Emeline Envain

Baptiste Robelin, avocat spécialisé en droit immobilier, reçoit  Madame Emeline Envain, gestionnaire de patrimoine. Retrouvez ses analyses et conseils sur le type de société à choisir pour structurer le patrimoine familial (SCI ou SARL ?).

Quel statut choisir pour structurer son patrimoine immobilier familial ?

En préambule, penchons-nous sur les obligations que ces structures impliquent pour en mesurer leurs conséquences. Qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une SARL de famille, vous agissez sous une forme morale et non en votre nom propre. Les contraintes sont plus nombreuses mais permettent de structurer votre patrimoine et d’optimiser votre transmission.

Il ne s’agit pas ici de comparer la fiscalité d’une société à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). La structure adaptée à votre patrimoine doit s’appréhender en fonction de vos objectifs et attentes (I), mais également en fonction de vos obligations et de votre degré de responsabilité (II).

Objectifs et attentes

Vous êtes déjà propriétaires de biens immobiliers détenus en direct ou souhaitez développer votre patrimoine immobilier, interrogez-vous sur l’ampleur de ces investissements et la durée de conservation de ceux-ci.

En effet, les critères principaux peuvent varier selon :

  • La nature du bien : location nue ou location meublée professionnelle (LMP)/ location meublée non professionnelle (LMNP)

  • La forme de la société : Une activité commerciale (l’article L.210-1 al.2 du Code de commerce) ou civile (l’article 1845 du Code civil)

  • La qualité des associés

Nature du bien et forme sociétale

Selon l’article L.210-1 al.2 du Code de commerce, la SARL est par sa forme une société commerciale, quel qu’en soit son objet. Néanmoins, parce qu’elle gère un patrimoine familial, la SARL de famille peut être à l’IR. Et ce, même si elle comporte des biens locatifs en meublé professionnel ou non professionnel. Son principal intérêt réside ainsi dans le fait de pouvoir rester à l’IR de manière indéfinie.

C’est l’une des grandes différences avec la SCI. En effet, celle-ci pour rester à l’IR ne peut comporter de locations meublées que pour 10% du montant total des recettes hors taxes. En dehors, la SCI change de système d’imposition pour l’IS. Prenez le temps de réfléchir aux biens que vous souhaitez intégrer dans votre société et/ou changez en si nécessaire. L’administration fiscale est en mesure d’engager une procédure de requalification pendant l’exercice de l’activité ou après une vente immobilière dans le cadre d’un contrôle. Outre le rappel des droits des différents exercices, les conséquences fiscales sont la taxation sur les plus-values et la fiscalité des dividendes.
Pour la location et la gestion locative, c’est ici la SCI qui se démarque. Elle permet, à travers différents types de SCI d’organiser précisément votre mode de gestion. C’est d’ailleurs son activité principale.

Pour rappel, l’IR est l’impôt sur le revenu. Contrairement à l’impôt sur les sociétés, l’impôt porte sur le revenu net global des personnes physiques. Vous intégrez vos revenus locatifs dans votre déclaration. La conséquence est alors une hausse de votre impôt ou potentiellement une baisse en cas de déficit ou autre dispositif de défiscalisation. Le taux de votre impôt peut ainsi fortement varier en fonction du montant global de l’ensemble de vos revenus (traitements et salaires, capitaux mobiliers, locatifs, etc.)
L’IS quant à lui est un impôt sur les sociétés. Cela signifie que la société est redevable de l’impôt sur ses propres bénéfices (Service-Public.fr, 2021). Le taux auquel l’entreprise est assujettie dépend de son chiffre d’affaires. Pour l’exercice de l’année 2020, le taux est de 15% jusque 38120 euros puis 28% et 31% au- delà de 500 000 euros.

Qualité des associés

L’accès à la SARL de famille ne peut se faire qu’entre membres d’une même famille. L’article 239 Bis AA du Code Général des impôts (CGI) énonce la présence d’un lien de parenté en ligne directe :

  • Parents/enfants ;
  • Frères/sœurs ;

  • Grands-parents/petits enfants ;

  • Epoux/partenaires pacsés.

