Le Conseil d’État et le Gouvernement ont donc clarifié le statut des dark stores et des dark kitchens qui ne peuvent plus être considérés comme étant des commerces ou des restaurants.

Lire notre article : Dark Kitchen, Dark Stores, de quoi parle-t-on ?

D’une part, ce changement de statuts a des conséquences réglementaires, les dark stores et des dark kitchens vont devoir régulariser leur situation auprès des villes (autorisation de changement de destination). Et d’autre part, ce changement a des conséquences contractuelles (impossibilité d’exploiter le fonds de commerce en l’absence d’autorisation de la ville.

Un décret et un arrêté du 22 mars 2023, publiés le 24 mars 2023, ont complété et modifié les destinations de construction et les sous-destinations, prévues aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme et à l’arrêté du 10 novembre 2016.

Désormais, la sous-destination « artisanat et commerce de détail » de la destination de construction « commerce et activité de service » est modifiée et intègre désormais les locaux dans lesquels sont exclusivement retirés par les clients les produits stockés commandés par voie télématique, c’est-à-dire les dark stores.

La sous-destination « entrepôt » de la destination de construction « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » a également été modifiée comprenant à présent les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d’achats au détail commandés par voie télématique, c’est-à-dire là encore les dark stores.

Le Conseil d’État, dans une décision du 23 mars 2023, a également considéré que les dark stores sont des entrepôts (CE, 23 mars 2023, Ville de Paris, n°468360).

Lire notre article : Pour le Conseil d’État, les Dark stores sont des entrepôts

Une nouvelle sous-destination est ajoutée s’agissant des dark kitchens, à savoir  « cuisine dédiée à la vente en ligne » dans la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire ».

Cette sous-destination recouvre « les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place ».

Précisons que pour distinguer la vente à emporter effectuée par les dark kitchens de la vente à emporter qui peut être effectuée par des restaurants traditionnels qui accueillent du public, la sous-destination « restauration », qui est dans la destination « commerce et activité de service », recoupe désormais « les constructions destinées à la restauration sur place ou à emporter avec accueil d’une clientèle ».

Pour les dark stores et des dark kitchens qui sont déjà implantés sur le territoire, ils vont devoir régulariser leur situation en déposant notamment une déclaration préalable afin de changer formellement la destination de leurs locaux.

En effet, ils sont souvent installés dans des locaux destinés au commerce ou à la restauration et les travaux qu’ils y ont réalisés (suppression de la partie destinée à l’accueil de la clientèle, création d’espaces de stockage, création de plusieurs cuisines), ont eu pour conséquence de changer la destination de ces locaux.

Pour les dark stores et des dark kitchens qui envisagent de s’implanter, leur implantation va s’avérer de fait plus compliquée si la commune a, notamment dans le plan local d’urbanisme, interdit l’installation d’entrepôt en centre-ville.

D’ailleurs, plus généralement, les communes vont pouvoir réguler plus facilement l’implantation des dark stores et des dark kitchens, en particulier en centre-ville où l’implantation d’entrepôts est généralement plus contrainte.

Rappelons qu’en cas de refus du changement de destination, la décision de la commune pourra être contestée dans un délai de deux mois à compter de sa notification.

Le changement de qualification juridique des dark kitchens et dark stores, désormais regardés comme des entrepôts par les communes, aura sans nul doute des conséquences en matière de bail commercial et de droit de la copropriété.

Pour comprendre les enjeux, rappelons que le locataire d’un bail commercial ne peut exercer dans les locaux loués que l’activité prévue au bail (ce que l’on appelle la « destination » du bail commercial).

Or, si l’on retient l’exemple des dark kitchens, de nombreux exploitants utilisent actuellement des locaux situés en ville prévoyant une destination de restauration ou petite restauration pour exercer leur activité de laboratoire de cuisine.

Nul doute que les bailleurs en guerre contre leur locataire (pour des problèmes de nuisances, odeurs, extractions ou autres) tenteront de faire valoir que l’activité de restauration ne permet pas d’utiliser le local comme un entrepôt afin de solliciter la résiliation du bail aux torts du preneur. Ce raisonnement sera à n’en pas douter utilisé également par les syndicats de copropriétaires désireux de faire fermer une entreprise de dark kitchens, considérant que la destination de local commercial prévue dans un règlement de copropriété n’est pas compatible avec une activité d’entrepôt.

Le changement de destination des dark stores / dark kitchens soulève une autre difficulté s’agissant du bail commercial : prenons le cas de l’exploitant ayant signé un bail prévoyant une activité d’entrepôt (dark store) ou de laboratoire de cuisine sans public (dark kitchen) qui se verrait aujourd’hui refuser par la commune le changement de destination du local.

Cet exploitant se verrait dès lors dans l’impossibilité administrative d’exercer la seule activité prévue dans son bail commercial, restant pourtant tenu de régler des loyers prévus.

À ce stade, au moins deux solutions nous semblent pouvoir être envisagées pour sortir de l’impasse.

Dans un premier temps, il nous semble que le locataire pourrait solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1195 du Code civil, en arguant d’un changement de circonstances imprévisible à la signature du contrat, rendant excessivement onéreuse son exécution. Dans cette hypothèse, c’est bien le changement de qualification juridique de dark store en entrepôt qui était imprévisible, et donc l’impossibilité règlementaire d’exercer l’activité prévue dans le local.

Autre possibilité pour le locataire : invoquer l’obligation de délivrance conforme prévue par l’article 1719 du Code civil, arguant que le bailleur n’est plus en mesure de remettre un local conforme à l’activité prévue.

Certes, le changement de qualification juridique de dark store / dark kitchen en entrepôt n’est pas imputable au bailleur.

Il n’en demeure pas moins qu’in fine, si l’activité prévue au bail est celle de laboratoire de cuisine ou d’entrepôt et que la commune refuse le changement de destination, la destination du bail n’est plus possible. Le bail commercial se trouve ainsi privé d’objet.

Le règlement du loyer n’a plus de contrepartie ni de cause.

La pluridisciplinarité et la complémentarité des équipes de Laurent BIDAULT et de Baptiste ROBELIN permettent au cabinet d’accompagner ses clients à toutes les étapes de leurs projets immobiliers : audit des règles d’urbanisme, rédaction et négociation des baux, autorisations d’urbanisme (permis de construire), autorisation d’exploitation commerciale, travaux de construction, exploitation (baux commerciaux).

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