Quelles sont les alternatives au bail d’habitation ?
Le droit des locations de logements constituant la résidence principale des locataires est défini principalement par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La loi rappelle en son article 1 que le droit au logement est un droit fondamental. En effet, le droit au logement a une valeur constitutionnelle puisqu’il est inscrit dans le Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946. Il est également protégé dans de nombreuses conventions internationales (Charte sociale européenne, Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, Déclaration universelle des droits de l’Homme…). Que dis la loi concernant le
Bail commercial : les indices ICC, ILA et ILC en hausse au 2e trimestre 2023
Fait notable en matière de bail commercial au 2e trimestre 2022 : les indices d’encadrement du loyer connaissent une hausse très significative, et ce qu’il s’agisse de l’indice des loyers commerciaux (ILC), l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), mais également de l’indice des coûts de la construction. S’agissant de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), à 130,64, enregistre une hausse de 6,51 % sur un an (Informations rapides de l’INSEE n° 243, 26 sept. 2023), ce qui représentera à n’en pas douter un coût significatif pour les preneurs
Le locataire a-t-il le droit de céder son bail commercial ?
Le locataire d’un bail commercial est-il autorisé à céder son droit au bail ? Le bailleur peut-il interdire au locataire de céder son fonds de commerce ? Les clauses restreignant la cession du fonds ou du bail commercial sont-elles autorisées ? Découvrez les règles essentielles à connaître en matière de cession de droit au bail et cession de fonds de commerce. Différents modes de cession du droit au bail Le bail commercial étant un élément essentiel de son fonds de commerce, dont la valeur est parfois très importante, il n'est pas rare que le
Infiltrations d’eau dans un local commercial ? Bail Commercial et Obligations
LE PRENEUR PEUT-IL SE PRÉVALOIR D’UNE EXCEPTION D’INEXÉCUTION EN CAS D’INFILTRATIONS D’EAU DANS LES LOCAUX LOUÉS ? Un arrêt intéressant de la 3e chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3e, 6 juill. 2023, FS-B, n°22-15.923) est l’occasion de revenir sur les conditions dans lesquelles le preneur peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas régler le loyer du bail commercial. En l’espèce, des infiltrations d’eau dans le local ne constituent pas un motif légitime de non-paiement du loyer si elles ne rendent pas le local impropre à sa destination. Revenons sur les principes essentiels au fondement
L’exclusivité donnée à une agence immobilière interdit au vendeur de publier lui-même une annonce pour le commercialiser
On sait qu’un vendeur peut confier son bien à vendre à une agence immobilière, avec une clause d’exclusivité. Concrètement, cela implique que seule cette agence immobilière aura la possibilité de commercialiser ledit bien et de tenter de trouver un acquéreur, et ce, pendant une période donnée (trois mois). On retrouve ce type de clause dans la plupart des mandats d’agence immobilière, que ce soit pour la vente d’un appartement, d’une maison, ou encore d’un fonds de commerce. Portée de la clause d’exclusivité prévue dans un mandat d’agence immobilière Lorsque le mandat de
La pratique du prépaiement est-elle légale pour les restaurants ?
De plus en plus de restaurateurs ont recours à ce type de pratique pour éviter de subir une perte de chiffre d’affaires lorsqu’un client réserve une table : prendre l’empreinte de la carte bancaire et facturer une somme si le client ne se présente pas sans annuler. Cette méthode, pour lutter contre ce que l’on appelle le « No Show », est de plus en plus utilisée en matière de restauration. Certaines plateformes dédiées aux restaurateurs, telles que ZenChef, encouragent son utilisation afin de protéger les professionnels contre les clients indélicats, qui réservent des tables sans se présenter, ni annuler.