Soyez vigilants en cas de divorce ou de décès, cela peut engendrer un changement d’imposition non voulu. En effet, la vente des parts à des personnes extérieures transforme la SARL de famille en SARL classique avec changement de l’option fiscale (IR en IS). Cela génère la perception d’un impôt immédiat sur les bénéfices ainsi que la taxation sur les plus-values latentes (en fonction de la nature des biens et des estimations de ceux-ci).

En conséquent, la SARL de famille sera davantage adaptée à une activité commerciale régulière évolutive (cession/acquisition). Si vous envisagez de conserver et de gérer ces biens sur la durée, la SCI sera quant à elle plus appropriée.

Obligations et responsabilité

Contraintes administratives

La tenue et le niveau de détail de comptabilité diffèrent pour ces deux structures. Seule la tenue d’un bilan et d’une assemblée générale sont nécessaires pour la SCI à l’IR. Tandis que la SARL nécessite une comptabilité détaillée. Vous devez notamment établir, approuver et déposer vos comptes chaque année. Sur la durée, cela a un coût qu’il faut mesurer.

Concernant la rédaction des statuts, la SARL est plus flexible que la SCI. Notamment, les statuts de la SARL ne comportent pas de restrictions concernant les activités de votre future société.

Cependant, le gérant majoritaire est tenu obligatoirement de s’affilier au régime de la sécurité sociale des indépendants. Celui-ci paye des cotisations sociales même s’il ne perçoit aucun revenu. Alors que le gérant SCI ne bénéficie d’aucune couverture sociale mais en est exonéré.

On ne peut ici que constater un formalisme et des obligations comptables allégés pour la SCI.

Quels sont les risques financiers ?

Les associés d’une SCI sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes de la société (article 1857 du Code civil). Cette information est primordiale dans le choix de votre structure. La jurisprudence est intransigeante, la Cour de cassation invite les associés à prendre leurs responsabilités (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 septembre 2019).

Au contraire, pour la SARL, vous n’êtes responsables qu’à concurrence de vos apports. Concrètement, vous apportez 1000 euros d’apports, les créanciers tels que les établissements bancaires seront limités à votre strict apport. Votre patrimoine personnel est ainsi protégé.

De cette façon, le choix de la SARL offre une meilleure protection aux associés pour développer sereinement un patrimoine immobilier.

La transmission et la cession d’un bien immobilier au sein d’une SARL ou d’une SCI

Vous envisagez de transmettre votre patrimoine dans son intégralité ou en en partie à vos enfants, vos petits-enfants. La structure d’une SCI est la plus adaptée. A l’inverse de la SARL, elle permet l’intégration et la transmission de parts à des personnes mineures.

Exemple : par le mécanisme de la donation vos enfants deviennent propriétaires ou nus-propriétaires. En d’autres termes, la SCI facilite l’optimisation et la transmission de votre patrimoine. Elle évite l’indivision successorale et aide à transmettre un bien à vos héritiers.

En ce qui concerne les cessions de biens immobiliers. La SCI et la SARL de famille sont calquées sur la fiscalité des particuliers si la fiscalité est l’impôt sur le revenu. En cas d’option pour l’IS (irrévocable pour la SCI), les plus-values seront imposées comme des plus-values professionnelles. Qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une SARL, cette fiscalité est identique.

Exemples

Exemple 1

J’ai 30 ans, marié(e) avec deux enfants. Je ne détiens en immobilier que ma résidence principale. J’aimerai investir dans plusieurs biens immobiliers dont un premier dispositif immobilier défiscalisant (précisément LMNP). Mon objectif est de réduire mes impôts et développer mon patrimoine immobilier. Puis-je le faire au sein d’une structure morale (société), si oui, laquelle ?

Il est important ici de souligner que vous souhaitez investir dans un bien et ne pas avoir la volonté de céder ce bien aussitôt l’avantage fiscal obtenu.

