Travaux en bail commercial : qui paie, du bailleur ou du locataire ? (article 606)

Ce qu'il faut retenir : dans un bail commercial, le bailleur supporte les grosses réparations, celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale (article 606 du Code civil), tandis que le locataire assume l'entretien courant et les réparations locatives. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations, ainsi que les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent, ne peuvent plus être mis à la charge du locataire (article R.145-35 du Code de commerce). Pour les autres travaux, seule une clause expresse et précise du bail peut les transférer au locataire, et les juges l'interprètent strictement.

« Qui paie les travaux ? » est l'une des questions les plus fréquentes, et les plus conflictuelles, du bail commercial. Toiture qui fuit, ravalement imposé par la mairie, installation électrique à refaire, chaudière collective à remplacer, raccordement manquant pour ouvrir un restaurant : la réponse dépend de la nature des travaux, de la rédaction du bail et de sa date. Ce guide présente les règles de répartition, la définition des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les apports de la loi Pinel, les solutions retenues par la Cour de cassation pour les cas les plus courants, et la marche à suivre lorsque le bailleur refuse d'intervenir.

Le principe : grosses réparations au bailleur, entretien au locataire

Le Code civil fixe les obligations de base des parties, qui s'appliquent au bail commercial sauf clause contraire valable :

• le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le locataire (article 1719 du Code civil) ;
• il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, puis d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720 du Code civil) ;
• le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, des réparations locatives ou de menu entretien désignées comme telles par l'usage des lieux, par exemple aux vitres, aux portes, aux fermetures de boutique, aux gonds et aux serrures (article 1754 du Code civil), sauf lorsqu'elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure (article 1755 du Code civil).

En pratique, les baux commerciaux aménagent presque toujours cette répartition. D'où l'importance de savoir ce qui peut, ou non, être transféré au locataire.

Qu'est-ce qu'une grosse réparation (article 606 du Code civil) ?

L'article 606 du Code civil énumère les grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. Ce texte figure dans les règles de l'usufruit, où l'article 605 du Code civil pose que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du propriétaire ; la distinction entre réparations d'entretien et grosses réparations sert de référence en matière de bail commercial, notamment pour l'application de l'article R.145-35 du Code de commerce.

La Cour de cassation ne s'en tient pas à une lecture littérale de cette liste. Elle juge qu'au sens de l'article 606, « les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-13.764, publié au Bulletin). Dans cette affaire, le bail mettait toutes les réparations à la charge du locataire, sauf les grosses réparations de l'article 606, et le bailleur soutenait que cette liste était limitative. La Cour a pourtant laissé à sa charge, parce qu'ils concernaient la structure et la préservation de l'immeuble :

• la remise en état après des inondations et les travaux destinés à en limiter le risque ;
• la mise en conformité des toitures ;
• la réfection de l'installation électrique ;
• la reprise d'une fuite d'eau en cave et la réparation d'une canalisation détruite par le gel ;
• la remise en état de la couverture d'un appentis.

Le critère est donc fonctionnel : un travail qui touche à la structure, au clos et au couvert ou à la préservation de l'immeuble relève en principe des grosses réparations, même s'il ne figure pas mot pour mot dans l'article 606.

Ce que la loi Pinel interdit de mettre à la charge du locataire

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l'article R.145-35 du Code de commerce interdit d'imputer au locataire :

• les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires liés à leur réalisation ;
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le local ou l'immeuble, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations ;
• dans un ensemble immobilier, le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Ces règles sont impératives : une clause contraire est sans effet. En revanche, les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ne sont pas concernés par cette interdiction. Le bailleur doit par ailleurs communiquer au locataire, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés et un état récapitulatif des travaux réalisés : voir notre guide sur les charges locatives en bail commercial.

