Pour rappel, le bailleur est tenu de fournir un système d’extraction d’air conforme à la réglementation en vigueur au titre de son obligation de délivrance dans les locaux loués pour l’activité de restauration (T. com. Avignon, audience 1re ch., 18 mai 2018, n° 2016007575).

Dans le cas où l’extraction n’existe pas dans le local pris à bail, il sera nécessaire de créer le conduit, ou d’assurer le raccordement à un conduit déjà existant.

De tels travaux nécessitent souvent l’accord de la copropriété, en particulier lorsqu’il s’agit de poser la gaine d’extraction dans une courette commune ou d’assurer le percement de murs communs (murs porteurs, planchers, etc.) pour permettre son passage.

Toute modification affectant les parties communes de l’immeuble, « qu’il s’agisse d’un raccordement à un conduit déjà existant ou la création d’un nouveau conduit d’évacuation, devra être soumise à un accord préalable de la copropriété » (Articles 9 et 25 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

À ce titre, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble s’obtient à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Si dans sa décision, l’assemblée générale refuse au copropriétaire l’installation d’un système d’extraction d’air pollué, l’article 30 de cette même loi précise que ce dernier peut demander l’autorisation judiciaire d’exécuter les travaux aux conditions fixées par le juge.

Est-il possible d’attaquer le refus de la copropriété d’installer une extraction ?

Si dans sa décision, l’assemblée générale refuse au copropriétaire l’installation d’un système d’extraction d’air pollué, l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de la possibilité pour tout copropriétaire de demander au tribunal une autorisation d’exécuter ces travaux et donc d’apposer la gaine d’extraction.

Le copropriétaire ou l’exploitant qui s’est vu refuser par la copropriété l’installation d’une gaine d’extraction dans le local n’est donc pas dépourvu de recours, bien au contraire.

Pour que sa demande prospère, le copropriétaire devra fournir au juge les informations nécessaires sur les conditions précises de réalisation des travaux du système d’extraction de l’air pollué.

Il est vivement conseillé de préparer un dossier complet et détaillé, avec le concours d’un architecte ou d’un bureau d’étude, indiquant les conditions de pose du système. Le demandeur devra également prouver que l’extraction n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété.

Dans sa décision, le juge devra vérifier que l’extraction ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, qu’elle ne préjudicie pas à l’esthétique de l’immeuble, ou n’est pas contraire à une disposition architecturale spécifique, en particulier s’agissant des immeubles classés.

Le juge pourrait ainsi refuser l’autorisation si « les conditions de réalisation des travaux restaient indéterminées, en ce qui concerne leur incidence éventuelle sur la vie de la copropriété susceptible d’être gênée par les nuisances sonores et olfactives ». (Civ. 3^e, 20 juill. 1991, n^o 98-11.663).

Enfin, le juge s’assurera évidemment de ce que l’extraction n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété.

Est-il possible de demander au juger d’autoriser l’installation d’une extraction ?

Si la copropriété doit être consultée pour autoriser l’extraction, les copropriétaires ne sauraient opposer un refus injustifié. Cela risquerait d’être qualifié d’abus de droit ou encore d’abus de majorité.

L’abus de majorité se manifeste ainsi lorsque l’assemblée générale exerce ses droits sans avantage pour elle-même, dans le but de nuire (Civ. 3e, 29 novembre 2011, nº 10-28.146) ou, à tout le moins, pour un objectif différent de celui pour lequel ses droits lui ont été conférés.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, en particulier :

• Lorsqu’elle a été rendue dans un but autre que celui de la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ( 3e, 8 février 1989, nº 87-14322).
• Ou encore lorsqu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ( 3e, 11 décembre 2006, nº 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3e, 17 déc. 2014, n° 13-25.134; Civ. 3e, 9 juin 2016, nº 15-17.529),
• Ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains ( 3e, 29 novembre 2011, nº 10-28.146)

À titre d’exemple, dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Pau le 4 septembre 2018, les juges du fond ont confirmé l’annulation de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires qui avait refusé l’installation d’une gaine d’extraction des fumées demandée par le propriétaire, considérant que la décision de l’assemblée « n’était n’est pas fondée sur de justes motifs, n’était pas justifiée par l’intérêt collectif de la copropriété et empêchait les travaux nécessaires à un lot dont l’activité est autorisée par le règlement de copropriété. » (CA Pau, 4 septembre 2018, n° 16/01469)

En revanche, le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif que cette décision soit inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

Toutefois, dès lors que le copropriétaire justifie que l’installation de l’extraction dans son local commercial ne porte pas atteinte à l’intérêt des autres copropriétaires et n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, il pourra solliciter directement auprès du juge l’autorisation d’installer une extraction dans le local.

En conclusion, pour installer un système d’extraction d’air pollué dans un restaurant situé dans un immeuble en copropriété, il est impératif de respecter les procédures d’autorisation établies par la copropriété, et de présenter un dossier complet et détaillé avec un bureau d’étude ou un architecte.

En cas de refus injustifié de l’assemblée générale des copropriétaires, le copropriétaire désireux d’installer une extraction (que ce soit pour lui-même ou son locataire) a la possibilité d’intenter un recours fondé sur l’article 30 en vue d’obtenir une autorisation judiciaire de réalisation des travaux d’installation du système d’extraction.

Pour cela, le copropriétaire devra prouver que l’extraction n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et ne porte pas préjudice aux intérêts des autres copropriétaires.