Afin de bénéficier du dispositif LMNP et de l’amortissement, vous avez ainsi le choix entre les deux structures : la SARL de famille ou la SCI.

En l’état actuel, la SARL de famille présente l’avantage de bénéficier du régime fiscal à l’impôt sur le revenu alors que la location meublée est une activité commerciale. Contrairement à la SCI vous ne serez pas limité à un pourcentage de chiffres d’affaires.

Ce premier bien en LMNP sera-t-il le seul dans votre structure ?

Vous indiquez que d’autres biens suivront afin de poursuivre l’optimisation d’impôt. Nul ne sait comment et dans quelles conditions les dispositifs évolueront. Néanmoins, en fonction de la nature des biens (location nue ou meublée) que vous choisirez, il nous semble opportun de démarrer par une structure flexible telle que la SARL de famille. Vous pourrez toujours transformer la structure en SCI ou la faire évoluer avec vos futurs projets.

Par ailleurs, ce choix sociétal protège votre patrimoine personnel. Vous mettez à l’abri votre famille et vous vous prémunissez contre les aléas de la vie.

Exemple 2

J’ai 50 ans et je suis marié(e) avec deux enfants. Je me pose des questions sur la transmission de mon patrimoine. Nous sommes propriétaires d’une résidence principale (400 000 euros) et d’une résidence secondaire non louée  (valorisée 300 000 euros, net d’emprunt ). Que puis-je mettre en place sans me démunir pour autant ? Nous souhaitons avec ma femme garder la main sur les actes de cession et ou d’achat de futurs biens.

Afin de répondre au mieux à vos attentes, il est nécessaire de vous informer sur les impacts d’une donation démembrée ou non. La donation de votre résidence principale n’a pas les mêmes conséquences que la donation de votre résidence secondaire. Et ce, d’autant plus, que vous indiquez vouloir conserver un maximum de latitude dans la gestion de vos biens.

Nous vous préconisons une structure telle que la SCI à l’impôt sur le revenu, plus adaptée à la transmission d’un patrimoine. Une fois la structure choisie, votre avocat ou conseil vous présentera les clauses adaptées à vos objectifs. Exemple : l’attribution de pouvoirs étendus aux gérants et/ou à l’usufruitier pour la cession et autres actes de gestion.

L’intervention de votre notaire sera nécessaire pour l’apport d’un immeuble dans la structure. Vous affirmez ne plus avoir d’emprunt sur la résidence secondaire, il s’agit donc d’un apport pur et simple. Cet apport sera éventuellement (en fonction de la durée de conservation et de son montant) assujetti à une imposition sur la plus-value ainsi qu’aux droits d’enregistrement.

Puis, votre notaire vous présentera les avantages et inconvénients de la donation. En l’occurrence, au vu de votre âge, la valeur de la nue-propriété qui peut être donnée à vos enfants représentent 120 000 euros. De fait, vous profitez encore d’une enveloppe de 280 000 euros pour transmettre d’autres biens immobiliers sans fiscalité.

SCI FAMILIALE SARL DE FAMILLE
OBJET SOCIAL Société civile Société commerciale
FISCALITE IR ou IS IR ou IS
FLEXIBILITE + +++
COUT/COMPTABILITE +++ ++
TRANSMISSION +++ +

En conséquence, nous ne pouvons-nous prononcer définitivement sur le choix de la meilleure structure. En fonction de votre situation personnelle et professionnelle, l’une sera plus adaptée et le sera moins à un autre stade de votre vie. Ces éléments de réponse ne sont nullement exhaustifs et ne peuvent à eux seuls suffire à prendre votre décision. Chaque situation est différente et nécessite une analyse patrimoniale. C’est pourquoi, afin de vous aider dans le développement de vos projets, nous vous invitons à vous rapprocher d’experts tels que votre notaire, votre avocat mais aussi de votre gestionnaire de patrimoine.

Pour aller plus loin :

Que choisir entre la SCI et la SARL de famille ?

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