Qui paie les frais de rédaction d’un bail commercial ?

Qui paie les frais de rédaction d’un bail commercial ? C’est une question que les parties se posent souvent au moment de rédiger le bail commercial, car elles font la plupart du temps appelle à un spécialiste, généralement un avocat spécialisé en bail commercial.

Le rédacteur du bail va évidemment demander des honoraires pour son travail et se pose alors la question de l’identité du payeur : le locataire ? le bailleur ?

Tout dépend d’abord de savoir si les parties ont pris un seul avocat, ou bien un avocat chacun. Il n’existe pas de règle sur ce point.

La plupart du temps, le bailleur a son propre avocat (souvent l’avocat de la famille, celui qui gère habituellement le patrimoine et les affaires du bailleur, qui a l’habitude de l’assister dans l’administration de ses locaux, etc.).

Il arrive aussi fréquemment que le locataire, le preneur, ait également son propre avocat, et c’est même fortement conseillé. Le bail commercial a en effet des conséquences pratiques très importantes, et recèle de nombreux pièges juridiques. Un bail déséquilibré peut représenter une réelle contrainte au quotidien pour le locataire (qui sera par exemple interdit d’exploiter certaines activités pourtant essentielles à son commerce, ou se retrouvera à supporter des charges anormales).

Non seulement un bail déséquilibré peut poser des problèmes à l’entreprise du locataire au quotidien, mais surtout, à la revente du fonds de commerce ou en cas de cession du droit au bail, un bail commercial mal rédigé va généralement perdre de sa valeur en cas de cession. Il est donc très recommandé au locataire de se faire assister par son propre avocat lors de la conclusion du bail.

Un avocat chacun, signifie-t-il pour autant que chacune des parties va régler ses propres frais d’avocat ?

Pas forcément en réalité, c’est même rarement le cas en matière de bail commercial.

Il faut bien comprendre que tout est souvent une question de rapport de force, comme pour toute négociation.

S’il s’agit d’un local très prisé, pour lequel le bailleur a beaucoup de demandes pour choisir un locataire, il sera généralement en situation de force pour imposer la plupart des clauses qu’il souhaite. Surtout, le bailleur pourra facilement exiger du locataire que ce dernier paie ses frais d’avocats. C’est par exemple souvent le cas à Paris et dans les grandes villes, pour les emplacements numéro 1 : le locataire s’il souhaite s’y installer devra généralement se résoudre à payer les frais d’avocat du bailleur, et ce, même si le locataire a son propre avocat. Évidemment, la note juridique sera plus conséquente, et le locataire devra l’anticiper lors de son business plan pour la prise à bail des locaux.

Inversement, si le bailleur a des difficultés pour louer son local, il se montrera beaucoup plus souple dans la négociation, prêt à faire des efforts importants pour convaincre un locataire potentiel. Dans ce cas, le bailleur règlera généralement ses frais d’avocats, comme il cèdera en général sur d’autres clauses, pourra consentir des franchises de loyer pour aider le locataire à financer ses travaux, etc.

Dans le cas où l’avocat du bailleur est payé par le locataire, on peut se demander qui est vraiment le client de l’avocat : le bailleur, qui l’a choisi, ou le locataire, qui le paie ?

En réalité, la question ne se pose pas ainsi. Lorsque l’on dit que le locataire « paye » l’avocat du bailleur, cela veut surtout dire que le locataire « rembourse » au bailleur ses frais d’avocats. En principe, la convention d’honoraires devra bien être établie entre le bailleur et son avocat, notamment afin que le devoir de conseil soit bien, sur un plan contractuel, entre l’avocat et son client.

En conclusion, la question qui paye les frais de rédaction d’un bail commercial dépend des points suivants :

Les deux parties ont-elles chacun un avocat ? À priori, elles devraient alors régler les frais de leur propre avocat ;

Naturellement, si seule une partie a un avocat, elle devrait en principe régler les frais de son Conseil. Toutefois cela dépend encore du rapport de force existant entre le bailleur et le locataire.

