La Haute juridiction confirme, dans deux arrêts du 6 novembre 2025, qu’une clause résolutoire mentionnant un délai inférieur à un mois doit être réputée non écrite dans son intégralité. Elle précise aussi que la loi Pinel s’applique aux baux en cours, dès lors que la procédure a été engagée après son entrée en vigueur.

La clause résolutoire, instrument clé du bail commercial, permet au bailleur de mettre fin automatiquement au contrat en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations. Mais encore faut-il qu’elle respecte le cadre impératif fixé par l’article L. 145-41 du code de commerce. Celui-ci dispose que la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Dans les affaires du 6 novembre 2025 (Cour de cassation, n° 23-21.334 et n° 23-21.454), la question était simple : qu’advient-il lorsqu’une clause résolutoire stipule un délai de quinze jours et non d’un mois ?

La Cour de cassation tranche sans ambiguïté : une telle clause est irrégulière et doit être réputée non écrite en son entier. Ce délai d’un mois, souligne la Haute juridiction, revêt un caractère d’ordre public ; il ne peut être réduit, même par accord des parties.

Avant la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, les clauses contractuelles contraires à l’ordre public étaient nulles. La réforme a instauré une sanction plus sévère : la clause contraire est désormais réputée non écrite (art. L. 145-15 du code de commerce).

La nuance est capitale. Une clause nulle devait être contestée dans un délai de prescription de deux ans à compter de la signature du bail. À l’inverse, une clause réputée non écrite est inopérante de plein droit : aucune prescription ne peut être opposée au locataire qui en conteste les effets.

Au-delà du changement de terminologie, cette évolution traduit un renforcement de la protection du preneur et de la rigueur imposée au bailleur en matière de baux commerciaux. Le réputé non écrit, d’ordre public économique, vise à garantir la conformité des pratiques contractuelles au cadre légal du statut des baux commerciaux.

Dans son arrêt du 6 novembre (n° 23-21.454), la Cour de cassation précise que la clause résolutoire est indivisible : le délai d’un mois fait corps avec la clause elle-même. En conséquence, il n’est pas possible de ne réputer non écrite que la seule mention irrégulière. L’ensemble de la clause doit disparaître.

Cette approche s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence ancienne qui sanctionnait déjà les délais de quinze ou trente jours, considérés comme non conformes à la lettre du texte légal. Elle proscrit également les clauses comportant des délais contradictoires entre la clause et le commandement, source de confusion pour le locataire.

Le message est clair : aucune dérogation conventionnelle n’est tolérée dès qu’il s’agit d’un délai protecteur, expressément prévu par un texte d’ordre public. La clause résolutoire prévue au bail doit ainsi mentionnée expressément le délai d’un mois permettant au locataire de cesser la violation du bail invoquée par le bailleur.

Reste la question du droit transitoire, point délicat soulevé par la seconde affaire (n° 23-21.334).

Le commandement de payer y avait été délivré en 2013, donc avant la loi Pinel, mais la procédure judiciaire n’avait été engagée qu’en 2015, soit après l’entrée en vigueur de la réforme.

La cour d’appel avait écarté l’application de la loi nouvelle, estimant qu’elle ne pouvait remettre en cause une situation née sous l’empire de la loi ancienne. La Cour de cassation casse cet arrêt : la loi Pinel s’applique immédiatement aux baux en cours, dès lors que la procédure est engagée postérieurement à son entrée en vigueur.

Autrement dit, la date du bail ou du commandement importe peu : le facteur déterminant est celle de la saisine du juge.

Ce raisonnement, fidèle au principe classique posé par le doyen Roubier, consacre l’application immédiate de la loi aux effets non encore réalisés des situations en cours. Le respect de la loi ancienne ne se justifie que lorsqu’il s’agit de préserver la volonté contractuelle légitime des parties.

Or, lorsque la clause enfreint une disposition d’ordre public, aucune volonté contractuelle digne de protection n’existe.
Dans le bail commercial, statut d’origine législative, le législateur fixe les règles impératives du jeu. Dès lors qu’il modifie le régime d’une clause d’ordre public, cette modification s’applique immédiatement, sans qu’il y ait rétroactivité pour autant.

La Cour européenne des droits de l’homme, comme la jurisprudence française constante, admet cette application immédiate dès lors qu’une instance n’était pas déjà pendante au moment de la réforme. C’est ce que relève la Cour de cassation : la procédure engagée après 2014 devait logiquement être jugée à la lumière de la loi Pinel.

Pour les bailleurs et les rédacteurs d’actes (avocats, notaires, etc.), ces arrêts imposent une vigilance absolue. Toute clause résolutoire mentionnant un délai inférieur à un mois, ou comportant une formulation équivoque, est inopérante. Et cette irrégularité peut être soulevée à tout moment, sans prescription.

En pratique, cela signifie que le bailleur ne pourra plus invoquer la résiliation de plein droit, même si le commandement respecte le délai légal : la clause entière est réputée non écrite.

Le seul recours possible reste alors une résiliation judiciaire, plus longue et incertaine (procédure au fond, appréciation par le juge des manquements, etc.).

Côté preneur, la décision offre une protection accrue contre les résiliations automatiques abusives, renforçant ainsi la sécurité juridique indispensable à la stabilité des entreprises locataires.

Au croisement du droit des obligations et du droit statutaire des baux commerciaux, la Cour de cassation apporte ici une clarification attendue.
En érigeant l’application immédiate de la loi Pinel en principe et en qualifiant la clause résolutoire irrégulière de réputée non écrite dans son intégralité, elle consolide la cohérence de la matière.

Ces arrêts rappellent enfin que, dans un domaine dominé par des textes d’ordre public économique, les stipulations contractuelles ne sauraient primer sur la loi. L’équilibre entre liberté contractuelle et protection du preneur passe par une discipline rédactionnelle stricte, désormais sanctionnée sans prescription ni demi-mesure.