Reprendre un hôtel : fonds de commerce, titres ou murs, quel montage juridique choisir ?

Reprendre un hôtel, ce n'est pas acheter un bien unique : c'est choisir entre trois actifs distincts, le fonds de commerce, la société qui l'exploite et les murs. Ce choix conditionne ce que vous reprenez réellement, les risques que vous héritez, le coût fiscal de l'opération et la manière dont la banque financera le projet.

Trop de repreneurs signent une lettre d'intention sur un « prix de l'hôtel » sans avoir vérifié ce que ce prix recouvre. Cet article présente les trois montages possibles, leurs avantages et leurs pièges, puis les critères qui permettent de choisir le bon schéma avant de s'engager.

Première question : qu'est-ce qui est réellement à vendre ?

La première vérification consiste à identifier précisément l'objet de la vente, car l'annonce « hôtel à vendre » peut désigner des opérations juridiquement très différentes :

• le fonds de commerce seul : clientèle, enseigne, droit au bail, mobilier, matériel, éventuellement le nom commercial et les contrats transmissibles ;
• les titres de la société exploitante (parts de SARL ou actions de SAS) : vous devenez associé d'une structure qui continue d'exister avec tout son historique ;
• les murs : l'immeuble, détenu par l'exploitant lui-même, par un tiers ou par une SCI ;
• une combinaison : fonds et murs, ou titres de la société d'exploitation et parts de la SCI propriétaire.

Demandez dès le premier échange l'extrait Kbis, les statuts, le bail commercial et le titre de propriété des murs. Ces quatre documents suffisent souvent à comprendre qui détient quoi et à recadrer la discussion sur le prix.

Option 1 : acheter le fonds de commerce

Acheter le fonds, c'est acquérir l'outil d'exploitation sans reprendre la société du vendeur ni son passif. C'est le montage le plus protecteur pour le repreneur, à condition de sécuriser plusieurs points propres à l'hôtellerie.

En nom propre ou via une société

L'acquisition peut être faite en nom propre, mais elle passe le plus souvent par une société créée pour l'occasion (SARL ou SAS). Ce choix isole le patrimoine personnel du repreneur et facilite l'entrée d'associés ou de financeurs.

Les points de vigilance

• Le bail commercial. Il est souvent l'actif le plus précieux du fonds. Vérifiez sa durée restante, la clause de destination, le loyer et les charges récupérables. Les clauses qui interdiraient au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds sont réputées non écrites (C. com., art. L.145-16), mais le bail peut imposer des formalités (agrément, intervention du bailleur, acte authentique) qu'il faut respecter.
• Le personnel. Les contrats de travail en cours sont transférés de plein droit au repreneur (C. trav., art. L.1224-1). Obtenez l'état du personnel, des congés payés acquis et des contentieux, et répartissez dans l'acte la charge des sommes nées avant la cession (voir Suis-je obligé de reprendre les salariés lors de l'achat d'un fonds de commerce ?).
• Les réservations et sommes versées d'avance. Un hôtel encaisse des arrhes ou acomptes pour des séjours futurs. Sauf stipulation contraire, les sommes versées d'avance par un consommateur sont des arrhes (C. consom., art. L.214-1). L'acte doit dire qui honore ces réservations et comment les sommes déjà perçues par le vendeur sont reversées ou imputées sur le prix.
• Le dépôt de garantie du bail. Son sort (remboursement par le cédant, transfert au repreneur) doit être réglé expressément.
• L'inventaire. Un inventaire contradictoire du mobilier, du linge, des équipements et du stock, annexé à l'acte, évite les mauvaises surprises lors de la prise de possession.
• Les informations comptables. Le jour de la cession, vendeur et acquéreur visent un document présentant les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la vente ; pendant trois ans, le cédant doit en outre mettre à la disposition de l'acquéreur qui le demande ses livres de comptabilité des trois exercices précédant la vente (C. com., art. L.141-2). Le vendeur est tenu de garantir l'exactitude de ses énonciations (C. com., art. L.141-3), mais l'action doit être intentée dans le délai d'un an à compter de la prise de possession (C. com., art. L.141-4). La Cour de cassation applique ce délai avec rigueur : il est préfix et n'est pas interrompu par une assignation devant un tribunal incompétent (Cass. com., 7 oct. 1997, n° 95-17.936, publié).
• La sécurisation du prix. La cession doit être publiée, et les créanciers du vendeur disposent d'un délai pour former opposition sur le prix. Le prix est donc habituellement séquestré pendant cette période. Le repreneur peut aussi être tenu solidairement, avec le vendeur, de l'impôt sur les bénéfices (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) réalisés par ce dernier pendant l'exercice de la cession, dans la limite du prix du fonds et pendant un délai de quatre-vingt-dix jours, ramené à trente jours lorsque le vendeur est à jour de ses obligations déclaratives et de paiement (CGI, art. 1684, 1) : le séquestre protège également contre ce risque.

