Avocat spécialisé en requalification de bail commercial
Comment demander la requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial classique ?
Votre bail dérogatoire s'est poursuivi au-delà de sa durée légale ? Vous souhaitez obtenir la reconnaissance d'un bail commercial et sécuriser votre droit au maintien dans les locaux ? Notre cabinet d'avocats à Paris vous accompagne dans toute procédure de requalification de bail dérogatoire en bail commercial.
La requalification d'un bail de courte durée constitue un enjeu majeur pour les commerçants, restaurateurs, professions libérales, artisans et entreprises qui souhaitent protéger leur activité et bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux.
Quand faire la demande de requalification ?
Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée, permet au bailleur et au locataire de déroger au statut des baux commerciaux pour une durée maximale de trois ans.
Toutefois, cette dérogation est strictement encadrée par la loi.
Lorsque le locataire demeure dans les locaux à l'expiration du bail sans opposition du propriétaire pendant plus d'un mois, un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux naît automatiquement.
Dans cette situation, le locataire peut demander au tribunal judiciaire de constater l'existence de ce bail commercial.
Notre cabinet intervient régulièrement dans les situations suivantes :
- maintien dans les locaux après l'expiration d'un bail dérogatoire ;
- refus du bailleur de reconnaître l'existence d'un bail commercial ;
- contestation de la durée du bail ;
- remise en cause du droit au renouvellement ;
- délivrance d'une demande de départ des locaux après plusieurs années d'occupation ;
- litiges relatifs aux indemnités d'occupation.
Quels sont les avantages de la requalification en bail commercial ?
La reconnaissance d'un bail commercial offre une protection particulièrement importante au locataire.
Elle permet notamment de bénéficier :
- d'un bail de neuf ans ;
- d'un droit au renouvellement du bail ;
- d'un droit au maintien dans les locaux ;
- d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement ;
- d'une meilleure valorisation du fonds de commerce ;
- d'une sécurisation durable de l'exploitation commerciale.
Une action rapide et rigoureusement préparée est essentielle pour préserver vos droits.
Une jurisprudence désormais très favorable aux locataires
Pendant de nombreuses années, les actions en requalification étaient soumises à d'importantes difficultés liées aux règles de prescription.
La Cour de cassation a progressivement renforcé la protection des locataires.
Par une décision du 25 mai 2023, elle a consacré une solution particulièrement favorable : l'action visant à faire constater l'existence d'un bail commercial né du maintien dans les lieux à l'issue d'un bail dérogatoire n'est soumise à aucun délai de prescription.
Cette évolution jurisprudentielle constitue un levier stratégique important dans la défense des intérêts des entreprises.
Comment Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, vous accompagne ?
Chaque dossier nécessite une analyse approfondie de la situation contractuelle et des preuves disponibles.
Nous intervenons à chaque étape de la procédure :
Audit juridique du bail
Nous analysons :
- le bail dérogatoire initial ;
- les éventuels baux successifs ;
- les dates d'échéance ;
- les quittances de loyer ;
- les courriers échangés ;
- les preuves du maintien dans les lieux.
Constitution du dossier de preuve
Nous réunissons l'ensemble des éléments permettant de démontrer l'existence d'un bail commercial.
Négociation avec le bailleur
Dans certains dossiers, une négociation amiable permet d'éviter un contentieux long et coûteux.
Procédure devant le tribunal judiciaire
Lorsque cela est nécessaire, nous saisissons le tribunal judiciaire afin de faire constater l'existence du bail commercial et défendre vos droits.
Exemples de dossiers de requalification de bail dérogatoire traités par Maître Baptiste Robelin
Maître Baptiste Robelin intervient régulièrement aux côtés des commerçants, restaurateurs, sociétés et investisseurs confrontés à des problématiques de maintien dans les lieux après l'expiration d'un bail dérogatoire.
Dans de nombreux dossiers, l'objectif consiste à faire reconnaître l'existence d'un bail commercial afin de permettre au locataire de bénéficier pleinement du statut protecteur des baux commerciaux.