Si c’est plutôt le bailleur qui est en position de force dans les négociations, ce dernier imputera généralement au locataire les frais liés à son propre avocat.

Inversement, si le locataire est plutôt en position de force (parce que le bailleur a des difficultés à louer son local) le bailleur consentira généralement au locataire des franchises de loyer, pour amortir les frais d’emménagement du locataire (travaux, et éventuellement frais de rédaction du bail)

Est-il nécessaire pour les deux parties d’avoir leur propre avocat, ou bien un avocat unique est-il possible ?

Il est toujours possible d’avoir un seul avocat pour rédiger un bail commercial.

Toutefois, il est conseillé d’en avoir deux dans la mesure où certaines clauses sont assez sensibles. Voici quelques exemples de clauses qui peuvent être probailleur ou prolocataire :

La clause de destination du bail commercial, probailleur ou prolocataire ?

La clause de destination est celle qui indique l’activité autorisée au sein des locaux. Il n’est pas possible pour le locataire d’exercer une autre activité que celle prévue au bail.

Ainsi le locataire souhaitera généralement bénéficier d’une clause de destination la plus large possible, voire éventuellement une clause « tout commerces » autorisant tout type d’activité. Pourquoi ? D’abord pour lui permettre une souplesse et une évolution de son propre business (par exemple, commencer avec une activité de petite restauration, puis évoluer sur de la restauration classique, éventuellement brasserie, etc. en fonction de ses souhaits).

Le réel intérêt sera surtout à la revente du bail : plus le bail est large et autorise d’activités différentes, plus il sera facile pour le locataire de trouver un repreneur et de céder au meilleur prix.

Inversement, le bailleur souhaitera généralement une destination stricte et précise. Pourquoi ? D’abord, pour maîtriser les évolutions d’activité de son locataire et éviter que ce dernier ne se mette du jour au lendemain à exercer une activité susceptible de créer des nuisances pour le voisinage, voire éventuellement pour la copropriété s’il s’agit d’un immeuble avec plusieurs occupants.

Surtout, notez que le locataire, s’il souhaite changer d’activité doit généralement faire une demande de « déspécialisation » du bail commercial. Or une telle demande autorise le bailleur à demander une indemnité de déspécialisation.

En conséquence, plus la destination du bail est précise, plus le bailleur sera en position de force pour demander à bénéficier d’une indemnité si son locataire souhaite transformer l’activité prévue.

Autre exemple de clause sensible, la durée du bail commercial :

Le bailleur va la plupart du temps tenter d’imposer à son locataire une durée longue, de plus de 9 ans. Pourquoi ? Au-delà de la stabilité dans le temps, un bail supérieur à 9 ans autorise le bailleur à déplafonner le loyer lors du renouvellement, permettant des augmentations de loyer plus fortes. Un bail supérieur à 9 ans permet également au bailleur de contraindre son locataire à renoncer à la faculté de résiliation triennale.

Inversement, la durée peut être un point stratégique pour le locataire, qui peut par exemple imposer une durée plus courte comme un bail dérogatoire, s’il n’est pas encore sûr de la rentabilité de son activité et souhaite bénéficier d’une certaine souplesse pour partir avant la durée des 3 ans normalement requise dans un bail commercial « classique ».

Autre exemple de clause stratégique : la répartition des charges du bail commercial

La question de la répartition des charges locatives est évidemment un point central du bail commercial. Il faut bien reconnaître que depuis la réforme Pinel, la question est plus simple, car le bailleur ne peut plus mettre toutes les charges sur le locataire.

Avant cette réforme, le bailleur pouvait refacturer l’intégralité des charges à son locataire. S’était alors développée la pratique des baux dits « investisseurs » ou « triple net », imputant au preneur la totalité des charges, y compris celles incombant généralement au bailleur (grosses réparations de l’article 606 du code civil, travaux de mise aux normes, assurances de l’immeuble, honoraires de gestion, taxes foncières, etc).

