Le droit de préemption commercial s’étant resserré, les articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme, permettent aux communes, par délibération motivée, de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, au sein duquel les acquisitions des fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux et terrains à usage commercial d’une surface de vente comprise entre 300 et 1000 m2 dans un délai de 5 ans à compter de leur aliénation (il doit s’agir de magasins de vente au détail ou de centres commerciaux au sens de l’article L.752-3 du code de commerce) sont soumises au droit de préemption de la commune (le droit de préemption commercial).

Récemment, le juge administratif dans sa décision du 15 décembre 2023, Société NM Market, req., n° 470167 est venu conditionner l’exercice de ce droit de préemption commercial :

« Il résulte des dispositions citées au point précédent que les collectivités titulaires du droit de préemption commercial mentionné au point 3 peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien, en l’occurrence le fonds artisanal ou commercial ou le bail commercial, faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ».

Vigilance donc pour toute commune qui s’apprête à préempter un fonds de commerce un fonds artisanal ou un droit au bail portant sur un local commercial ou artisanal, il faut respecter les deux conditions suivantes :

1° justifier la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme. Autrement dit, la commune doit préciser à quel titre et pour quel projet elle entend préempter un bien, les détails précis du projet ne sont pas nécessaires à ce stade ;

2° veiller à ce que ce projet réponde bien à un besoin d’intérêt général suffisant, en tenant compte notamment des caractéristiques du bien concerné (fonds artisanal ou commercial ; bail commercial, etc.). Autrement dit, la commune doit démontrer que l’exercice du droit de préemption est nécessaire pour préserver ou améliorer l’offre commerciale ou artisanale dans le périmètre de sauvegarde, et n’a pour unique but d’évincer une activité commerciale non voulue.

Par cette décision, le Conseil d’État aligne le régime juridique du droit de préemption commercial sur celui en matière de droit de préemption urbain.

Cette actualité est l’occasion de rappeler les principes fondamentaux du droit de préemption commercial.

Pour rappel, l’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme dispose que toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par délibération du conseil municipal, peut faire l’objet d’un droit de préemption commercial de la commune ou d’un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), c’est-à-dire du droit de l’acheter en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan.

La sanction est claire en cas de violation du droit de préemption : la vente peut être déclarée nulle, le titulaire du droit de préemption ayant 5 ans pour agir.

Avant la vente de son fonds de commerce, le cédant doit ainsi procéder auprès de la Mairie à une déclaration (intention d’aliéner) au moyen d’un formulaire Cerfa spécifique. La commune dispose alors d’un délai de deux mois pour se prononcer.

Dès réception de cette déclaration, la collectivité territoriale dispose de deux mois pour notifier sa décision au cédant. À défaut de réponse dans le délai de deux mois, la collectivité territoriale est présumée avoir renoncé à son DPC.

D’expérience, ce délai de deux (2) mois peut être long et cristalliser les étapes d’une cession de fonds de commerce. Il ne faut pas hésiter à contacter directement les Mairies afin de tenter d’accélérer les démarches, si possible.

Si la commune décide de préempter, deux situations se présentent. Si la Mairie préempte, elle est tenue de le faire dans les conditions fixées dans la déclaration d’intention d’aliéner. Elle peut toutefois saisir le Juge de l’expropriation afin de solliciter un prix judiciaire différent.

Si la Mairie refuse de préempter, les parties sont évidemment libres de poursuivre leur projet de cession. Dans tous les cas, il est vivement conseillé aux parties de se faire assister d’un Conseil juridique spécialisé dans ce type de matière.