Pour que les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux s’appliquent, encore faut-il que le contrat soit qualifié de bail commercial.

C’est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 7 décembre 2022, « l’article L. 145-15 du code de commerce réputant non écrites certaines clauses d’un bail n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial ».

La Cour de cassation avait  déjà rendu un arrêt dans le même sens par le passé, rappelant qu’un locataire ne pouvait demander le renouvellement de son bail, sans avoir au préalable fait requalifier son contrat en bail commercial : « l’action en renouvellement de ce bail supposait au préalable la requalification de celui-ci en bail commercial » (Civ. 3e, 17 nov. 2016, n° 15-12.136).

Source : Civ. 3e, 7 décembre 2022, n°21-23.103

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Bail commercial : attention à la prescription en matière de fixation du loyer !

La Cour de cassation a rendu un arrêt particulièrement intéressant le 25 janvier 2023 rappelant que le mémoire préalable, en cas de litige relatif à la fixation du loyer, n’interrompt la prescription que si la procédure est initiée devant le Juge des loyers

Source : Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-20.009

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Le Juge des loyers ne peut statuer sur l’étalement du loyer (règle du lissage) lorsqu’il fixe le montant du loyer renouvelé.

Le principe est rappelé dans un arrêt du 25 janvier 2023. En l’espèce, un bailleur reprochait à une cour d’appel d’avoir statué à la fois sur la question du montant du loyer et sur son étalement. La Cour de cassation censure la cour, considérant qu’en application de l’article R. 145-23 du Code de commerce, le juge des loyers ne peut statuer sur la règle du lissage prévue par l’article L 145-34 dernier alinéa du Code de commerce.

Cet arrêt reprend les principes énoncés dans un précédent avis de la Troisième Chambre civile du 9 mars 2018 (Civ. 3e, avis, 9 mars 2018, n° 17-70.040) énonçant non seulement qu’il n’appartient pas au juge des loyers de statuer sur la règle du lissage, mais également que cette règle n’est pas d’ordre public et peut donc être écartée dans le contrat de bail.

Source : Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-21.943

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Incompatibilité du bail commercial avec le domaine public

L’inclusion d’un bien objet d’un bail commercial fait obstacle à ce que ce contrat puisse conserver ce caractère, dans la mesure où celui-ci comporte des clauses incompatibles avec le domaine public.

Néanmoins, ce contrat doit être regardé comme un titre d’occupation du domaine public, lequel fait alors obstacle à l’expulsion de son titulaire en l’absence de dénonciation du bail.

Source : CE, 21 décembre 2022, Commune de Saint-Félicien, n°46455

En cas de construction illégale, le maire peut ordonner que soit procédé à la démolition de celle-ci, si elle est nécessaire à la mise en conformité.

Pour mémoire, l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme précise les pouvoirs de police du maire en matière de construction réalisée sans autorisation.

Dans ce cadre, le maire peut :

• Soit solliciter l’autorisation ou la déclaration nécessaire ;
• Soit mettre en demeure sous astreinte de réaliser les opérations nécessaires de mise en conformité la construction ou les travaux.

Le CE vient ici préciser que le maire peut mettre en demeure l’intéressé de procéder à la démolition des constructions si la mise en conformité l’impose.

Source : CE, 22 décembre 2022, Commune de Villeneuve-lès-Maguelone, n°463331

Expropriation : Rien ne fait obstacle à ce que plusieurs arrêtés de cessibilité soient pris dans le cadre d’une même opération d’utilité publique.

L’article L. 132-1 du Code de l’expropriation n’impose pas que l’ensemble des immeubles à exproprier pour la réalisation d’un projet qui a été déclaré d’utilité publique, fasse l’objet d’un unique arrêté de cessibilité.

Dès lors, des arrêtés successifs peuvent être pris si l’expropriation de nouvelles parcelles se révèle nécessaire pour la réalisation de l’opération déclarée d’utilité publique, même si ces parcelles appartiennent à un même propriétaire.

Source : CE, 25 janvier 2023, Établissement public Paris Saclay, n°458930.

