Pour rappel, les biens détenus par une personne publique peuvent appartenir à son domaine public ou privé (Voir sur le sujet nos articles : Mise en concurrence des autorisations du domaine public et Fonds de commerce sur le domaine public).
Afin de définir à quel domaine appartiennent les biens dont une personne publique est propriétaire, il faut se référer à l’article L. 2111-1 du Code Général de la propriété des personnes publiques.
Ainsi, les biens qui forment le domaine public sont ceux qui appartiennent à la personne publique et qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions dudit service public.
A contrario, font partie du domaine privé de la personne publique, les biens qui ne répondent pas à l’une des deux conditions ci-dessus exposées.
Il est en outre imposé à la personne publique de prendre une délibération afin d’affecter, puis de classer un bien dont il est propriétaire dans son domaine public.
Cette distinction entre domaine public et privé est capitale puisqu’elle conditionne les règles de droit applicables notamment en matière de contrat concernant les biens appartenant au domaine public.
Certains contrats ne peuvent purement et simplement pas être conclus sur le domaine public, et ce pour garantir le respect des principes d’inaliénabilité et d’imprescriptibilité du domaine public.
En ce sens, la Cour de cassation, notamment, a rappelé que les parties à un contrat ne peuvent conclure des baux commerciaux sur des biens qui appartiennent au domaine public (Civ. 3e, 10 mars 2010, n°09-12.714).
C’est également le cas de contrats issus du droit privé dès lors qu’ils comportent des clauses contraires au domaine public, par exemple le bail à construction (Voir notre article : Bail à construction et domaine public).
Cependant, aucune interdiction n’est faite à une personne publique de conclure un tel contrat dès lors qu’il concerne des biens appartenant à son domaine privé.
Se pose alors la question de ce qu’il advient d’un bail commercial qui a été conclu initialement sur un bien situé sur le domaine privé d’une personne publique et qui, en cours d’exécution, relève du domaine public.
C’est dans ce contexte qu’intervient la décision du Conseil d’État n°464505 en date du 21 décembre 2022.