Vous exploitez un restaurant et vous avez été assigné par la copropriété ou un voisin pour un problème de bruit et/ou d’odeur ? Ne paniquez pas, vous ne fermerez sans doute pas demain ! Voici les bons réflexes à adopter pour vous défendre.

Vérifier la destination du bail commercial :

Premier point à vérifier, votre bail autorise-t-il l’activité de restauration ? Il faut en effet vous assurer au préalable que le bailleur vous a bien autorisé à exploiter un restaurant et que le bail commercial prévoit bien une activité de restauration, de restauration rapide ou de petite restauration sans exclusion de la cuisson.

La jurisprudence est constante sur ce point : dès lors que le bailleur a validé l’activité de restauration dans le bail et n’a pas exclu expressément la cuisson, le locataire est en droit d’exiger l’installation d’un système d’extraction conforme.

Vérifier le règlement de copropriété :

Deuxième point, vérifiez le règlement de copropriété et notamment si ce dernier n’interdit pas les activités de restauration ou impliquant des nuisances olfactives. En principe, cette vérification doit être faite lors de la conclusion du bail commercial. Mais il arrive régulièrement que celle-ci n’ait pas été faite au préalable ou que le bailleur n’ait pas communiqué le bail à son locataire. Toutefois, si l’activité de restauration n’est pas interdite par le règlement de copropriété, il sera déjà plus compliqué pour la copropriété d’obtenir la fermeture de l’établissement, même en arguant de nuisances olfactives.

Vérifier les preuves rapportées par les plaignants :

En introduisant leur action en justice, les copropriétaires ou les voisins doivent présenter au juge un dossier complet avec des preuves objectives des nuisances qu’ils invoquent. Il ne suffit pas d’alléguer un préjudice pour obtenir réparation : encore faut-il le prouver. Or notre expérience montre que bien souvent des actions sont introduites par des voisins ou copropriétaires qui se plaignent de nuisances olfactives ou sonores liées au restaurant, sans rapporter la moindre preuve. En ce cas, il leur sera difficile, sinon impossible, d’obtenir quoi que ce soit devant le juge. C’est à votre avocat de produire des conclusions en réponses indiquant que le dossier n’est étayé par aucune preuve objective établissant la réalité des troubles.

Deuxième point, vérifiez le règlement de copropriété et notamment si ce dernier n’interdit pas les activités de restauration ou impliquant des nuisances olfactives. En principe, cette vérification doit être faite lors de la conclusion du bail commercial. Mais il arrive régulièrement que celle-ci n’ait pas été faite au préalable ou que le bailleur n’ait pas communiqué le bail à son locataire. Toutefois, si l’activité de restauration n’est pas interdite par le règlement de copropriété, il sera déjà plus compliqué pour la copropriété d’obtenir la fermeture de l’établissement, même en arguant de nuisances olfactives.

Vérifier le cadre procédural de la demande, référé ou fond :

Si la demande a été introduite en référé, le plus souvent les demandeurs (copropriété ou voisins) qui se plaignent d’odeurs, demandent simplement au juge de désigner un expert judiciaire avec pour mission de vérifier la conformité de l’extraction aux normes applicables (et notamment au règlement sanitaire départemental) et les préjudices allégués, en proposant des mesures pour y remédier.

La demande en justice n’a donc pas pour objet de « fermer » le restaurant et le restaurateur peut se présenter sereinement à l’audience, avec son avocat. Il suffira d’accepter la mesure d’expertise qui, parfois, pourra mettre en évidence des mesures très simples pour remédier aux odeurs ressenties. Ce type de dossier peut tout à fait se résoudre amiablement en cours d’expertise.

Si le dossier est introduit au fond, bien souvent le demandeur a commis une forme d’erreur « procédurale » en voulant aller trop vite. Il demande au juge des dommages-intérêts ou la fermeture de l’établissement, mais n’a pas préalablement demandé une expertise judiciaire pour établir ses troubles. Là, l’avocat devrait aisément pouvoir gagner la procédure en arguant que les demandeurs agissent sans preuve.En introduisant leur action en justice, les copropriétaires ou les voisins doivent présenter au juge un dossier complet avec des preuves objectives des nuisances qu’ils invoquent. Il ne suffit pas d’alléguer un préjudice pour obtenir réparation : encore faut-il le prouver. Or notre expérience montre que bien souvent des actions sont introduites par des voisins ou copropriétaires qui se plaignent de nuisances olfactives ou sonores liées au restaurant, sans rapporter la moindre preuve. En ce cas, il leur sera difficile, sinon impossible, d’obtenir quoi que ce soit devant le juge. C’est à votre avocat de produire des conclusions en réponses indiquant que le dossier n’est étayé par aucune preuve objective établissant la réalité des troubles.

Deuxième point, vérifiez le règlement de copropriété et notamment si ce dernier n’interdit pas les activités de restauration ou impliquant des nuisances olfactives. En principe, cette vérification doit être faite lors de la conclusion du bail commercial. Mais il arrive régulièrement que celle-ci n’ait pas été faite au préalable ou que le bailleur n’ait pas communiqué le bail à son locataire. Toutefois, si l’activité de restauration n’est pas interdite par le règlement de copropriété, il sera déjà plus compliqué pour la copropriété d’obtenir la fermeture de l’établissement, même en arguant de nuisances olfactives.

Mettre en place une stratégie de défense :

Comme pour toute procédure, il ne faut pas paniquer. La justice de toute façon est « lente » et une assignation ne signifie pas que le restaurant sera fermé demain, bien au contraire. Il est important de prendre le temps de définir avec l’avocat une stratégie de défense cohérente et efficace pour gagner le dossier. Avant de s’enfoncer dans les affres de la procédure, une demande de conciliation amiable peut souvent permettre de solutionner le litige efficacement.

Se retourner contre le bailleur :

Rappelons que le bailleur a une obligation de délivrance en matière de bail commercial (article 1719 du Code civil). Le local commercial doit être conforme à l’activité auquel il est destiné. Aussi, pour un restaurant, le bailleur doit avoir prévu une extraction au titre de son obligation de délivrance (même si les coûts d’installation sont à la charge du preneur aux termes du bailleur). L’installation d’un système d’extraction conforme doit ainsi être matériellement et juridiquement possible (la copropriété ne doit pas s’y être opposée notamment). Dès lors, le restaurateur attaqué par un tiers qui se plaint d’odeurs pourra éventuellement se retourner contre son bailleur, si le local ne contient pas d’extraction suffisante.

Se retourner contre la copropriété :

Si le local ne contient pas d’extraction, le restaurateur pourra faire une demande auprès de la copropriété, sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. C’est une mesure qui s’obtient par un vote à la majorité. Toutefois, si la copropriété refuse, le propriétaire du local concerné (et éventuellement son locataire restaurateur) pourra saisir le juge afin de se faire autoriser judiciairement à installer une extraction dans le local, dès lors que son installation n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et n’entraîne aucun préjudice pour les autres copropriétaires.

En résumé, si vous avez été assigné en justice pour un problème d’odeurs, ne paniquez pas : votre restaurant ne sera probablement pas fermé le lendemain ! En revanche, il faut prendre conseil auprès d’un avocat expert en CHR pour mettre en place une stratégie de défense efficace. Maître Baptiste Robelin, avocat expert en droit de l’hôtellerie et de la restauration, peut vous défendre et assurer la défense de vos intérêts. N’hésitez pas à nous contacter pour prendre conseils.