours la même : plus le risque est élevé, plus la rentabilité est faible (car le prix d’acquisition du bien est forcément plus intéressant).

C’est encore un point qui diffère du logement et qui rend ce type d’acquisition un peu plus complexe : on sait que les logements sont valorisés en fonction d’un prix au m2 (l’évaluation du prix est donc assez simple à réaliser). En revanche, le prix d’un local commercial dépend de sa rentabilité.

Par exemple, le prix ne devra pas être supérieur à 200.000 euros si vous achetez un bien avec un loyer de 16.000 euros par an.

Petit Rappel

Pour déterminer la rentabilité, on divise le loyer annuel par le montant du prix d’acquisition, que l’on multiplie par 100.

Pour reprendre l’exemple ci-dessus : 16.000 / 200.000 X 100 = 8 %

Connaître le rendement locatif du local commercial est donc primordial pour investir dans les murs d’un commerce. Sur ce point, le fait d’acheter un local occupé offre encore de nombreux avantages : vous connaissez déjà les rendements locatifs, vous pouvez analyser le bail commercial en place, étudier la solvabilité et l’historique du locataire, etc.

Les choses sont plus compliquées s’agissant d’un local vide : il faut alors avoir une idée assez précise de la valeur locative du local et il vaut mieux dans ce cas de figure être conseillé par un agent immobilier spécialisé dans l’investissement commercial, avec une connaissance réelle et approfondie du secteur concerné. À défaut, vous risquez d’acheter un actif à l’aveugle sans savoir comment le valoriser et fixer son prix.

La rédaction du bail commercial (ou du bail de bureau le cas échéant) est libre. Il est dès lors fortement recommandé de s’entourer d’un avocat spécialisé en bail commercial (comme Novlaw Avocats) pour éviter les erreurs et surtout bien valoriser son bien. En effet, si vous revendez votre local ultérieurement à un investisseur, celui-ci sera d’autant plus enclin à vous proposer un prix élevé que le bail sera sécurisé. Il faut donc faire très attention aux clauses clés comme la durée du bail, la question de la solidarité et notamment la clause de solidarité inversée qui permet au bailleur de se prémunir en cas de liquidation judiciaire du preneur, la question de la répartition des charges, l’imputation des sommes en cas d’impayé, la présence d’une clause de résiliation, etc.

Pour un local occupé, l’analyse du bail en cours sera fondamentale avant d’investir. Pour un local nu, la mise en place d’un bail pro bailleur avec de vraies clauses protectrices le sera tout autant.

Sur ce point, les investisseurs ne peuvent solliciter le régime du LMNP, dont l’application est réservée aux investissements dans le domaine de l’immobilier d’habitation (pour les logements meublés).

La plupart du temps, les investisseurs créent une SCI (avec des associés ou des membres de leur famille dans le cadre d’une SCI familiale). La SCI achète le local et règle les droits de mutation (frais de notaire) d’environ 6% du prix.

Puis les revenus tirés du bien sont taxés selon la fiscalité applicable à ce type de société, avec soit une SCI transparente (les associés ajoutent les produits à leurs revenus et sont soumis aux barèmes de l’IR) soit une SCI soumise à l’IS (application de la fiscalité du droit des sociétés).

Vous souhaitez investir dans un local commercial ? Notre cabinet d’avocats peut vous accompagner. Nous pouvons d’abord vous mettre en relation avec nos partenaires agents immobiliers spécialisés dans le secteur des murs commerciaux, afin de vous aider à identifier des murs correspondant à votre projet.

Nous vous accompagnons évidemment dans l’analyse du bail commercial ou sa rédaction et sommes à vos côtés pour toutes les démarches liées à l’exécution du contrat : demander le renouvellement du bail, une hausse du loyer, saisir le juge en cas d’impayé, etc.

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Par Me Baptiste Robelin, expert en droit immobilier.