Ce qui peut être mis à la charge du locataire, et à quelles conditions

En dehors des dépenses interdites, le bail peut mettre des travaux à la charge du locataire : entretien courant et réparations locatives, petites réparations des équipements, aménagements propres à son activité, embellissements. Mais la Cour de cassation exige des stipulations expresses et les interprète strictement :

• une clause mettant à la charge du locataire « toutes réparations de quelque nature qu'elles soient […] en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil » ne suffit pas à lui faire supporter le ravalement, la toiture et le chauffage collectif de l'immeuble : il faut constater que « des stipulations expresses du contrat de bail commercial mettaient à la charge de la locataire les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif » (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-27.331, publié au Bulletin) ;
• une clause par laquelle le locataire prend les locaux « dans l'état où ils se trouvent […] sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit » et fait son affaire des branchements ne suffit pas à lui imposer le coût des raccordements aux eaux usées et au réseau électrique indispensables à son activité, faute de « stipulation expresse » visant ces travaux (Cass. 3e civ., 11 octobre 2018, n° 17-18.553, inédit).

Pour le locataire, la lecture attentive de la clause de travaux, avant la signature comme au moment du litige, est donc décisive. Pour le bailleur, une clause générale ou « fourre-tout » offre une protection bien plus faible qu'il n'y paraît.

Qui paie ? Les cas les plus fréquents

La toiture

La réfection d'une toiture relève des grosses réparations et incombe au bailleur. Son inaction peut lui coûter cher : dans une affaire où le locataire réclamait depuis des années la réfection totale de la toiture et la consolidation des piliers et des murs d'un hangar, finalement démoli parce qu'il menaçait ruine après une tempête, la Cour de cassation a approuvé la condamnation du bailleur, « tenu de lui assurer une jouissance paisible de la totalité des lieux loués », à reconstruire le bâtiment démoli (Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, n° 04-18.672, publié au Bulletin).

Le ravalement de façade

Les dépenses de ravalement, « qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur », et le seul paiement de provisions sur charges pendant plusieurs années ne suffit pas à caractériser l'accord du locataire pour les supporter (Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, n° 11-25.414, publié au Bulletin). Pour les baux soumis à la loi Pinel, un ravalement qui relève des grosses réparations ne peut plus être transféré au locataire. Voir aussi notre article : le ravalement de façade est-il à la charge du locataire ou du bailleur ?

Le chauffage collectif et les équipements de l'immeuble

Le remplacement de la chaudière collective de l'immeuble ne peut être mis à la charge du locataire qu'en vertu d'une stipulation expresse visant ces travaux (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, préc.).

L'installation électrique et l'ascenseur

La réfection de l'installation électrique peut relever des grosses réparations lorsqu'elle concerne la structure et la préservation de l'immeuble (Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, préc.). Elle peut aussi relever de l'obligation du bailleur d'entretenir la chose en état de servir : lorsque l'installation électrique est vétuste et non conforme et que l'armoire de l'ascenseur est vétuste, les travaux de mise en conformité et de réparation incombent au bailleur, peu important que le locataire ait déclaré connaître l'état de l'immeuble dans l'acte d'acquisition de son fonds (Cass. 3e civ., 9 novembre 2010, n° 09-69.762, inédit).

Les raccordements et la mise en conformité nécessaires à l'activité

Le bailleur doit délivrer un local permettant l'activité prévue au bail. Sauf clause expresse contraire, le coût des raccordements indispensables à cette activité, comme le raccordement aux eaux usées et au réseau électrique d'un local destiné à la restauration, lui incombe (Cass. 3e civ., 11 octobre 2018, préc.). Pour les travaux d'accessibilité, voir notre article sur la prise en charge des travaux d'accessibilité.

La vétusté

Les réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire lorsqu'elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure (article 1755 du Code civil). En cas de litige, il revient en pratique au locataire qui invoque la vétusté d'en apporter les éléments, l'état des lieux d'entrée et la durée d'occupation étant déterminants. À l'inverse, lorsque la dégradation résulte d'un défaut d'entretien du locataire, la réparation lui incombe : voir notre article sur l'indemnisation du bailleur en cas de dégradations.

Et pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014 ?

