Retrouvez les principales décisions rendues durant le mois d’octobre 2023 en matière de droit de l’urbanisme, d’aménagement et de droit immobilier public.

Le Cabinet NOVLAW Avocats accompagne ses clients de façon transversale en droit immobilier et en droit public.

L’article L. 111-16 du Code de l’urbanisme n’a pas pour objet ou pour effet d’écarter l’application des dispositions du plan local d’urbanisme relatives à l’aspect extérieur des constructions qui, sans interdire l’utilisation de matériaux ou procédés permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre ou l’installation de dispositifs destinés à la production d’énergie renouvelable ou favorisant la retenue des eaux pluviales, imposent la bonne intégration des projets dans le bâti existant et le milieu environnant.

En l’occurrence, dans cette affaire, il n’était pas question aux termes des dispositions du PLU d’interdire par principe la pose de panneaux solaires sur les toitures (ce qui aurait été contraire à l’article L. 111-16 du Code de l’urbanisme), mais d’imposer que l’insertion des panneaux solaires se fasse en cohérence avec l’architecture des constructions.

→ CE, 4 octobre 2023, n° 467962

La loi du 22 août 2021 dite Climat et résilience a fixé un objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) à l’horizon 2050.

Le Gouvernement a défini les conditions de mise en œuvre de cet objectif notamment dans un décret du 29 avril 2023 définissant l’échelle qui doit être prise en compte pour déterminer l’artificialisation des sols, qui a été codifié à l’article L. 101-2-1 dans le Code de l’urbanisme.

Cependant, le Conseil d’État censure le décret relatif à l’échelle à prendre en compte pour déterminer l’artificialisation des sols, dans la mesure où le Gouvernement n’a fait référence qu’à des « polygones », sans donner de précisions sur la façon dont ces polygones seraient déterminés et appliqués.

En revanche, le second décret portant sur les schémas régionaux d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET) est lui validé par le Conseil d’État.

→ CE, 4 octobre 2023, Association des maires de France, n°465341

Ne porte pas atteinte à l’intérêt des lieux, au sens de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme, le bâtiment qui ne se trouve ni dans le champ de visibilité d’un monument historique, ni dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou d’un site classé ou protégé et qui est situé dans une zone caractérisée par un habitat mixte comprenant des constructions de variété architecturale, où sont d’ores et déjà implantés des bâtiments d’habitat collectif d’un volume comparable à celui du projet, voire beaucoup plus imposants, sans présenter aucun intérêt architectural.

→ CAA Lyon, 5 octobre 2023, n° 22LY00648 (Voir également CAA Nantes, 6 octobre 2023, n° 22NT03777)

La production du certificat de dépôt de la lettre recommandée suffit à justifier de l’accomplissement de la formalité de notification d’un recours contre un permis de construire, lorsqu’il n’est pas soutenu devant le juge qu’elle aurait eu un contenu insuffisant au regard de l’obligation d’information qui pèse sur l’auteur du recours.

Partant, si le bénéficiaire du permis de construire attaqué ne soutient pas un tel moyen devant le juge, ce dernier ne peut rejeter le recours au motif que le requérant n’apportait pas la preuve du contenu suffisant de sa notification.

→ CE, 6 octobre 2023, n°469410

Pour rappel, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par le code de l’urbanisme, ou le fait que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet par rapport aux règles d’urbanisme.

En l’occurrence, les éléments produits permettaient d’apprécier les conditions de l’intégration de la construction dans son environnement proche, la notice explicative décrivait, de façon suffisante, les conditions de l’intégration de la construction par rapport aux courbes naturelles du terrain et le choix de l’ouverture des façades et des matériaux pour que la perception du projet dans le paysage proche et lointain soit réduite.

L’appréciation portée par l’autorité administrative sur l’insertion du projet de construction dans son environnement n’a donc pas pu être faussée.

→ CE, 6 octobre 2023, 467073

Dans cette affaire, l’affichage du permis de construire par le pétitionnaire comportait une erreur sur la hauteur du projet. L’affichage a alors été rectifié concomitamment à l’affichage d’un permis modificatif.