Erreur fréquente : confondre le prix des titres et la valeur du fonds. Lorsque le vendeur exploite via une société, le prix qu'il annonce est souvent celui de ses titres. Or ce prix intègre la trésorerie, les dettes et les engagements de la société : il ne correspond pas à la valeur du fonds. Avant de comparer deux offres, ramenez-les toujours au même périmètre.

Option 2 : acheter les titres de la société exploitante

Racheter les parts ou actions de la société qui exploite l'hôtel permet de reprendre l'activité sans interruption, mais avec tout son passé. Juridiquement, rien ne change pour l'hôtel : c'est la même société qui reste locataire, employeur et titulaire des contrats ; seul son actionnariat change.

Le bail, les contrats (fournisseurs, plateformes de réservation, franchise) et les autorisations restent attachés à la société, sous réserve des clauses de changement de contrôle. Il n'y a ni publicité de cession, ni délai d'opposition des créanciers, ni séquestre légal du prix. En contrepartie, la société reste tenue de tout son passif, y compris celui qui ne se révélera qu'après la cession. Pour une comparaison complète des deux opérations (passif, contrats, salariés, fiscalité, coûts), voir notre article Cession de fonds de commerce ou cession de société : quelles différences ?. Dans un hôtel, le passif caché porte souvent sur la taxe de séjour, les travaux de mise en conformité ou les contentieux prud'homaux : l'audit d'acquisition doit être complet (comptable, fiscal, social, juridique et immobilier) avant la signature.

Les protections légales de l'acquéreur de titres sont limitées. L'erreur sur la seule valeur des titres n'est pas une cause de nullité (C. civ., art. 1136). La garantie des vices cachés ne joue, en principe, que si la société ne peut plus poursuivre son activité. Le dol reste sanctionné, et une clause de garantie de passif n'empêche pas l'acquéreur d'agir en nullité pour dol (Cass. 1re civ., 3 févr. 2015, n° 13-12.483). Toutefois, l'acquéreur qui choisit de conserver les titres ne peut obtenir que la réparation d'une perte de chance de contracter à de meilleures conditions (Cass. com., 18 déc. 2019, n° 17-22.544).

La garantie d'actif et de passif : indispensable

Pour combler ces limites, l'acte de cession est assorti d'une garantie d'actif et de passif (GAP), par laquelle le cédant prend en charge les dettes dont la cause est antérieure à la cession mais qui se révèlent ensuite. Trois points méritent une attention particulière :

• le bénéficiaire : sauf stipulation claire en faveur de la société cédée, le bénéficiaire de la garantie est le cessionnaire des titres (Cass. com., 8 mars 2017, n° 15-19.174) ;
• le périmètre dans le temps : un passif né d'un événement postérieur à la cession, comme une gestion défaillante du nouveau dirigeant, n'est pas couvert (Cass. com., 3 mars 2015, n° 13-15.496) ;
• la mécanique : franchise, seuil de déclenchement, plafond, durée, procédure de notification, et surtout une garantie de paiement (séquestre d'une partie du prix ou caution bancaire) pour que la GAP ne reste pas théorique.

Le financement par holding (LBO)

Le repreneur peut créer une société holding qui achète les titres en s'endettant. Les dividendes remontés par la société d'exploitation remboursent ensuite l'emprunt. Ce schéma suppose une rentabilité suffisante de l'hôtel et une modélisation prudente des flux, car la dette pèse sur l'exploitation pendant toute la durée du crédit.