Promesse de vente : la clause de dédit n’est pas une clause pénale
Dans un arrêt intéressant du 22 juin 2023, la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer de nouveau sur la qualification juridique d’une clause de dédit insérée dans une promesse de vente (Cass. 3e civ. 22-6-2023 n° 19-25.822). Pour rappel, la clause de dédit est une clause que l’on retrouve très souvent dans les promesses synallagmatiques de vente, par laquelle une partie s’engage à acquérir un bien et l’autre à le céder, à condition qu’un certain nombre de conditions suspensives soient levées. Ce type de promesse est habituelle dans la vie des affaires, que ce soit en matière
Comment changer l’activité de mon bail commercial ?
Le locataire d’un bail commercial n’est pas autorisé à exercer n’importe quelle activité au sein de son local commercial. Il ne peut pas changer l’activité prévue dans son contrat sans avoir préalablement obtenu l’accord du bailleur. Si le bailleur accepte, ce dernier est susceptible de demander une indemnité de déspécialisation ou une augmentation du loyer. C’est la raison pour laquelle il est important de s’entourer d’un avocat expert en bail commercial afin de négocier dans les meilleures conditions un changement d’activité avec le bailleur. Pourquoi changer l’activité d’un bail commercial ? Généralement, le locataire fera
Comment savoir si le loyer de mon bail commercial est trop cher ?
Les locataires d’un bail commercial savent à quel point la question du loyer du bail constitue un point sensible pour la pérennité de leur activité. Un loyer trop élevé est souvent source de difficultés financières et peut constituer un risque de se trouver en état de cessation des paiements. Il est généralement admis que le montant du loyer d’un bail commercial ne devrait pas représenter un taux d’effort supérieur à 10 % par rapport au montant du chiffre d’affaires (en particulier en ce qui concerne l’hôtellerie et la restauration). Mais, indépendamment de ces ratios, il est légitime pour le
Faux avis Google ! Faut-il faire appel à un avocat ?
Faux avis google dans un hôtel ou restaurant : faut-il faire appel à un avocat ? Quel que soit le secteur d’activité (hôtellerie, restauration, tourisme, nouvelle technologie), les professionnels savent à quel point les avis google négatifs peuvent nuire à leur image. L’E-réputation (réputation sur Internet) constitue aujourd’hui un enjeu majeur pour tous les acteurs économiques et peut être synonyme d’une importante perte de chiffre d’affaires. Les dirigeants d’entreprise ne doivent pas rester sans réagir face au fléau des faux avis google et doivent s’entourer d’un avocat expert en diffamation pour défendre la réputation de leur société. NOVLAW
Focus sur la Responsabilité pour Insuffisance d’Actifs
Retour sur trois décisions de la chambre commerciale en 2023 en matière de responsabilité pour insuffisance d’actif La responsabilité pour insuffisance d’actif, prévue aux articles L651-1 et suivants du Code de commerce, constitue un cas de responsabilité civile propre au droit des entreprises en difficulté et plus particulièrement à la procédure de liquidation judiciaire. Lorsqu’une procédure de liquidation judiciaire fait apparaître une insuffisance d’actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion du dirigeant ayant contribué à cette insuffisance d’actif, condamner ledit dirigeant et décider que le montant de celle-ci soit supporté, en tout ou partie, par
Comment demander la requalification d’un bail de courte durée en bail commercial ?
Pour demander la requalification d’un bail commercial de courte durée en bail commercial classique, le locataire doit saisir le tribunal judiciaire d’une demande au fond en indiquant le motif de la demande de requalification. Le plus souvent, le locataire indiquera que le bail de courte durée s’est poursuivi au-delà de trois pour justifier sa demande. Sur ce point, la jurisprudence n’a cessé d’évoluer. La dernière décision de la Cour de cassation (Cass. Civ., 3ème, 25 mai 2023, n° 21-23.007) est clairement favorable au preneur, dès lors qu’elle énonce que l’action en requalification du bail de courte durée en bail
Bail commercial : faut-il une extraction pour une activité de restauration ?