C’est à compter de la date à laquelle les requérants ont été informés de l’affichage de ce permis modificatif et de cette rectification que le délai de recours a commencé à courir à leur égard.

Dès lors, le recours desdits requérants présenté près de 6 mois après cette information à l’encontre du permis de construire initial et du permis de construire modificatif, est tardif.

→ CAA Versailles, 12 octobre 2023, n° 20VE00582

Des attestations se bornant à faire état de la présence d’un panneau de chantier sur le terrain d’assiette du projet en litige, sans apporter la moindre précision sur le contenu de ce panneau, dont aucune photographie n’a été produite, ne permettent pas de justifier que le permis de construire a fait l’objet d’un affichage pendant une période continue de deux mois conformément aux dispositions de l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme.

Par conséquent, le délai de recours n’a pas commencé à courir.

→ CAA Marseille, 12 oct. 2023, n° 23MA01360

La réalisation de locaux pour l’hébergement de personnes déplacées en provenance d’Ukraine justifie l’exercice de son droit de préemption par la Ville de Cannes, car s’inscrivant dans une politique locale de l’habitat et constituant une action ou une opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme.

→ CE, 13 octobre 2023, Commune de Cannes, n°468694

La réalisation d’une construction nouvelle de 92 m² dans un secteur où l’urbanisation est diffuse, éloigné de la zone urbanisée de la commune et dont le classement en zone agricole est envisagé afin de protéger les espaces naturels, est de nature à compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme.

Le maire de la commune est fondé à opposer un sursis à statuer à la demande de permis de construire.

→ CAA Bordeaux, 17 octobre 2023, n° 21BX03264

La covisibilité d’un projet avec des monuments historiques peut être invoquée afin de démontrer l’atteinte, contraire à l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme, à la qualité d’un site, même quand le projet en question est implanté en dehors du périmètre de protection des monuments historiques.

→ CE, 19 octobre 2023, n°466286

Lorsque l’administration envisage de majorer le délai d’instruction d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable, elle doit en informer le demandeur et la motiver au regard de l’une des hypothèses de majoration prévues aux articles R*423-24 à R*423-33 du Code de l’urbanisme.

Cette décision de majoration est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée, en particulier un refus de permis de construire, cette décision ne trouvant pas sa base légale dans la décision de majoration.

La décision de majoration n’est en effet pas une décision faisant grief et ne peut pas faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir.

→ CE, 24 octobre 2023, n°462511

La construction d’une piscine et d’un local technique, « malgré leurs dimensions conséquentes », n’est pas susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du voisin.

La Cour relève que la piscine sera distante de plus de 110 mètres de la partie la plus proche de la propriété du requérant, que celui-ci n’allègue d’aucun préjudice de vue et que l’existence d’un potentiel préjudice sonore qu’il allègue n’est pas démontrée. La Cour relève également de la présence de plusieurs piscines plus proches de la propriété du requérant.

→ CAA Marseille, 26 octobre 2023, n° 21MA03891

Le Conseil d’État considère que les modalités de contrôle de l’utilité publique des opérations de restauration immobilière (Articles L. 313-4 et suivants du Code de l’urbanisme) sont conformes aux exigences de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, consacrant l’inviolabilité du droit de propriété.

Le Conseil d’État rappelle que le législateur n’a autorisé l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’opérations dont l’utilité publique est préalablement et formellement constatée par l’autorité administrative, sous le contrôle du juge administratif.

Partant, il revient au juge administratif, lorsqu’est contestée l’utilité publique d’une opération de ce type, de vérifier que cette opération répond à la finalité d’intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d’habitabilité d’immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.

De la même façon, il appartient également au juge administratif de juger de la légalité de l’arrêté de cessibilité pris dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, de s’assurer que l’inclusion d’un immeuble déterminé dans le périmètre d’expropriation est en rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique et de juger de la nécessité des travaux impartis au propriétaire par le programme de travaux qui lui a été notifié avant l’intervention de l’arrêté de cessibilité.

→ CE, 30 octobre 2023, n°474408

Retrouvez tous nos articles sur le Blog du Cabinet Novlaw