On sait qu’en matière de bail commercial, le cédant est souvent garant du cessionnaire en cas de loyer impayé, dès lors que le bail renferme une clause de garantie solidaire. C’est le cas dans la grande majorité des baux, ces clauses étant d’ailleurs régies par les articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du Code de commerce (voir notre article sur les clauses de solidarité du bail commercial depuis la loi Pinel).

Dans une affaire récente du 6 novembre 2025 (Cass, Civ, 3^e, 6 novembre 2025, n°24-10.745) la Cour de cassation décide que le cédant peut invoquer le bénéfice d’une transaction entre le bailleur et le nouveau locataire cessionnaire, en dépit de l’effet relatif des conventions. La transaction constitue ainsi un fait juridique que le tiers codébiteur peut invoquer dès lors qu’il en résulte un avantage dont il peut lui-même bénéficier.

En l’occurrence, le locataire avait cédé son fonds de commerce à une autre société, l’acte de cession comportant une garantie solidaire quant au paiement des loyers.

Le nouveau locataire, cessionnaire, faisant face à des difficultés de paiement du loyer, le 30 juin 2020, la société bailleresse assigna l’ancien locataire, cédant, pour faire jouer la garantie de paiement des loyers impayés.

En cours de procès, le bailleur signa un protocole d’accord transactionnel avec son locataire (cessionnaire) renonçant à une partie des arriérés de loyers.

Toutefois, le bailleur refusa d’arrêter la procédure contre le vendeur (ancien locataire) et continua de lui réclamer l’intégralité de la dette locative, sans lui faire bénéficier du protocole d’accord transactionnel conclu avec le cessionnaire, nouveau locataire.

Le comportement du bailleur peut à première vue sembler inique, et injuste à l’égard du cédant garant. Toutefois, en application stricte de l’effet relatif des contrats, il est vrai que le protocole d’accord n’était censé produire d’effets qu’à l’égard du signataire cessionnaire (article 1165 du Code civil).

Sur ce fondement, la cour d’appel avait condamné le cédant à régler l’intégralité de la dette locative, observant donc que la transaction n’avait été signée qu’entre le bailleur et le cessionnaire et qu’elle ne faisait donc pas obstacle à la poursuite d’une procédure à l’encontre d’une personne tierce au protocole, c’est-à-dire à l’encontre du cédant.

Saisie de l’affaire, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, jugeant que le cédant, garant, peut bénéficier de l’avantage que le bailleur a consenti au locataire cessionnaire, car cette transaction « constitue pour lui un fait juridique » dont il peut se prévaloir « dès lors qu’il en résulte, pour ce dernier, un avantage dont il peut lui-même bénéficier ».

L’ancien article 1165 du Code civil, concernant l’effet relatif des contrats, précisait que les conventions ne nuisent pas aux tiers et qu’elles ne leur profitent pas non plus.

Le nouvel article 1199 du Code civil, visé par la Cour de cassation dans l’arrêt commenté, dispose désormais que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni en demander l’exécution ni se voir contraints eux-mêmes de l’exécuter. En revanche, la disposition selon laquelle le contrat ne profite pas aux tiers a été supprimée et l’article 1200 du Code civil, également visé par la Cour de cassation, précise que les tiers au contrat « peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait. »

C’est bien ce que décide la Cour de cassation dans l’arrêt présentement commenté, en jugeant que la transaction entre le bailleur et le cessionnaire constitue pour le cédant un fait juridique et qu’il peut bénéficier de l’avantage en résultant.

En effet, nonobstant l’effet relatif des contrats, ceux-ci peuvent être opposés aux tiers et les tiers peuvent les opposer aux parties, en ce qu’ils constituent un fait juridique.

Le tiers qui a connaissance de l’existence d’un contrat ne peut pas se comporter comme s’il n’existait pas. Ce contrat constitue pour lui un fait juridique qu’il ne peut pas méconnaître. Notamment, « le fait pour un tiers à une convention de se rendre complice de la violation par l’une des parties de ses obligations contractuelles, constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle » (Cour de cassation, 13 janvier 2020, n° 17-19.963).

Et inversement, comme dans l’affaire commentée, un tiers peut opposer aux parties l’existence du contrat auquel il est tiers, s’agissant d’un fait juridique que les parties elles-mêmes ne peuvent pas omettre.

En dehors du débat juridique sur l’effet relatif des conventions, la décision de la Cour de cassation constitue à l’évidence un jugement bienvenu pour éviter que des bailleurs mal intentionnés ne puissent, dans une telle situation, accepter de convenir d’un protocole d’un côté en réduisant la dette (par exemple pour éviter une faillite de leur locataire actuel), tout en essayant de récupérer d’un autre côté auprès du garant l’intégralité de l’arriéré abandonné.

L’hypothèse est loin d’être théorique puisque c’est précisément ce que le bailleur avait tenté de faire dans l’arrêt d’espèce.