La simple présentation d’une offre d’acquisition d’un terrain ne donne pas intérêt à agir

Pour mémoire, une personne qui entend agir comme propriétaire d’un bien contre un permis de construire doit notamment faire état d’un acte de propriété ou encore d’une promesse de vente.

Dans cette affaire, la société requérante entendait justifier de son intérêt à agir contre un projet, en produisant une offre d’acquisition du terrain d’assiette du projet.

Une telle circonstance ne permet pas de justifier l’intérêt à agir au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.

Source : CE, 25 janvier 2023, Société Touche, n°445937.

Permis de construire et aménagement de locaux devant accueillir du public

Lorsqu’un permis de construire porte sur des locaux destinés à recevant du public nécessitant une autorisation spécifique, si l’aménagement de ces locaux n’est pas connu à la date de dépôt du permis de construire, ce permis une fois accordé ne peut valoir également autorisation.

Toujours dans ce cas, l’autorité compétente ne peut légalement délivrer ce permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public (même dans le cas où le contenu du dossier de demande de PC témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation).

Source : CE, 13 janvier 2023, Paris Habitat, n°450446

Encadrement des dérogations au PLU pour la végétalisation des bâtiments

L’article L. 152-5-1 du Code de l’urbanisme créé par la loi « Climat et résilience » prévoit que l’autorité compétente en matière d’urbanisme peut déroger aux dispositions du PLU applicable en matière de hauteur et d’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser l’installation de dispositifs de végétalisation des façades et toitures en zones urbaines et à urbaniser.

Le décret n°2022-1653 encadre cette possibilité pour l’autorité compétente en créant l’article R. 152-5-1 du Code de l’urbanisme lequel prévoit que ce dispositif de végétalisation est autorisé dans la limite d’un dépassement d’un mètre de hauteur par rapport à celle prescrite par le PLU. Par ailleurs, pour l’installation de dispositifs de végétalisation, il est possible de déroger aux dispositions concernant les caractéristiques architecturales prévues par l’article R. 151-14 ainsi que celles fixées dans le PLU.

Dans ce cas, le demandeur de l’autorisation devra joindre à sa demande une demande de dérogation.

Sources :

• Décret n° 2022-1653 du 23 décembre 2022 portant application de l’article L. 152-5-1 du code de l’urbanisme relatif aux dérogations aux règles du plan local d’urbanisme accordées pour l’installation de dispositifs de végétalisation
• Article L. 152-5-1 du Code de l’urbanisme
• Article R. 152-5-1 du Code de l’urbanisme

Mutualisation des antennes-relais et définition des zones rurales et de faible densité

Un opérateur de téléphonie mobile qui souhaite établir une installation de téléphonie mobile soumise à autorisation d’urbanisme doit préalablement à sa demande adresser un dossier d’information (DIM) à l’autorité compétente en cause (Article L. 34-9-1 du CPCE).

Dans les zones rurales et à faible densité d’habitation et de population, le DIM doit comprendre pour information et à la demande du maire, la justification du choix de ne pas recourir à une solution de partage de site ou de pylône.

Ce décret vient définir ces zones comme correspondant aux communes qui sont rattachées à la catégorie des communes rurales, comprenant les niveaux “bourgs ruraux”, “ruraux à habitat dispersé” et “rural à habitat très dispersé”, au sein de la grille communale de densité telle que publiée en ligne par l’INSEE lors du dépôt du dossier d’information

Sources :

• Décret n°2023-4 du 4 janvier 2023 relatif aux modalités d’information du maire concernant le partage de site ou de pylônes hébergeant des installations radioélectriques
• Article D. 103-2 du code des postes et des communications électroniques

NOVLAW AVOCATS est un cabinet d’affaires français indépendant spécialisé en droit immobilier né de la volonté commune des deux associés fondateurs, Baptiste ROBELIN et Laurent BIDAULT, d’accompagner leurs clients pour leurs projets immobiliers, à travers une approche juridique pluridisciplinaire et opérationnelle.

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