Lors d’une cession de droit au bail, de nombreuses formalités sont à accomplir. C’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel spécialisé dans la cession de droit au bail. Cependant, il peut arriver qu’une cession ait eu lieu sans cet accompagnement. On peut alors se poser la question des conséquences d’une cession dite irrégulière, que ce soit sur le cédant, sur l’acquéreur, ou encore vis-à-vis du bailleur.

L’inopposabilité de la cession

Important, il existe deux situations dans lesquelles la cession d’un bail commercial peut être frappée d’inopposabilité.

Le premier cas est la situation dans laquelle, il serait constaté que les formalités de notification prévues à l’article 1216 ainsi qu’à l’article 1690 du Code civil n’ont pas été respectées.

La seconde situation résulte de l’inobservation des clauses contractuelles du bail cédé. Il s’agit par exemple du cas où une clause du bail objet de la cession prévoirait qu’une cession est possible sous réserve d’accord.d préalable et écrit du bailleur (Cass. Civ. 3^ème, 16 novembre 2023, n°22-17.567).

La conséquence du non-respect des formalités de notification n’est pas la nullité de l’ace, mais son inopposabilité aux tiers. Ainsi, entre les parties au contrat, l’acte de cession est valable, les parties doivent donc chacune s’acquitter de leurs obligations au titre du contrat, tel que la mise à disposition du local.

Cependant, à l’égard de tous les tiers, y compris le bailleur, l’acte de cession sera inopposable. En pratique, le bailleur pourra ainsi valablement considérer l’acquéreur ou cessionnaire comme occupant ses locaux sans droit ni titre, et ainsi demander son expulsion au juge des référés (Cass. Civ. 1^ère, 13 février 1963, Bull. civ. I n°100).

Il convient toutefois de noter que dans l’éventualité d’une éviction du cessionnaire, ce dernier peut engager la responsabilité civile du cédant. Il pourra ainsi demander dans le cas où l’éviction résulterait uniquement de l’inexécution par le cédant de ses obligations contractuelles, telles que la notification de la cession au bailleur, la réparation de l’entier préjudice (Cass. Com. 26 janvier 1966, BULL 1966 III, N°55).

Cette inopposabilité implique également que le cédant demeurera redevable de l’ensemble de ses obligations envers le bailleur, y compris du paiement du loyer du bail commercial. Ainsi, en cas de défaut de paiement du loyer par le cédant, le bailleur pourra valablement intenter une action en paiement des arriérés de loyers envers ce dernier ainsi que demander la résiliation du bail le cas échéant (Cass. Civ. 3^ème, 13 mai 1998, n°95-20.963).

La résolution du bail par le bailleur

Une cession irrégulière peut ouvrir droit pour le bailleur à demander une résiliation du bail. Cette résiliation peut se faire de plein droit si le contrat de bail contenait une clause résolutoire mentionnant expressément la cession irrégulière du droit au bail comme motif de résolution du bail de plein droit.

Cette résiliation du bail peut également être demandée judiciairement par le bailleur sur le fondement de l’article 1224 du Code civil. Ce mode de résiliation repose sur l’existence d’une faute ou d’un manquement du preneur ou locataire revêtant une gravité suffisante. Il est important de noter que l’importance de ce manquement relève de l’appréciation souveraine du juge. Il incombe ainsi au bailleur d’apporter la preuve non seulement du manquement du preneur à son obligation, mais également de démontrer la gravité suffisante de ce manquement pour que celui-ci entraine la résiliation judiciaire du bail. Ces deux conditions sont cumulatives.

À titre d’illustration, la Cour de cassation a estimé que c’est à bon droit que la résiliation d’un bail avait été prononcée suite à la violation d’une clause autorisant la cession sous la double condition de l’accord préalable du bailleur, et de la rédaction d’un acte authentique. Dans les faits, l’accord préalable avait été obtenu, mais la cession n’avait pas fait l’objet d’un acte authentique. La résiliation avait ainsi été prononcée, le preneur ayant manqué à son obligation contractuelle et le juge ayant souverainement apprécié le manquement comme revêtant un caractère suffisamment grave (Cass. Civ. 3^ème, 17 janvier 1969, BULL. 1965, III, N° 549).

À contrario, la Cour de cassation a pu estimer dans une autre décision que c’est à bon droit que la demande de résiliation formulée par le bailleur avait été rejetée malgré la violation d’une clause contractuelle prévoyant le concours des bailleurs à l’acte de cession et non leur consentement. Ainsi, bien qu’un manquement du preneur à ses obligations ait été constaté, le juge a dans cette situation souverainement apprécié que ce manquement ne revêtait pas un caractère suffisamment grave entrainant la résiliation du bail (Cass. Com. 18 octobre 1965, BULL. 1965, III, N°502).

Le refus de renouvellement du bail par le bailleur

Une autre conséquence de la cession irrégulière du droit au bail peut être le refus par le bailleur du renouvellement du bail. Le bailleur est fondé à refuser le renouvellement du bail sans paiement d’indemnité d’éviction lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Cela peut être le cas notamment suite au défaut de signification de la cession du bail au bailleur (Cass. Com. 13 mars 1962, BULL 1962 III, N°157), ou encore du non-respect d’une clause contractuelle imposant l’appel du bailleur à l’acte (Cass. Com. 7 juillet 1964, BULL 1964 III, N°356).

En conclusion, il convient pour le cédant comme pour le cessionnaire d’être extrêmement vigilant sur les formalités entourant l’acte de cession et qu’il leur incombe d’accomplir, le non-respect de ces formalités frappant l’acte d’inopposabilité et ouvrant notamment droit pour le bailleur de demander l’expulsion du cessionnaire des locaux, ou encore la résiliation du bail, ou de refuser le renouvellement dudit bail sans paiement d’indemnité d’éviction.