Alors que la proposition de loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été adoptée en seconde lecture le mardi 4 avril 2023 dernier, le Sénat a définitivement voté sans modification, l’entrée en vigueur d’une telle mesure le 14 juin dernier.

Ainsi, l’adoption à la majorité de la proposition de loi dite « Kasbarian » par le Parlement à 248 voix favorables sur 339 suffrages exprimés, marque un tournant dans la lutte perpétuelle des propriétaires à l’encontre des occupations illicites.

Dorénavant, le texte prévoit d’établir des sanctions pénales plus sévères en matière de violation de domicile, ainsi que des procédures d’expulsion judiciaires dans l’intérêt de protéger aux mieux les droits inhérents aux propriétaires.

Le Cabinet NOVLAW et ses associés Baptiste ROBELIN et Bruno GUILLIER font le point sur les nouvelles mesures anti-squat et anti-locataires au profit de la protection des propriétaires.

Force est de constater que l’adoption par le Parlement d’une telle proposition législative fait montre d’une volonté, par le législateur, de renforcer la protection des propriétaires lésés par l’occupation illicite de leur logement.

En vertu de l’article 544 du Code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». De fait, le droit de propriété est un droit fondamental, inviolable, sacré et inaliénable prévu par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

C’est en ce sens que les dispositions de la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite s’offrent aux propriétaires de biens immobiliers, occupés ou non par un locataire, comme une garantie renforçant leur droit le plus sacré : le droit de propriété.

L’entrée en vigueur de cette loi permet non seulement de garantir la protection des propriétaires, mais multiplie également les mesures répressives déplorables à l’encontre des intéressés. À cet égard, la loi vise deux types d’occupants illégaux :

• Les squatteurs
• Les locataires défaillants

1. Les squatteurs

Par définition, un squatteur désigne un individu occupant sans droit ni titre, un logement à l’égard duquel il ne jouit d’aucun droit de propriété. Ainsi, le nouveau texte durcit les sanctions en cas de « squattage » d’un logement en portant les peines encourues à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende contre un an de prison et 15 000 euros d’amende auparavant.

2. Les locataires défaillants

Pour rappel, un locataire défaillant appelé plus communément un « mauvais payeur » est le locataire ne satisfaisant pas au paiement du loyer selon les termes convenus. À leur égard, le nouveau texte introduit la création d’un dispositif sécurisant au profit des bailleurs : la clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers.

Il existait jusqu’alors des mesures de garantie permettant au bailleur d’exiger, lors de la signature du bail, un dépôt de garantie ou une caution.

Or, l’adoption de la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite permet d’insérer systématiquement au sein des contrats de bail, une clause de résiliation de plein droit. 

Ainsi, le propriétaire pourra alors y recourir s’il est prouvé que son locataire ne s’acquitte pas de son loyer, avant de procéder dans un second temps à son expulsion.

Soulignons toutefois que la clause pourra être suspendue sur demande effectuée auprès du juge qui pourra suspendre d’office, à la demande du locataire ou du bailleur, ses effets dès lors que le locataire retrouve sa solvabilité et qu’il a repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience.

En cas d’atteinte au droit de propriété, la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite instaure des procédures d’expulsion concevables par voie judiciaire.

1. Pour les squatteurs

Le nouveau texte facilite en effet l’expulsion d’un logement occupé illégalement. Désormais, les squatteurs seront expulsés expressément sans faire appel à un juge dans un délai de :

• 72 heures pour une occupation illicite d’un domicile

• 7 jours pour une occupation illégale de tout autre local à usage d’habitation

2. Pour les locataires défaillants

Le texte lutte également contre les loyers impayés afin de mettre un terme aux procédures d’expulsion sans fin. Ainsi, une fois la décision d’expulsion prononcée par le juge, les mauvais payeurs recevront un commandement de quitter les lieux dans un délai variable.

En cas d’irrespect de la décision d’expulsion, les locataires pourront faire l’objet d’une amende de 7 500 euros s’ils continuent de résider dans le logement. Ils n’auront plus qu’un mois à un an au maximum pour quitter les lieux.

Par ailleurs, la loi Kasbarian ne se cantonne pas uniquement à encadrer les occupations frauduleuses liées au squattage ou aux impayés de loyer puisqu’il introduit également un nouveau type de délit prohibé par le Code pénal : l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel.

Ce nouveau délit incorporé au sein du Code pénal permet d’étendre l’occupation frauduleuse aux logements inoccupés tels que les bureaux, commerce, entrepôt, etc. L’occupation illégale sera alors punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.