Le point de départ du délai de prescription en matière de résiliation du bail commercial
Dans une décision marquante rendue par la Cour de cassation le 10 juillet 2025 (Civ. 3e, n° 23-20.491), la Haute juridiction a clarifié le point de départ du délai de prescription de l’action en résiliation du bail pour défaut de délivrance. Cette décision, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante, rappelle que les obligations du bailleur — notamment la délivrance du bien loué, l’assurance de la jouissance paisible et l’entretien — sont continues tout au long du contrat de bail. Par conséquent, tant que le manquement du bailleur persiste, le locataire est en droit d’agir en résiliation, et le délai de prescription ne commence à courir qu’à la cessation de l’infraction.
L’affaire concernait une SCI ayant consenti un bail commercial à une société pour l’exploitation forestière. En cours de contrat, la SCI avait réduit l’assiette du bien loué en construisant un hangar et un parking loués à un tiers, empêchant l’accès aux bâtiments. La locataire, estimant que ses droits étaient bafoués, a intenté une action en résiliation du bail. Toutefois, la cour d’appel a jugé que la prescription quinquennale courait dès la connaissance du manquement, conformément à l’article 2224 du Code civil. La Cour de cassation a censuré cette décision, affirmant que le délai ne court pas tant que le manquement subsiste.
Cette position repose sur une lecture combinée des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil. Elle souligne que les obligations du bailleur dans un contrat à exécution successive ne s’éteignent pas avec le temps, mais demeurent exigibles tant que le contrat est en vigueur. Ainsi, le locataire conserve son droit d’agir tant que le trouble persiste. Cette interprétation protège les locataires contre une prescription prématurée et injuste.
La décision s’inscrit dans une logique similaire à celle du droit pénal, où la prescription varie selon que l’infraction est continue ou instantanée. En droit civil, cette approche permet de mieux prendre en compte la réalité des relations contractuelles et les difficultés rencontrées par les parties. Elle rappelle également l’importance de la vigilance du bailleur dans le respect de ses engagements.
En conclusion, cette jurisprudence renforce la protection des preneurs en matière de bail et clarifie les règles de prescription applicables en matière de bail commercial. Elle invite les professionnels de l’immobilier à redoubler d’attention dans la gestion de leurs obligations contractuelles, sous peine de voir leur responsabilité engagée à tout moment. Ce tournant jurisprudentiel pourrait avoir des répercussions importantes sur les litiges locatifs à venir.
Cette analyse approfondie de la décision de la Cour de cassation met en lumière les enjeux juridiques et pratiques du point de départ du délai de prescription en matière de bail. Elle constitue une référence précieuse pour les juristes, avocats et professionnels du secteur immobilier.
