La cession de droit au bail se définit comme l’acte par lequel le cédant, jusqu’alors locataire vis-à-vis du bailleur, transmet son bail commercial à un acquéreur nommé cessionnaire ou repreneur. Cet acte emporte des conséquences tant sur les rapports entre le bailleur et le repreneur, que le bailleur et le cédant, ainsi que le cédant et l’acquéreur, qu’il convient d’explorer.

Effets sur les rapports entre le bailleur et le repreneur

Lors d’une cession régulière de droit au bail, l’ensemble des obligations dont le cédant était créancier ou débiteur envers le bailleur au titre du contrat de bail sont transférées au repreneur.

Les droits du repreneur

La cession emporte ainsi le transfert de la jouissance des lieux, mais également le droit d’agir à l’encontre du bailleur pour faire valoir tous les droits attachés au contrat de bail (Cass. Civ. 3^ème 18 juillet 1979, BULL 1979 III, N°155).

En ce qui concerne le cas particulier du droit au renouvellement du bail, sur le fondement de l’article L.145-8 alinéa 2 du Code de commerce, et pour lequel le locataire doit justifier d’une exploitation du fonds de commerce durant les trois années précédant l’expiration du bail, la Cour de cassation a consacré le droit du repreneur à ce renouvellement (Cass. Civ. 3^ème, 24 octobre 1968, BULL 1968 III, N°407).

Il convient également de noter que dans le cas où le bailleur ne souhaiterait pas renouveler le bail et s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction, celui-ci ne saurait invoquer un manquement ou une faute du précédent locataire, le cédant pour ce faire (Cass. Com. 26 avril 1963, n°59-10.395). Néanmoins, lorsque les faits reprochés au locataire précédent, le cédant, se poursuivent avec le nouveau locataire, le repreneur, le bailleur peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, le repreneur ayant commis la faute de ne pas y avoir mis un terme, lorsque ces manquements sont de gravité suffisante (Cass. Com. 9 juillet 1962, n°61-10.248).

Les obligations du repreneur

En ce qui concerne les obligations du repreneur, celui-ci doit exécuter toutes les obligations auxquelles le cédant s’était engagé au titre du bail cédé, sauf accord particulier convenu avec le bailleur.

Il existe toutefois des cas particuliers. La Cour d’Appel de Rouen a par exemple jugé dans une décision en date du 17 décembre 1987 que, bien que le repreneur ait eu l’accord du bailleur pour changer la destination des lieux pour lesquels il avait acquis le bail commercial, et y exercer une activité civile de sculpteur, la nature du bail ne pouvait être changée, le droit des baux commerciaux demeurant ainsi applicable (CA Rouen 17 décembre 1987, 2ème chambre civile).

Effets sur les rapports entre le bailleur et le cédant

En principe, le cédant se trouve suite à une cession régulière de son droit au bail libéré de toutes les obligations envers le bailleur qui naîtrait du bail postérieurement à la date d’exécution de la cession.

Il existe néanmoins une exception notable résultant dans l’insertion d’une clause de garantie solidaire. Par l’insertion d’une telle clause au contrat de cession, le cédant s’engage à répondre solidairement du preneur en matière de son obligation de paiement des loyers dont ce dernier est débiteur vis-à-vis du bailleur.

Cependant, suite à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, introduisant un nouvel article 1216-1 au Code civil, aux termes duquel, sauf consentement du bailleur ou clause contraire, « le cédant est tenu solidairement de l’exécution du contrat ». Il y a donc une présomption de solidarité entre le cédant et le repreneur dans l’exécution des obligations nées du contrat, dont le paiement des loyers au bailleur. Ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats conclus à partir du 1^er octobre 2016. Il est néanmoins fortement conseillé pour réduire tout risque d’insécurité juridique d’inclure au contrat de cession une clause précisant l’existence ou l’absence de garantie solidaire du cédant.

Effets sur les rapports entre le cédant et le repreneur

Il existe de nombreuses garanties dont le cédant est débiteur envers le repreneur. Ainsi, le cédant doit notamment garantir sur le fondement de l’article 1693 du Code civil l’existence du contrat de bail, objet de la cession.

De même, le cédant peut se voir poursuivi le cas échéant par le repreneur au titre de la garantie des vices cachés si ce dernier parvient à démontrer l’existence d’un vice caché antérieur à l’acte de cession et d’une gravité suffisante, c’est-à-dire que la connaissance de l’existence de ce vice aurait impacté la décision du repreneur.

Par ailleurs, en cas de refus fautif du cessionnaire de réitérer une cession de bail, le cédant peut demander des dommages et intérêts, comprenant non seulement le prix de cession, mais également le montant des loyers dont le cédant s’est acquitté auprès du bailleur après la date à laquelle l’acte devait être réitéré (Cass. Civ. 3^ème, 19 mars 2020, n°18-26.567).

En conclusion, la cession de bail emporte de nombreux effets, tant entre le bailleur et le repreneur, qui se substitue au cédant dans ses obligations nées du contrat de bail commercial, qu’entre le bailleur et le cédant, entre lesquels une relation peut subsister en présence d’une clause de garantie solidaire, ou encore qu’entre le cédant et le repreneur lié par l’acte de cession. Il convient donc d’être particulièrement vigilant et de s’informer à l’avance.