Qu’est-ce-que l’ordre public ?

L’ordre public et les dispositions supplétives dans les baux commerciaux.

La majorité des règles relatives au statut des baux commerciaux sont des règles supplétives dans la mesure où les parties peuvent y déroger si elles le souhaitent. Toutefois, il existe certaines dispositions qui s’imposent aux parties et auxquelles elles ne peuvent déroger. Il s’agit des dispositions d’ordre public.

Seuls les articles, L. 145-15, L. 145-16 et L.145-45 du Code de commerce, limitent les dispositions d’ordre public. Ainsi toutes les clauses contraires à ces articles seront réputées  « non écrite ».

Comment sanctionner les clauses réputées non écrites?

La clause réputée non écrite est tout simplement considérée comme inexistante et sans valeur. Ainsi, le délai de prescription de deux ans posé par l’article L. 145-60 du Code de commerce ne s’appliquent pas à elles. Il est toutefois possible de demander au juge la constatation de l’illégalité de la clause pendant la durée du bail initial ou au moment de son renouvellement.

L’application de l’ordre public en cas de soumission volontaire aux baux commerciaux.

Le statut des baux commerciaux s’impose aux parties à partir du moment où le preneur exerce une activité commerciale ou artisanale et que ce dernier est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.

Toutefois, recourir au statut très spécial des baux commerciaux peut résulter de la volonté des parties alors même que ces dernières n’y sont pas tenues par la loi.

Ex. Il peut s’agir par exemple d’un contrat portant sur un terrain nu se soumettant au statut des baux commerciaux pour bénéficier de la protection relative à la durée de 9 ans minimum.

Si les parties optent pour le régime spécial des baux commerciaux, la Cour de cassation, dans son arrêt du 17 mai 2002, rappelle qu’ une fois que les parties ont choisi de soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux, il leur est interdit par la suite  de déroger au disposition d’ordre public de ce statut.

Quelles sont les dispositions publiques du statut des baux commerciaux?

Les principales règles d’ordre public auxquelles le bailleur et le locataire ne peuvent déroger dans un bail commercial sont:

  • La durée du bail doit être de 9 ans au minimum. Cette règle est imposée par l’article L145-4 du Code de commerce interdisant ainsi de prévoir un bail pour une durée ferme ou une renonciation du preneur au congé triennale, sauf en ce qui concerne les baux dont la durée est supérieur à 9 ans, les baux d’entrepôts logistiques indépendants; les locaux monovalent et les baux à usage exclusif de bureau ;
  • Le plafonnement de la hausse des loyers révisés et l’étalement de la hausse à hauteur de 10 % par an, introduit par les article L. 145-38 et L. 145-39 du Code de Commerce ;

  • L’obligation de faire un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire de manière contradictoire par un huissier introduite par l’article L. 145-40-1 du Code de Commerce.

En dehors des dispositions d’ordre public, la Cour de cassations leur assimile certaines dispositions bien que celles-ci ne soient pas expressément visées comme étant d’ordre public il s’agit notamment :

  • De la faculté de délivrer congé par lettre recommandée avec accusé de réception imposée par l’article L. 145-9 du Code de Commerce ;
  • L’obligation pour le bailleur d’informer le cédant dans le mois de la date d’exigibilité d’un éventuel défaut de paiement du cessionnaire, et la limitation de la garantie solidaire du preneur vis-à-vis du bailleur a une durée de 3 ans à compter de la cession du bail.( Art L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du Code de commerce) ;

  • La session de plein droit du bail en cas de scission et de transmission universelle de patrimoine sans que le bailleur puisse s’y opposer,comme le veut l’article L. 145-16 du Code de commerce ;

  • La création de droit préférentiel au profit du locataire en cas de vente portant sur des murs sauf en présence d’exceptions légales, selon les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Sur tous les autres sujets, les parties peuvent prévoir dans le bail commercial des clauses spécifiques qui dérogent à ce qui est prévu dans le code de commerce. C’est grâce à cela qu’il est possible de rédiger un bail “probailleur” privilégiant les prérogatives du propriétaire des lieux où un bail “prolocataire” présentant plus d’avantages pour le preneur.

Il serait impossible de pouvoir avantager une partie plutôt qu’une autre dans un bail commercial si toutes les dispositions du Code de commerce  étaient impératives. Il est donc vivement conseillé pendant la rédaction du bail de se faire accompagner par un avocat spécialisé qui pourra préserver les intérêts de son client, en anticipant les conséquences légales de chaque clauses au regard des textes et de la jurisprudence.

Qu’est-ce-que l’ordre public ?

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