Le feuilleton sur la qualification des Dark stores en commerce ou en entrepôt vient sans doute de prendre fin, le Conseil d’État a en effet considéré que les Dark stores sont des entrepôts, dans un arrêt du 23 mars 2023 (CE, 23 mars 2023, Ville de Paris, n°468360).

Cette décision a des conséquences importantes puisque un certain nombre de Dark stores, déjà installés dans des locaux de commerce, vont devoir régulariser leur situation et entreprendre des démarches afin de changer la destination de leurs locaux.

Lire notre article : Dark Kitchen, Dark Stores, de quoi parle-t-on ?

Pour mémoire, le juge des référés du Tribunal administratif de Paris avait suspendu l’exécution de plusieurs décisions prises par la Ville de Paris à l’encontre de deux sociétés exploitantes de Dark stores, les sociétés Frichti et Gorillas (TA Paris, 5 octobre 2022, Société Frichti, Société Gorillas Technologies France, n°2219412/4, n°2219413/4, n°2219415/4, n°2219157/4, n°2219158/4, n°2219161/4, n°2219163/4, n°2219165/4, n°2219166/4).

Succinctement, la Ville de Paris demandait aux sociétés Frichti et Gorillas de restituer plusieurs locaux qu’elles occupent dans « leur état d’origine », et ce dans un délai de trois mois et sous astreinte.

La Ville estimait que les locaux en question devaient être considérés comme étant des commerces, de sorte qu’elle reprochait aux sociétés Frichti et Gorillas d’avoir effectué des « travaux de changement de destination » et des travaux de « transformation en entrepôt de locaux existants », sans avoir au préalable fait une demande de changement de destination des locaux de commerce en entrepôt donc.

Voir notre article sur le sur cette distinction : Urbanisme : Les Dark Stores sont des entrepôts

Le juge des référés donnait raison aux sociétés Frichti et Gorillas et suspendait les décisions de la Ville de Paris.

Le débat sur le fait de savoir si les Dark stores devaient être considérés comme des commerces ou des entrepôts (au sens des dispositions des articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme) s’intensifiait alors.

Rappelons que cette distinction a son une importance puisqu’il est plus aisé pour les collectivités territoriales de réglementer, en particulier au plan local d’urbanisme, l’installation d’un entrepôt que d’un commerce, notamment en centre-ville, et ainsi de « réguler » l’implantation de Dark stores.

À l’inverse, considérer les Dark stores comme des commerces facilitait leur installation dans les commerces vacants, notamment en centre-ville, puisque cette installation n’impliquait aucune démarche pour changer la destination du commerce (en entrepôt) et donc ne nécessitait aucune autorisation de la part de la mairie.

Les Dark stores pouvaient donc librement s’installer et les communes disposaient de peu (ou pas) d’outils juridiques pour s’y opposer.

C’est dans ce contexte que le Gouvernement annonçait en septembre 2023 que les Dark Store devaient être considérés comme des entrepôts, au sens des dispositions de l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme.

À la suite de la suspension de ses décisions, la Ville de Paris a donc formé un pourvoi devant le Conseil d’État à l’encontre des ordonnances rendues par le juge des référés.

Sans revenir sur les raisons pour lesquelles le Conseil d’État annule ces ordonnances, celui-ci tranche donc la question relative à la destination des Dark store en faveur de la destination d’entrepôt.

Ainsi, le Conseil d’État relève que les locaux occupés par la société Frichti et la société Gorillas Technologies France étaient initialement des locaux utilisés par des commerces et ils sont désormais destinés à la réception et au stockage ponctuel de marchandises, afin de permettre une livraison rapide de clients par des livreurs à bicyclette.

Ces locaux ne peuvent donc pas être considérés comme étant des locaux « destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle », c’est-à-dire au commerce et au commerce de détail (au sens des dispositions des articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme et de l’article 3 de l’arrêté du 10 novembre 2016), et cela, même si des points de retrait peuvent y être installés.

Le Conseil d’État en déduit, d’une façon générale, qu’au regard des dispositions du Code de l’urbanisme, que ces locaux doivent être considérés comme des entrepôts.

Plus spécifiquement sur le cas de la Ville de Paris, les sociétés Frichti et Gorillas argumentaient que l’occupation des locaux correspondait à une logique de logistique urbaine qui, en application des dispositions du plan local d’urbanisme de Paris, pouvait les faire entrer dans la catégorie des « constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif » prévue au PLU de la Ville. Le Conseil d’État rejette cet argument relevant que ces locaux avaient pour objet de permettre l’entreposage et le reconditionnement de produits non destinés à la vente aux particuliers dans ces locaux, ce qui correspond à une activité relevant de la destination « Entrepôt ».

Partant, il en conclut que « l’occupation de ces locaux par les sociétés Frichti et Gorillas Technologies France pour y exercer les activités en cause constitue donc un changement de destination, soumis, en application de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme à déclaration préalable ».

La Ville de Paris était en droit d’exiger des sociétés requérantes le dépôt d’une déclaration préalable.

Dans l’immédiat, les conséquences de cette décision sont de trois ordres.

1. Tous les Dark stores sur l’ensemble du territoire français peuvent être considérés comme des entrepôts.

La décision rendue par le Conseil d’État est en effet à portée générale : le Conseil d’État n’a pas seulement qualifié les locaux des sociétés Frichti et Gorillas d’entrepôt au regard des règles d’urbanisme applicables à la Ville de Paris, mais également au regard des dispositions du Code de l’urbanisme.

Partant, partout en France, un Dark store peut donc être considéré comme un entrepôt.

Cependant, la situation d’un Dark store qui serait aussi destiné à la vente de bien direct à une clientèle pourrait a priori échapper à cette qualification.

2. Les communes pourront « réguler » plus facilement l’implantation des Darks store, notamment en centre-ville (où l’implantation d’entrepôt est généralement interdite et réservée à des zones plus périphériques).

Le modèle économique des Dark store, reposant notamment sur la rapidité de la livraison et donc nécessitant des locaux à proximité des habitants, pourrait donc être remis en cause.

3. Les Dark stores installés dans des commerces vont devoir régulariser leur situation.

En toute logique, la qualification d’entrepôt implique qu’une demande de changement de destination devra être effectuée auprès de la commune lorsque le Dark stores est installé dans un commerce.

Cette demande devra se faire soit au moyen d’une déclaration préalable de travaux, soit au moyen d’un permis de construire si le changement de destination s’accompagne de travaux (modification de la façade, modification de la structure porteuse).

Mais, si les documents d’urbanisme (PLU) n’autorise pas l’implantation d’un entrepôt, la commune pourrait être amenée à refuser cette demande, ce qui pourrait remettre en cause là encore le modèle économique des opérateurs de Dark stores.

La pluridisciplinarité et la complémentarité des équipes de Laurent BIDAULT et de Baptiste ROBELIN permettent au cabinet d’accompagner ses clients à toutes les étapes de leurs projets immobiliers : audit des règles d’urbanisme, rédaction et négociation des baux, autorisations d’urbanisme (permis de construire), autorisation d’exploitation commerciale, travaux de construction, exploitation (baux commerciaux).

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