Au préalable : déterminer la destination du bien
L’article R. 151-27 du code de l’urbanisme énumère les 5 destinations possibles pour une construction, à savoir :
- Exploitation agricole et forestière ;
- Habitation ;
- Commerces et activités de services ;
- Équipements d’intérêt collectif et services publics ;
- Autres activités des secteurs primaires et secondaires.
Pour chacune de ces destinations, sont déclinées à l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme des sous-destinations.
Sur la base de ces dispositions, la location d’un meublé de tourisme relève en principe de la destination « Commerces et activités de services » (et plus précisément de la sous-destination « autres hébergements touristiques »), sauf à ce que le bien constitue la résidence principale du loueur, auquel cas il relève de la destination « Habitation ».
Toutefois, les résidences secondaires peuvent être louées sous la forme de meublés de tourisme tout en conservant leur destination d’habitation.
Un changement d’usage peut alors être requis.
Changement de destination, changement d’usage : quelles différences ?
La destination d’un bien immobilier correspond à la fonction d’un bâtiment tel qu’il a été conçu lors de sa construction. Elle est liée à ses caractéristiques physiques et fonctionnelles.
Le changement de destination permet donc de transformer le bâtiment pour lui attribuer une autre fonction.
Tout changement de destination implique d’obtenir une autorisation d’urbanisme, en vertu du code de l’urbanisme.
En principe soumis à déclaration préalable (article R. 421-17 du code de l’urbanisme), un changement de destination nécessite un permis de construire lorsqu’il s’accompagne d’une modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment (article R. 421-14 du code de l’urbanisme). Si les travaux sont moindres, sans doute qu’une déclaration préalable de travaux peut suffire.
Quant au changement d’usage, il concerne exclusivement les biens à destination d’habitation.
Prévu par le code de la construction et de l’habitation dans le but de préserver le logement, il consiste à modifier l’affectation d’une habitation pour lui conférer une autre utilisation effective.
Ainsi, soit un logement est à usage d’habitation, soit son usage est autre.
Selon la destination et l’usage du bien, des autorisations peuvent être requises pour le louer en tant que meublé de tourisme
Vérifier le règlement de copropriété (RCP)
L’utilisation d’un bien ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété (lorsque l’immeuble est en copropriété).
Si une clause du règlement interdit un mode d’occupation autre que l’habitation, il faudra obtenir l’accord unanime des copropriétaires réunis en assemblée générale pour qu’ils autorisent le changement d’usage.
Cette autorisation est distincte des autorisations administratives qui peuvent être requises.
Pour les biens à destination « d’habitation »
Dans les communes situées en zone dite « tendue », c’est-à-dire les communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le conseil municipal a la possibilité de soumettre à autorisation, par une délibération, le changement d’usage des locaux à destination d’habitation.
Les communes concernées sont celles soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, en application du I de l’article 232 du code général des impôts.
La liste de ces communes figure à l’annexe du décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Pour les communes membres d’un établissement public de coopération intercommunal compétent en matière de plan local d’urbanisme, c’est le conseil communautaire qui adopte la délibération.
L’autorisation de changement d’usage est délivrée par le maire de la commune où le bien est situé.
Les communes ont la faculté de subordonner l’autorisation de changement d’usage à une compensation consistant à conférer un usage d’habitation à un second local dont l’usage était autre (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation).
Le fait de louer un local d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.
L’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation prévoit un régime spécifique qui permet à ces mêmes communes de définir un régime d’autorisation temporaire pour les personnes physiques ou morales souhaitant louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme.
À ce titre, les communes sont en droit de réglementer la durée des contrats de location, les caractéristiques physiques du local ou encore la localisation possible et peuvent même fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées sur son territoire.
Tel est notamment le cas de la ville de Saint-Malo, ayant adopté un règlement particulièrement strict qui a été validé par la justice (TA Rennes, 17 octobre 2024, nos 2104171, 2202102).
Dès lors, pour louer comme meublé de tourisme un bien à destination d’habitation situé dans une commune en zone tendue, une autorisation de changement d’usage peut être requise avec, potentiellement, une obligation de compensation.
Un examen détaillé du règlement mis en place par la commune sera nécessaire, afin d’analyser l’éligibilité du bien à la location en tant que meublé de tourisme.
Toutefois, l’application de cette réglementation dépend de si le bien constitue ou non la résidence principale du loueur.
En effet, le dernier alinéa de l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire pour des locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Pour être regardé comme sa résidence principale, le bien doit être occupé au moins huit mois dans l’année par le loueur.
Pour les biens à destination de « commerce et activités de service »
Pour ces biens, aucun changement de destination n’est requis dès lors qu’ils ont la destination correspondant en principe à celle d’un meublé de tourisme.
Un permis de construire peut toutefois être nécessaire s’il y a un changement de sous-destination avec modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.
Surtout, si le bien n’est jusque-là pas utilisé comme meublé de tourisme, sa mise en location en tant que meublé de tourisme peut être soumise à autorisation.
Plus précisément, le IV bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit que dans les communes situées en zone tendue qui ont soumis à déclaration toute location d’un meublé de tourisme (comme il sera détaillé ci-après), le conseil municipal peut, par délibération, soumettre à autorisation la location d’un local qui n’est pas à destination d’habitation.
Dans cette délibération, le conseil municipal doit fixer des critères clairs et précis de délivrance de l’autorisation au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services dans la commune.
À défaut, la délibération est potentiellement illégale.
Voir notre article : Illégalité partielle du règlement anti-Airbnb de la Ville de Paris
À partir du 20 mai 2026, ce régime d’autorisation pourra être adopté par toutes les communes en zone tendue qui ont instauré l’autorisation de changement de d’usage des locaux d’habitation.
Pour les biens à destination autre
Dans les mêmes conditions que les biens à destination de commerces et d’activités de service visés au point précédent, un régime d’autorisation peut s’appliquer pour louer en tant que meublé de tourisme un bien à destination autre qu’habitation ou commerce et activités de service.
Toutefois, dans la mesure où ces biens n’ont pas la destination de commerce et d’activité de service, un changement de destination est requis en application du code de l’urbanisme.
L’article L. 324-1-1 du code du tourisme précise en son IV bis que l’autorisation de location en meublé de tourisme peut valoir autorisation de changement de destination lorsque les conditions du code de l’urbanisme sont respectées.
Ainsi, une seule demande permet d’obtenir les deux autorisations.