Obtenir la reconnaissance d'un bail commercial et sécuriser l'activité du preneur
La plupart des dossiers concernent des situations dans lesquelles le locataire s'est maintenu dans les locaux après l'expiration de son bail dérogatoire, tandis que le bailleur a continué à accepter cette occupation en encaissant les loyers ou en laissant se poursuivre la relation contractuelle.
Dans ce type de situation, la reconnaissance d'un bail commercial permet au preneur de bénéficier de nombreux avantages :
- le droit au maintien dans les locaux ;
- un bail d'une durée de neuf ans ;
- un droit au renouvellement du bail ;
- une éventuelle indemnité d'éviction ;
- une meilleure valorisation du fonds de commerce ;
- une sécurisation durable de l'exploitation de l'entreprise.
Des situations parfois plus favorables qu'un bail commercial conclu dès l'origine
Paradoxalement, certains dossiers de requalification peuvent conduire à une situation plus avantageuse pour le locataire qu'un bail commercial signé dès le départ.
En effet, lorsque le preneur se maintient dans les lieux dans les conditions prévues par l'article L.145-5 du Code de commerce, un nouveau bail commercial naît automatiquement.
Le bail dérogatoire disparaît en tant que support juridique autonome.
Toutefois, certaines clauses initiales compatibles avec le statut des baux commerciaux demeurent applicables, notamment :
- le montant du loyer ;
- les modalités de révision ;
- certaines clauses résolutoires régulières ;
- les stipulations conformes aux dispositions d'ordre public.
En revanche, les clauses contraires au statut des baux commerciaux cessent de produire leurs effets.
Un enjeu stratégique majeur : la répartition des charges et taxes
La requalification du bail peut avoir des conséquences financières très importantes.
La réglementation impose désormais un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances pouvant être refacturés au locataire.
De nombreux bailleurs continuent pourtant à réclamer des charges qui ne sont pas valablement prévues par le contrat.
Or, la jurisprudence récente rappelle que :
- le bail dérogatoire expiré ne constitue plus le support juridique des relations entre les parties ;
- le nouveau bail commercial devient le seul contrat applicable ;
- la refacturation des charges et de la taxe foncière nécessite une stipulation claire et précise ;
- dans les ensembles immobiliers multi occupants, une clé de répartition déterminée est indispensable.
À défaut, les sommes réclamées peuvent être contestées et obtenir restitution.
Une opportunité financière parfois considérable pour le locataire
Dans certains dossiers, le bail dérogatoire initial ne prévoit aucune répartition suffisamment précise des charges.
Le locataire bénéficie alors d'un double avantage :
- il obtient la protection du statut des baux commerciaux ;
- il peut échapper au paiement de certaines charges qui n'étaient pas valablement prévues au contrat.
L'enjeu financier peut être particulièrement important, notamment pour les commerces exploités dans des ensembles immobiliers ou des immeubles de bureaux.
Faites analyser votre situation par un avocat en bail commercial à Paris
Chaque dossier est unique et nécessite une analyse approfondie des dates, des clauses du bail et des conditions de maintien dans les lieux.
Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, accompagne les entreprises et commerçants à Paris et partout en France afin de déterminer rapidement si une action en requalification est possible et d'identifier les avantages juridiques et financiers susceptibles d'en découler.
Une étude préalable du bail et des échanges intervenus avec le bailleur permet souvent d'identifier des leviers de négociation ou des droits inexploités.
Questions fréquentes sur la requalification d'un bail commercial
Peut-on demander la requalification plusieurs années après la fin du bail dérogatoire ?
Oui. Depuis la décision de la Cour de cassation du 25 mai 2023, l'action visant à faire constater l'existence d'un bail commercial né du maintien dans les lieux n'est plus enfermée dans un délai de prescription.
Le bailleur peut-il s'opposer à la requalification ?
Oui, mais uniquement s'il démontre avoir manifesté de manière claire et non équivoque sa volonté de mettre fin à l'occupation des locaux.