Dans un souci de protection renforcée du locataire, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel a marqué un tournant à ce sujet.

Selon ce nouveau régime, le contrat de bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Surtout, un certain nombre de charges ne peuvent plus être imputées au locataire.

Ces dispositions sont d’ordre public, aucune clause du bail ne peut y déroger (à défaut, elles sont réputées non-écrites).

‍

Existe-t-il une règle légale sur la répartition des frais de rédaction du bail commercial ?

Contrairement aux baux d'habitation, aucun texte n'impose une répartition particulière des frais de rédaction d'un bail commercial.

Le principe est donc celui de la liberté contractuelle. Les parties peuvent librement convenir :

• que chacun supportera les honoraires de son propre avocat ;
• que les frais seront partagés ;
• que le locataire prendra en charge l'intégralité des frais ;
• ou encore que le bailleur supportera seul le coût de rédaction.

Cette liberté explique les pratiques très variables observées selon les secteurs d'activité, les villes et l'état du marché locatif.

Dans les emplacements commerciaux particulièrement recherchés, il n'est pas rare que le bailleur impose au locataire le remboursement de l'intégralité des frais juridiques engagés pour la rédaction du bail. À l'inverse, lorsque le local peine à trouver preneur, le propriétaire accepte plus volontiers d'assumer lui-même ces coûts.

Le locataire doit-il payer les honoraires de l'avocat du bailleur ?

C'est souvent l'une des premières surprises des commerçants qui ouvrent leur activité.

De nombreux bailleurs exigent que le locataire rembourse les honoraires de leur avocat, alors même que le bailleur a librement choisi ce professionnel.

Cette pratique est licite dès lors qu'elle a été acceptée par les parties lors des négociations.

Pour autant, le locataire doit rester vigilant.

Le fait de payer les frais de l'avocat du bailleur ne signifie pas que cet avocat défend également ses intérêts. L'avocat demeure exclusivement tenu d'un devoir de conseil envers son client, c'est-à-dire le bailleur.

Le locataire a donc tout intérêt à se faire assister par son propre avocat afin de vérifier l'équilibre des clauses du bail et négocier les dispositions les plus sensibles.

Quel est le coût de rédaction d'un bail commercial ?

Le coût de rédaction d'un bail commercial varie selon plusieurs critères :

• la superficie des locaux ;
• le montant du loyer ;
• la complexité de l'activité exercée ;
• l'existence d'une terrasse ou d'autorisations administratives ;
• les travaux envisagés ;
• le niveau de négociation du bail entre les parties.

En pratique, les honoraires de rédaction ou de négociation peuvent représenter plusieurs centaines voire plusieurs milliers d'euros lorsque le bail nécessite des discussions approfondies.

Le coût doit être mis en perspective avec les enjeux financiers du bail commercial, qui engage généralement les parties pour une durée minimale de neuf ans.

Les honoraires d’avocats peuvent d’ailleurs varier en fonction de la durée, notamment si les parties souhaitent convenir d’un bail dérogatoire.

Pourquoi faire relire un bail commercial par un avocat avant signature ?

La question du coût de rédaction du bail commercial ne doit pas faire oublier l'essentiel : le contenu du contrat.

Certaines parties choisissent de signer un bail commercial sans avocat afin de réduire les frais liés à l'opération. Si cette démarche est parfaitement légale, elle peut néanmoins exposer le bailleur comme le locataire à des risques importants.

Le bail commercial constitue en effet le socle juridique de l'exploitation du fonds de commerce pendant plusieurs années. Il organise les droits et obligations des parties, détermine la répartition des charges, encadre les conditions d'exercice de l'activité et fixe les modalités de sortie du contrat.

Une clause mal rédigée ou insuffisamment négociée peut produire des effets pendant toute la durée du bail, voire compromettre la rentabilité de l'exploitation ou la revente future du fonds de commerce.

L'intervention d'un avocat spécialisé en bail commercial permet précisément d'identifier les clauses sensibles, d'en mesurer les conséquences pratiques et de négocier un équilibre contractuel adapté aux intérêts de son client.