Option 3 : acquérir les murs

Devenir propriétaire des murs supprime la dépendance à un bailleur, mais immobilise un capital important et change la nature de l'opération : on achète alors un immeuble, avec un financement et une fiscalité immobiliers.

Trois schémas se rencontrent :

• l'achat direct, en nom propre ou par la société d'exploitation ;
• l'achat par une SCI, le plus courant : la SCI détient l'immeuble et le loue, par un bail commercial, à la société qui exploite l'hôtel. Cette séparation protège l'immobilier des risques de l'exploitation et facilite la transmission ;
• l'achat de l'ensemble, lorsque le vendeur détient à la fois l'exploitation et l'immobilier : rachat du fonds et des murs, ou rachat des titres de la société d'exploitation et des parts de la SCI propriétaire.

Dans le schéma SCI, le bail conclu entre la SCI et la société d'exploitation doit être rédigé comme un bail entre tiers (loyer de marché, répartition des charges et travaux). C'est lui qui fixera la valeur du fonds lors d'une future revente séparée.

Pour l'immeuble, vérifiez notamment les diagnostics, l'état de la toiture, des réseaux et des ascenseurs, les travaux de mise en conformité exigés par la réglementation des établissements recevant du public, et les éventuelles servitudes ou règles d'urbanisme qui limiteraient une extension.

Comment choisir le bon montage

Le bon montage est celui qui concilie le périmètre proposé par le vendeur, votre tolérance au risque, le coût fiscal et les exigences de votre banque. Aucun schéma n'est meilleur dans l'absolu.

Le périmètre de la vente

C'est le premier filtre : si le vendeur ne cède que ses titres, la discussion porte sur le prix et les garanties ; s'il accepte de céder le fonds, vous pouvez arbitrer. Un vendeur qui exploite en société a souvent intérêt, fiscalement, à céder ses titres plutôt que de faire vendre le fonds par sa société puis de distribuer le prix.

Le coût fiscal à l'entrée

Les droits d'enregistrement, à la charge de l'acquéreur sauf convention contraire, diffèrent fortement selon l'objet acquis.

Pour un hôtel dont le fonds est valorisé 800 000 €, les droits s'élèvent à 35 310 € (177 000 € × 3 % + 600 000 € × 5 %). Si l'opération porte sur les actions d'une SAS, les droits sont de 0,1 % du prix des titres. Cet écart explique la préférence fréquente pour la cession de titres au-delà d'un certain montant, mais il doit être mis en balance avec le risque de passif repris.

Le risque et l'audit

La cession de fonds laisse le passif chez le vendeur ; la cession de titres le transfère avec la société. Plus l'historique de la société est long ou complexe, plus l'audit et la GAP doivent être solides, et plus l'achat du fonds peut se justifier malgré son coût fiscal.

Le financement

Les banques financent volontiers l'achat d'un fonds par une société nouvelle, dont le bilan est vierge. Le rachat de titres via une holding suppose de démontrer que l'exploitation dégage les flux nécessaires au remboursement. L'achat des murs relève d'un financement immobilier distinct, sur une durée plus longue.

Le schéma le plus fréquent

En pratique, les petites opérations se font souvent par l'achat du fonds par une société nouvelle. Pour les opérations plus importantes, on rencontre fréquemment une cession de titres, et, lorsque les murs sont à vendre, un schéma dissocié : l'exploitation dans une SAS ou une SARL, l'immobilier dans une SCI.

Les spécificités hôtelières à vérifier, quel que soit le montage

Certains points propres à l'hôtellerie pèsent directement sur la valeur de l'établissement et doivent être audités dans tous les cas. Pour l'évaluation du fonds et le déroulé de la vente, voir aussi Cession de fonds de commerce d'hôtel : conseils juridiques et, pour les règles d'exploitation, Exploiter un hôtel en France.