Bail commercial : faut-il une extraction pour une activité de restauration, petite restauration ou restauration rapide ? Avant de signer un bail commercial, les parties doivent vérifier si le local est conforme à la destination prévue, c’est-à-dire à l’activité exercée par le locataire. En cas d’activité de restauration ou restauration rapide, le bailleur et le preneur devront notamment vérifier s’il est juridiquement et matériellement possible d’installer une extraction dans la cuisine du local commercial. Juridiquement, cela veut dire qu’aucune règle légale ne doit entraver la possibilité de faire passer un conduit d’extraction dans l’immeuble. En particulier, le règlement
Tout savoir sur les honoraires d’un agent immobilier
L’agent immobilier a-t-il le droit à ses honoraires si l’une des parties refuse de réitérer la vente ? Il est possible, en matière immobilière, qu’après avoir conclu un compromis de vente, l’une des parties se rétracte avant la signature de l’acte authentique. C’est ce que l’on appelle parfois le « caprice » de l’une des parties. Dans ce cas, l’agence immobilière a-t-elle le droit de percevoir ses honoraires en cas de caprice de l’une des parties à la vente ? I – Quid des honoraires en cas de « caprice » de l’une des parties ?
Quel est le régime de la clause de forclusion ?
Le délai de forclusion est un délai spécial, limité à des actions spécifiques, au-delà duquel il n’est en principe plus possible d’agir, sauf à justifier d’une raison permettant d’obtenir en justice un relevé de forclusion. Si on dénombre un certain nombre de délais de forclusion légaux tel que celui de l’article 1648 du Code civil relatif à l’action de la garantie des vices cachés, s’y ajoutent les délais de forclusion de nature conventionnelle. En effet, selon la Cour de cassation, la clause qui fixe un terme au droit d’agir du créancier institue un délai de forclusion (Com. 26
L’adoption de la loi Anti-Squat
L’adoption de la loi « anti-squat » : quels enjeux pour les propriétaires, les locataires et les squatteurs ? Alors que la proposition de loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été adoptée en seconde lecture le mardi 4 avril 2023 dernier, le Sénat a définitivement voté sans modification, l’entrée en vigueur d’une telle mesure le 14 juin dernier. Ainsi, l’adoption à la majorité de la proposition de loi dite « Kasbarian » par le Parlement à 248 voix favorables sur 339 suffrages exprimés, marque un tournant dans la lutte perpétuelle des propriétaires à l’encontre des occupations illicites. Dorénavant, le texte prévoit d’établir des
Une justice de classe pour les entreprises et les professionnels ?
Pour ne pas demeurer sans effet, la règle de droit doit être appliquée à travers le processus de judiciarisation. Néanmoins, ce processus nécessite des ressources financières pour assurer le règlement des auxiliaires de justice (avocats, huissier, etc.) et les frais liés aux institutions (greffe, timbre fiscal, etc.). Cette situation génère un risque de " justice de classe ", à deux vitesses, entre ceux capables de payer pour assurer leur défense, et ceux n’ayant pas les moyens de financer une procédure, même s’ils se trouvent « dans leur bon droit ». Conscient de cette situation, et au nom du
Bail commercial : le bailleur doit répondre des troubles causés au locataire par ses associés
Un arrêt très intéressant rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation est l’occasion de revenir sur le statut des associés d’une SCI bailleresse, à l’égard du locataire (Cass, Civ, 3, 9 mars 2023, n° 21-21.698) La situation juridique est classique : la plupart des baux commerciaux (voire des baux d’habitation) sont conclus entre le locataire et une société civile immobilière, laquelle détient un immeuble. Or il arrive que les associés de la SCI ne soient pas d’accord les uns avec les autres quant à la gestion de l’immeuble, ce qui peut se solder par un
Comment indemniser le locataire en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance ?