La clause résolutoire

La clause résolutoire est l'une des dispositions les plus stratégiques du bail commercial.

Elle permet au bailleur d'obtenir la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à certaines obligations contractuelles, notamment en cas de non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie.

Une clause résolutoire excessivement favorable au bailleur peut considérablement fragiliser la situation du locataire et accélérer la perte du droit au bail en cas de difficulté financière temporaire.

À l'inverse, une clause imprécise ou irrégulière peut compliquer la mise en œuvre de la résiliation et générer un contentieux coûteux pour le bailleur.

L'analyse de cette clause est d'autant plus importante que le régime des baux commerciaux a connu plusieurs évolutions législatives récentes, renforçant l'intérêt d'une rédaction rigoureuse.

La répartition des travaux et des charges

Les litiges relatifs aux travaux figurent parmi les contentieux les plus fréquents en matière de bail commercial.

Le bail doit identifier avec précision les travaux qui demeurent à la charge du bailleur et ceux qui incombent au locataire.

En pratique, de nombreuses difficultés apparaissent concernant :

• les travaux de mise aux normes ;
• les travaux liés à la vétusté ;
• les réparations importantes affectant la structure de l'immeuble ;
• les travaux imposés par l'administration ;
• les dépenses liées à la copropriété.

Une rédaction imprécise peut conduire le locataire à supporter des coûts qu'il n'avait pas anticipés lors de la signature du bail ou, inversement, exposer le bailleur à des dépenses importantes qu'il pensait avoir transférées au preneur.

La destination des locaux

La clause de destination détermine les activités que le locataire est autorisé à exercer dans les lieux.

Son importance est souvent sous-estimée lors de la négociation du bail.

Une destination trop restrictive peut empêcher le développement de l'activité ou rendre impossible une évolution du concept commercial quelques années plus tard.

Cette problématique est particulièrement sensible dans les secteurs de l'hôtellerie, de la restauration et des débits de boissons, où la distinction entre restauration traditionnelle, petite restauration, vente à emporter, activité de bar ou activité événementielle peut avoir des conséquences importantes.

Une rédaction adaptée permet d'anticiper les évolutions futures de l'exploitation et d'éviter d'avoir à solliciter ultérieurement l'accord du bailleur pour exercer une activité complémentaire.

Les clauses de cession du bail et du fonds de commerce

Le droit au bail constitue souvent l'un des principaux actifs du fonds de commerce.

Pourtant, de nombreux baux comportent des clauses susceptibles de compliquer significativement la revente de l'activité.

Il peut notamment s'agir :

• d'une clause d'agrément imposant l'accord préalable du bailleur ;
• d'une obligation de participation du bailleur à l'acte de cession ;
• d'un formalisme particulier de notification ;
• de conditions financières spécifiques.

Ces dispositions peuvent ralentir une opération de cession, augmenter son coût ou réduire le nombre de repreneurs potentiels.

Une analyse préalable permet d'anticiper ces contraintes et de négocier des clauses plus souples lorsque cela est possible.

Les clauses d'indexation du loyer

Les clauses d'indexation, également appelées clauses d'échelle mobile, permettent l'évolution automatique du loyer en fonction d'un indice de référence.

Si leur principe paraît simple, leur rédaction est souvent source de difficultés.

Une clause mal rédigée peut entraîner des contestations relatives au calcul du loyer, à la périodicité de la révision ou à la validité même du mécanisme d'indexation.

Les enjeux financiers peuvent devenir particulièrement importants lorsque le bail est conclu pour plusieurs années et que les indices connaissent une évolution significative.

Une vérification préalable permet de sécuriser le mécanisme d'indexation et d'éviter des litiges futurs.

Un investissement souvent rentable

Le coût d'une consultation préalable ou d'une négociation du bail est généralement faible au regard des enjeux économiques représentés par un engagement de neuf années ou davantage.