Quels documents faut-il fournir ?
Le bail initial, les quittances de loyer, les relevés de paiement, les courriers, les échanges électroniques et tout document démontrant l'accord implicite du bailleur.
Besoin d'un avocat spécialisé en requalification de bail commercial à Paris ?
Notre cabinet accompagne commerçants, entreprises, investisseurs, restaurateurs et professions libérales dans tous leurs litiges relatifs aux baux commerciaux.
Contactez-nous afin d'obtenir une analyse juridique personnalisée de votre situation et déterminer rapidement si votre bail dérogatoire peut être requalifié en bail commercial.
Questions fréquentes en
Cession de fonds de commerce
À combien s'élèvent les droits d'enregistrement d'une cession de fonds de commerce ?
Les droits d'enregistrement sont à la charge du cessionnaire et dépendent du prix de cession : jusqu'à 23 000 €, le cessionnaire est exonéré ; entre 23 000 € et 200 000 €, les droits correspondent à 3 % du prix ; au-delà de 200 000 €, ils correspondent à 5 %. Le cessionnaire doit s'acquitter de ces droits dans un délai d'un mois à compter de la date de cession ou de l'entrée en possession du fonds si elle est antérieure.
Comment évaluer la valeur d'un fonds de commerce ?
Les parties peuvent recourir à plusieurs méthodes de valorisation : la méthode dite des barèmes, la valorisation en fonction de la rentabilité du fonds, la méthode par comparaison, ou la méthode de la correction par actif net. Cette étape peut faire l'objet de négociations et il est utile de se faire assister par un professionnel maîtrisant ces différentes méthodes.
Quelles sont les étapes d'une cession de fonds de commerce ?
Une cession de fonds de commerce se déroule en plusieurs étapes successives : l'évaluation de la valeur du fonds, la rédaction des actes (promesse ou compromis de vente, suivi de l'acte définitif), les formalités postérieures à la promesse (purge du droit de préemption de la commune, notification au bailleur si nécessaire, enregistrement de la promesse en cas de promesse unilatérale), les formalités post-cession qui diffèrent selon que l'on est cédant ou cessionnaire, les publications dans un journal d'annonces légales et au BODACC à l'initiative de l'acquéreur, et enfin la période de solidarité fiscale avec séquestre du prix de cession.
Un avocat peut-il accompagner un projet d’hôtel à Paris et partout en France ?
Oui. Maître Baptiste Robelin accompagne les professionnels de l’hôtellerie à Paris et partout en France pour l’ouverture d’hôtels, les reprises d’établissements, les négociations de baux et les créations de sociétés.
Pourquoi anticiper les problématiques sociales dans un hôtel ?
Le secteur hôtelier est fortement encadré par le droit du travail et les conventions collectives du secteur CHR. Une organisation juridique adaptée permet notamment de sécuriser les contrats de travail, les horaires, les CDD d’usage et la gestion du personnel.
Combien coûte juridiquement l’ouverture ou la reprise d’un hôtel ?
Les coûts juridiques dépendent notamment de la taille de l’établissement, du bail commercial, des audits à réaliser, des opérations de cession et des formalités administratives.
Quels contrats doivent être sécurisés lors de l’ouverture d’un hôtel ?
L’ouverture d’un hôtel implique souvent la mise en place de nombreux contrats : contrats de travail, contrats fournisseurs, contrats de franchise, contrats de réservation, CGV et partenariats commerciaux.
Un avocat peut-il accompagner la reprise d’un hôtel existant ?
Oui. Maître Baptiste Robelin accompagne régulièrement les acquisitions de fonds de commerce hôteliers, les reprises d’hôtels, les audits juridiques et les négociations de baux.
Pourquoi sécuriser le bail commercial avant d’ouvrir un hôtel ?
Le bail commercial constitue souvent l’un des actifs les plus importants de l’exploitation hôtelière. Certaines clauses doivent être négociées avec attention : montant du loyer, répartition des charges, travaux, durée du bail, renouvellement et indemnité d’éviction.
