En l’absence de stipulations explicites dans le bail commercial, l’obligation d’entretien à la charge du bailleur n’est qu’une application des règles du Code civil. En somme, le bailleur doit entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il a été loué (C. civ., art. 1719) et faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives (C. civ., art. 1720).

Dans ce contexte, le bailleur, en tant que propriétaire, doit veiller à entretenir la structure de l’immeuble et à répondre aux obligations légales en matière de protection et d’entretien des façades, comme le prévoit l’article L. 132-1 du Code de la construction et de l’habitation.

À ce titre, la circulaire du 26 mars 1959 a précisé que le ravalement des façades consiste en une opération d’entretien par les travaux de réfection des enduits, boiseries, descentes d’eau et ferronneries. Le ravalement suppose également la réparation des gouttières ou chêneaux des toitures et souches de cheminées. Les dispositions relatives au ravalement de façade sont désormais codifiées aux articles L.126-2 et L.126-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, en l’absence de clauses spécifiques dans le bail concernant la répartition des charges pour le ravalement d’une façade, il est nécessaire de déterminer si celles-ci doivent être assumées par le bailleur ou le locataire.

Dans un bail commercial, le coût des travaux pour le ravalement d’une façade est-il à la charge du bailleur ou du locataire ?

Les articles 605 et 606 du Code civil précisent la répartition des charges entre le bailleur et le locataire dans un bail commercial.

L’article 606 du Code civil précise que les grosses réparations sont à la charge du bailleur. Il s’agit des réparations touchant notamment les murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières (ce que l’on appelle aussi le clos et le couvert). Les autres réparations constituent en principe de simples charges d’entretien.

En l’occurrence, l’article 605 du Code de commerce précise que les réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire.

La jurisprudence s’est efforcée de distinguer les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil et les réparations d’entretien prévues à l’article 605 du Code civil afin de déterminer qui du bailleur ou du locataire est tenu de financer les travaux dans le cadre d’un ravalement de façade.

Par une série de décisions, la Cour de cassation a tenté de clarifier sa position à ce sujet.

En 1998, la Cour de cassation avait ainsi pu considérer que le ravalement de façade ne peut être considéré comme une dépense d’entretien, mais bien comme faisant partie des grosses réparations qui sont donc à la charge du bailleur (Cass, 3e civ, 31 mars 1998)

De la même manière, dans son arrêt rendu le 13 juillet 2005, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a estimé que les grosses réparations concernent « les travaux touchant à la structure ou à la solidité de l’immeuble loué » (Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-13.764), et relèvent en principe de la responsabilité du bailleur. En somme, les juges ont précisé qu’en l’absence de stipulations contractuelles contraires dans le bail, les travaux de ravalement sont à la charge du bailleur.

À l’inverse, il avait été jugé que lorsque le locataire était tenu d’acquitter les réparations définies à l’article 605 du Code civil, les travaux de ravalement consistant en des travaux de peinture et de zinguerie devaient être laissés à sa charge (Cass. 3e civ., 30 mai 1996, n° 94-14.700), ainsi que tous les travaux de ravalement qui ne touchaient pas à la structure de l’immeuble ou à sa solidité (CA Paris, 19 octobre 2011, n°10/04543).

Cette distinction permettait ainsi de clarifier les obligations respectives du bailleur et du locataire selon la nature des réparations à effectuer dans l’immeuble.

Toutefois, dans un arrêt rendu le 19 décembre 2012, la Cour de cassation, dans son attendu de principe, a retenu que « les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur et que le seul paiement de provisions ne suffisait pas à caractériser un accord du preneur pour les prendre à sa charge » (Civ. 3e, 19 décembre 2012, n°11-25.414, bull. civ. III, n°188). Cette solution a remis en question la distinction établie par la Cour de cassation entre les travaux d’entretien et ceux affectant la structure de l’immeuble afin de déterminer le débiteur des travaux.

Encadrement légal de la répartition du financement des ravalements de façade : Application de la Loi PINEL et du décret du 5 novembre 2014

Dans ce contexte d’atermoiements jurisprudentiels, la loi PINEL et le décret du 5 novembre 2014 ont été adoptés pour clarifier précisément à qui revenait la responsabilité du financement d’un ravalement de façade dans le cadre d’un bail commercial.Bas du formulaire

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les dispositions qui attribuent les grosses réparations au bailleur sont d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est plus possible de modifier contractuellement cette répartition des charges.

De la même manière, le décret du 5 novembre 2014 a mis en œuvre les dispositions de la loi Pinel en adaptant les modalités de répartition des charges d’un ravalement de façade. Ainsi, pour baux commerciaux conclus à partir du 5 novembre 2014, le décret a établi que les charges de financement des réparations sont à la charge du bailleur (article R.145-35 du Code de commerce).

Cela signifie que, pour les contrats conclus ou renouvelés après cette date, le bailleur doit supporter les dépenses liées aux travaux de ravalement toutes les fois où ceux-ci ne constituent pas une grosse réparation. Il ne peut donc imputer au locataire, par une clause expresse du bail, que les charges relatives aux « petits ravalements », à savoir, ceux qui ne touchent pas à la structure et à la solidité générale de l’immeuble.

Ce faisant, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le décret du 5 novembre 2014, il est possible que l’ancienne distinction entre les grosses réparations et les réparations d’entretien continue de s’appliquer. En revanche, pour les baux conclus à compter de ce décret, les charges de financement seront à la charge du bailleur.

En conclusion, dans la grande majorité des cas, comme pour l’ensemble des grosses réparations, le bailleur reste tenu de financer le ravalement de façade dans le cadre d’un bail commercial, sauf à ce que le bail ne prévoit expressément le contraire.

Toutefois, si le ravalement ne concerne pas un simple nettoyage, mais des travaux touchant à la structure de l’immeuble, le coût de ces travaux restera nécessairement à la charge du bailleur, quelles que soient les stipulations du contrat.