Un arrêt intéressant de la Cour de cassation du 6 avril 2023 (publié sous le numéro 19-14.118) est l’occasion de revenir sur les sanctions applicables en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dans le cadre particulier de la liquidation judiciaire du preneur. Rappelons d’abord les grands principes applicables en matière de bail commercial. L’article 1719 du Code civil énonce que le bailleur est obligé « par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et (…) d'entretenir cette chose en état
La nouvelle loi sur l’occupation illicite des logements
Le projet de loi sur l’occupation illicite des logements vient tout juste d’être adopté en seconde lecture ce mardi 4 avril 2023. Ce texte va permettre aux propriétaires victimes de locataires mauvais payeurs ou de squatteurs d’obtenir plus simplement et plus rapidement leur expulsion. Le cabinet NOVLAW et ses associés Baptiste ROBELIN et Bruno GUILLIER, font le point sur les nouvelles mesures anti-squat et anti-locataires mauvais payeurs. Une confirmation du dispositif d’expulsion rapide des squatteurs Jusqu’en 2020, les délais d’expulsion des squatteurs dépendaient de la nature du bien occupé. La procédure était moins longue
Délai d’appel d’une décision de justice
Introduction Si l’appel est une voie de recours contre une décision rendue par une juridiction de premier degré, permettant de juger une seconde fois un litige, le délai disponible pour interjeter dépend à la fois de l’ordre et de la matière dont émane la décision. En matière civile, une variabilité du délai Lorsque tout ou partie d’une décision de premier ressort d’une juridiction civile de premier degré (tribunal de commerce, prudhomme, tribunal judiciaire) ne donne pas entière satisfaction à l’une des parties, cette dernière dispose d’un délai d’un mois pour saisir la Cour
Le régime de l’indemnité d’occupation du locataire dans un bail commercial
Un arrêt récent de la Cour de cassation du 16 mars 2023 est l’occasion de revenir sur le régime juridique de l’indemnité d’occupation due par le locataire en matière de bail commercial, et les règles relatives à la fixation de son quantum ainsi qu’à la prescription (Cass, Civ, 3, n° 21-19.707). On rappellera qu’à l’expiration du bail commercial, le bailleur et le preneur peuvent se mettre d’accord sur le principe du renouvellement, tout en manifestant leur désaccord sur le loyer du bail renouvelé. Dans ce contexte, les parties ont deux ans pour saisir le Juge des loyers à l’effet
Conseils pour investir dans ses murs professionnels
Avant de commencer, il me parait important de définir l'investissement immobilier commercial : Investir dans de l’immobilier commercial implique l'achat de propriétés commerciales et industrielles telles que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des usines. Avant de vous lancer dans l'achat de vos murs professionnels, il est important de bien réfléchir à votre projet et de vous faire accompagner par des professionnels. En effet, il s'agit d'un investissement important qui nécessite une analyse approfondie de votre situation financière et de votre projet d'entreprise. Acheter ses murs professionnels dans le cadre du développement de son entreprise
Promesse de vente : prêt et montant inférieur de l’acheteur
Promesse de vente : pas de faute de l’acheteur refusant un prêt inférieur au montant maximal prévu La Cour de cassation vient de rendre une décision intéressante, énonçant que l’acheteur d’un bien n’est pas fautif s’il refuse d’accepter une offre de prêt d’un montant inférieur au maximum prévu dans la promesse (Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539). En l’espèce, les faits étaient les suivants : l’acheteur d’un bien immobilier avait souscrit une promesse de vente avec condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire pour un montant de 414.000 euros maximum, sur 25 ans avec taux de 2% hors assurance. L’acheteur n’avait pas
Comment bien investir dans l’immobilier ?
L’investissement immobilier est l’un des moyens les plus populaires pour faire fructifier son capital. Il existe différentes stratégies locatives rentables que l’on peut mettre en place pour tirer profit de son investissement immobilier. Dans cet article, nous allons expliquer ce qu’est l’investissement immobilier, les avantages qu’il présente et les différentes stratégies d’investissement locatif rentable dans l’immobilier. Qu’est-ce que l’investissement immobilier ? L’investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer ou de le revendre à un prix supérieur à celui d’achat. C’est un domaine prisé des investisseurs en raison