Les règles de l'article R.145-35 ne s'appliquent qu'aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Pour un bail plus ancien qui n'a pas été renouvelé, une clause pouvait mettre des grosses réparations à la charge du locataire, mais à condition d'être expresse et précise, et les arrêts présentés ci-dessus montrent avec quelle rigueur cette exigence est appréciée. Lors du renouvellement, le nouveau bail est soumis aux règles impératives issues de la loi Pinel.

Que faire si le bailleur ne réalise pas les travaux ?

1. Mettre le bailleur en demeure, par écrit et en décrivant précisément les désordres, de réaliser les travaux qui lui incombent.
2. Faire constater les désordres, par un commissaire de justice ou un expert, et conserver les échanges : l'arrêt de 2006 montre l'importance des demandes répétées du locataire.
3. Faire exécuter les travaux, avec prudence : depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, l'article 1222 du Code civil permet au créancier, après mise en demeure, de faire exécuter lui-même l'obligation « dans un délai et à un coût raisonnables » et d'en demander le remboursement au débiteur, sans autorisation préalable du juge. Pour les baux conclus avant cette réforme, la prudence s'impose : dans l'affaire jugée en 2010, le locataire qui avait fait exécuter des travaux après une simple mise en demeure, sans autorisation judiciaire et en l'absence d'urgence caractérisée, n'a pas obtenu leur remboursement (Cass. 3e civ., 9 novembre 2010, préc.). Dans tous les cas, des devis comparatifs et un coût proportionné sont indispensables.
4. Saisir le juge, le cas échéant en référé, pour obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux, une expertise, ou une avance des sommes nécessaires à leur exécution (article 1222, alinéa 2, du Code civil), ainsi que des dommages-intérêts.

Attention à l'arrêt de paiement des loyers : le locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers que si les locaux sont devenus impropres à l'usage auquel ils sont destinés en raison du manquement du bailleur. Hors de ce cas, il s'expose à un commandement de payer visant la clause résolutoire : voir notre guide sur les loyers impayés en bail commercial et notre article que faire si le bailleur ne réalise pas les travaux.

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Le cabinet Novlaw Avocats accompagne bailleurs et locataires dans la rédaction et la négociation des clauses de travaux, l'audit des baux avant cession de fonds de commerce, la mise en demeure et les procédures en exécution de travaux, en expertise ou en indemnisation. Consultez notre page avocat en bail commercial et nos offres litige avec un locataire et litige avec un bailleur commercial. Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille (voir notre page avocat en bail commercial à Paris).

FAQ : travaux et bail commercial

Quels travaux sont à la charge du bailleur dans un bail commercial ?

Les grosses réparations, qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale (article 606 du Code civil), ainsi que les travaux nécessaires pour délivrer et entretenir le local en état de servir à l'usage prévu. Depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations et les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent ne peuvent plus être transférés au locataire.

Quels travaux sont à la charge du locataire ?

L'entretien courant et les réparations locatives, sauf vétusté ou force majeure, et les travaux que le bail met expressément à sa charge, dans les limites de l'article R.145-35 du Code de commerce.

Que dit l'article 606 du Code civil ?

Il énumère les grosses réparations : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. La Cour de cassation l'interprète largement : relèvent des grosses réparations les travaux qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Le ravalement de façade est-il à la charge du locataire ?

Non, sauf stipulation expresse du bail, et pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, jamais lorsqu'il relève des grosses réparations.

Une clause « le locataire prend les lieux en l'état » suffit-elle ?

Non. Elle ne transfère pas au locataire les travaux nécessaires à l'activité, comme les raccordements, en l'absence de stipulation expresse visant ces travaux.

Le locataire peut-il faire les travaux lui-même et se faire rembourser ?

Depuis le 1er octobre 2016, l'article 1222 du Code civil le permet après mise en demeure, dans un délai et à un coût raisonnables. Pour les baux plus anciens, un remboursement a déjà été refusé faute d'urgence et d'autorisation du juge. Dans le doute, mieux vaut saisir le juge ou documenter soigneusement la mise en demeure et les devis.