• Le classement. Le classement en étoiles est prononcé à la demande de l'exploitant, au vu d'un certificat de visite délivré par un organisme évaluateur accrédité (C. tourisme, art. L.311-6). Il est accordé pour une durée limitée et doit être renouvelé : vérifiez la date de la décision et les travaux nécessaires pour le conserver lors du prochain renouvellement.
• La sécurité incendie et l'accessibilité. Un hôtel est un établissement recevant du public. Demandez les procès-verbaux de la commission de sécurité, le registre de sécurité et la situation au regard de l'accessibilité : une mise en conformité peut représenter un budget de travaux considérable. Sur les obligations applicables, voir Sécurité incendie dans les ERP : obligations des hôtels, restaurants et bars.
• La licence de débit de boissons et la restauration. Si l'hôtel dispose d'un bar ou d'un restaurant, vérifiez la licence, sa catégorie et les conditions de son transfert au repreneur.
• La distribution. Les contrats avec les plateformes de réservation, les contrats de franchise ou d'enseigne et les éventuels contrats de gestion conditionnent la clientèle. Repérez les clauses de changement de contrôle, de non-transmission ou de résiliation en cas de cession. Voir aussi Booking.com et parité tarifaire : ce qui change pour les hôtels.
• La taxe de séjour et les obligations déclaratives. Vérifiez que le vendeur a correctement collecté et reversé la taxe de séjour : un défaut se retrouvera dans le passif de la société en cas de cession de titres.
• La non-concurrence du vendeur. Prévoyez une clause de non-concurrence limitée dans le temps et dans l'espace. En cession de titres, la garantie d'éviction ne protège l'acquéreur que de manière restreinte, et l'interdiction doit rester proportionnée à ses intérêts légitimes (Cass. com., 10 nov. 2021, n° 21-11.975).

En résumé

Acheter le fonds protège du passif mais coûte plus cher en droits et impose des formalités ; acheter les titres assure la continuité à moindre coût fiscal mais transfère tout l'historique de la société ; acheter les murs sécurise l'exploitation à long terme mais mobilise un capital et un financement distincts. Le choix se fait au cas par cas, après avoir identifié ce qui est réellement à vendre et chiffré chaque scénario.

Le réflexe Novlaw. Avant de signer une lettre d'intention, faites établir une comparaison chiffrée des montages possibles : droits d'enregistrement, fiscalité du vendeur, besoin de financement et risques repris. Une lettre d'intention qui fixe un prix sans préciser son périmètre (fonds, titres, murs) et sans prévoir l'audit ni la garantie de passif vous enferme dans une négociation déséquilibrée.

Novlaw accompagne les repreneurs d'hôtels de l'audit à la signature : découvrez notre pratique en droit de l'hôtellerie et de la restauration ou contactez le cabinet.

FAQ – Reprendre un hôtel

Vaut-il mieux acheter le fonds de commerce ou les titres de la société qui exploite l'hôtel ?

Aucun montage n'est meilleur dans l'absolu. L'achat du fonds laisse le passif chez le vendeur mais coûte plus cher en droits d'enregistrement et impose des formalités (publicité, oppositions, séquestre). L'achat des titres assure la continuité du bail, des contrats et des autorisations à moindre coût fiscal, mais transfère tout l'historique de la société : il suppose un audit complet et une garantie d'actif et de passif.

Combien coûtent les droits d'enregistrement pour le fonds de commerce d'un hôtel ?

Le barème global est de 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 € et 5 % au-delà. Pour un fonds valorisé 800 000 €, les droits s'élèvent à 35 310 €. Une cession d'actions de SAS est taxée à 0,1 %, une cession de parts de SARL à 3 % après abattement.

Faut-il acheter les murs de l'hôtel en même temps que l'exploitation ?

Ce n'est pas obligatoire. Lorsque les murs sont à vendre, le schéma le plus courant consiste à loger l'immeuble dans une SCI qui le loue, par un bail commercial conclu aux conditions du marché, à la société d'exploitation. L'achat des murs relève d'un financement immobilier distinct.

Le repreneur doit-il honorer les réservations déjà payées au vendeur ?

Les sommes versées d'avance par un consommateur sont, sauf stipulation contraire, des arrhes (C. consom., art. L.214-1). L'acte de cession doit prévoir qui honore les réservations en cours et comment les sommes déjà encaissées par le vendeur sont reversées ou imputées sur le prix.