Faut-il respecter des normes ERP pour ouvrir un hôtel ?
Oui. Les hôtels sont des établissements recevant du public (ERP) et doivent respecter des règles strictes concernant la sécurité incendie, l’accessibilité, l’évacuation et les installations techniques.
Qu’est-ce qu’un hôtel monovalent ?
Un hôtel est considéré comme monovalent lorsque l’immeuble est spécialement aménagé pour une seule activité hôtelière. Dans ce cas, le loyer peut être fixé selon des méthodes spécifiques prévues par le Code de commerce.
Qu’est-ce qu’un bail commercial hôtelier ?
Le bail commercial hôtelier est un contrat permettant l’exploitation d’un établissement hôtelier dans des locaux commerciaux. Il comporte des spécificités importantes liées notamment à la destination des locaux, aux travaux et mises aux normes, aux charges, à la fixation du loyer et au caractère monovalent de l’immeuble.
Quel type de société choisir pour ouvrir un hôtel ?
Le choix de la structure juridique dépend notamment du nombre d’associés, du montant des investissements, du mode de financement, de la stratégie de développement et de la fiscalité recherchée. Dans le secteur hôtelier, les structures les plus utilisées sont généralement la SAS, la SARL, la SASU, l’EURL ainsi que les holdings et SCI dans certains montages.
Pourquoi faire appel à un avocat pour ouvrir un hôtel ?
L’ouverture d’un hôtel implique de nombreuses problématiques juridiques : bail commercial hôtelier, création de société, conformité ERP, droit du travail, réglementation touristique, contrats fournisseurs ou encore autorisations administratives. L’accompagnement d’un avocat permet de sécuriser juridiquement votre projet dès son lancement et d’éviter des difficultés pouvant compromettre l’exploitation de l’établissement.
Quelles sont les obligations du vendeur lors d'une cession de fonds de commerce ?
Le vendeur (cédant) d'un fonds de commerce est tenu à plusieurs obligations : une obligation d'information préalable des salariés si l'entreprise compte moins de 250 salariés ; une obligation de garantie (garantie d'éviction et garantie des vices cachés) ; la remise des documents légaux (bilan des 3 derniers exercices, chiffre d'affaires mensuel, état des dettes) ; et l'obligation de ne pas se réinstaller dans un périmètre concurrençant le cessionnaire si une clause de non-rétablissement a été stipulée.
Que faire si des créanciers forment une opposition sur le prix de cession du fonds de commerce ?
Si des créanciers du cédant forment une opposition sur le prix de cession du fonds de commerce, le prix reste bloqué entre les mains du séquestre (avocat ou notaire) jusqu'à la mainlevée des oppositions. En cas de désaccord sur le bien-fondé d'une opposition, une procédure judiciaire peut être nécessaire pour en obtenir la mainlevée. L'acquéreur, quant à lui, ne peut pas être inquiété si les formalités légales de publicité ont été correctement effectuées.
Qu'est-ce que le droit de préemption commercial ?
Le droit de préemption commercial est un outil à disposition des communes pour lutter contre la dévitalisation des centres villes et assurer le maintien des commerces de proximité. La finalité de ce droit de préemption est donc le maintien ou la réintroduction de la diversité de l'activité économique de proximité.
Peut-on demander un paiement immédiat du prix de cession après la vente de fonds de commerce ?
Non, dans une cession de fonds de commerce, le vendeur ne perçoit pas immédiatement l'intégralité du prix de cession. Il doit patienter jusqu'à l'expiration des délais légaux d'opposition des créanciers (10 jours à compter de la dernière publication légale). Durant cette période, le prix est séquestré par l'avocat ou le notaire. Ce n'est qu'à l'issue de cette période, et si aucune opposition valable n'a été formée, que le prix peut être remis au vendeur.
Parlons de votre projet ou de votre situation
Chaque situation mérite une analyse claire et pragmatique. Le cabinet Novlaw vous accompagne pour sécuriser vos décisions, anticiper les risques et défendre vos intérêts.