Une simple clause relative aux travaux, à la destination des locaux ou à la cession du bail peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'impact financier au cours de la vie du contrat.

Faire relire un bail commercial par un avocat constitue donc moins une dépense qu'un investissement destiné à sécuriser durablement l'exploitation du fonds de commerce.

L'accompagnement de Novlaw Avocats pour la négociation des baux commerciaux

Le cabinet Novlaw accompagne régulièrement commerçants, restaurateurs, hôteliers et exploitants de bars dans la négociation de leurs baux commerciaux partout en France.

L'intervention du cabinet porte notamment sur :

• la rédaction et la négociation du bail ;
• l'analyse des clauses stratégiques à vérifier ;
• la répartition des travaux et des charges ;
• les clauses résolutoires ;
• les clauses d'indexation ;
• les autorisations administratives et les activités réglementées ;
• la cession du fonds de commerce.

La force de Novlaw réside également dans sa pratique quotidienne du contentieux commercial. Cette expérience permet d'identifier immédiatement les clauses susceptibles de générer des litiges plusieurs années après la signature et de sécuriser durablement la relation locative.

Maître Baptiste Robelin est spécialisé en bail commercial et accompagne aussi bien les locataires que les bailleurs.

Il a notamment l’habitude d’intervenir dans des procédures commerciales pour :

-       demander la requalification d’un bail dérogatoire en bail précaire ;

-       demander la résolution judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations ;

-       demander l’acquisition de la clause résolutoire en référé ;

-       faire sanctionner le bailleur pour manquement à son obligation de délivrance, notamment pour les restaurants sans extraction.

Quels sont les honoraires de Novlaw pour la relecture ou la négociation d'un bail commercial ?

Le coût d'intervention d'un avocat en matière de bail commercial dépend principalement de la complexité du dossier et de l'étendue de la mission confiée.

Chez Novlaw Avocats, les honoraires pour l'analyse et la relecture d'un bail commercial débutent à partir de 950 € HT. Ce montant peut ensuite évoluer en fonction de plusieurs critères, notamment :

• la longueur et la complexité du bail ;
• le montant du loyer et les enjeux financiers de l'opération ;
• la présence de clauses particulières (travaux, garantie, destination, exclusivité, terrasse, extraction, autorisations administratives, etc.) ;
• la nécessité de négocier directement avec le bailleur ou son conseil ;
• l'existence d'un protocole d'accord, d'une promesse de bail ou d'actes annexes ;
• la spécificité de l'activité exercée, notamment dans les secteurs de l'hôtellerie, de la restauration et des débits de boissons.

Un devis personnalisé est systématiquement communiqué avant toute intervention afin de garantir une parfaite transparence sur le coût de la mission.

L'expérience démontre qu'une analyse préalable du bail permet souvent d'identifier des risques ou des coûts potentiels très supérieurs au montant des honoraires engagés. Une clause défavorable relative aux travaux, à la destination des locaux, à l'indexation du loyer ou à la cession du bail peut en effet avoir des conséquences financières importantes pendant toute la durée du contrat.

Le cabinet Novlaw intervient partout en France pour accompagner bailleurs, commerçants, restaurateurs, hôteliers et exploitants de bars dans la négociation, la rédaction et la sécurisation de leurs baux commerciaux.

FAQ - Tout savoir sur le règlement des frais d'un bail commercial

Qui paie les frais d'avocat pour un bail commercial ?

‍En principe, chaque partie paie son propre avocat. Toutefois, les parties peuvent convenir que le locataire remboursera les honoraires de l'avocat du bailleur.

Le bailleur peut-il imposer au locataire de payer les frais de rédaction ?

‍Oui. En matière de bail commercial, la répartition des frais est librement négociée entre les parties.

Le locataire doit-il avoir son propre avocat ?

‍Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé lorsque les enjeux financiers du bail sont importants.

Combien coûte la rédaction d'un bail commercial ?

‍Le coût dépend de la complexité du dossier, des négociations et de l'intervention éventuelle d'un avocat spécialisé.

‍