Tout savoir sur les honoraires d’un agent immobilier
L’agent immobilier a-t-il le droit à ses honoraires si l’une des parties refuse de réitérer la vente ? Il est possible, en matière immobilière, qu’après avoir conclu un compromis de vente, l’une des parties se rétracte avant la signature de l’acte authentique. C’est ce que l’on appelle parfois le « caprice » de l’une des parties. Dans ce cas, l’agence immobilière a-t-elle le droit de percevoir ses honoraires en cas de caprice de l’une des parties à la vente ? I – Quid des honoraires en cas de « caprice » de l’une des parties ?
Quel est le régime de la clause de forclusion ?
Le délai de forclusion est un délai spécial, limité à des actions spécifiques, au-delà duquel il n’est en principe plus possible d’agir, sauf à justifier d’une raison permettant d’obtenir en justice un relevé de forclusion. Si on dénombre un certain nombre de délais de forclusion légaux tel que celui de l’article 1648 du Code civil relatif à l’action de la garantie des vices cachés, s’y ajoutent les délais de forclusion de nature conventionnelle. En effet, selon la Cour de cassation, la clause qui fixe un terme au droit d’agir du créancier institue un délai de forclusion (Com. 26
L’adoption de la loi Anti-Squat
L’adoption de la loi « anti-squat » : quels enjeux pour les propriétaires, les locataires et les squatteurs ? Alors que la proposition de loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été adoptée en seconde lecture le mardi 4 avril 2023 dernier, le Sénat a définitivement voté sans modification, l’entrée en vigueur d’une telle mesure le 14 juin dernier. Ainsi, l’adoption à la majorité de la proposition de loi dite « Kasbarian » par le Parlement à 248 voix favorables sur 339 suffrages exprimés, marque un tournant dans la lutte perpétuelle des propriétaires à l’encontre des occupations illicites. Dorénavant, le texte prévoit d’établir des
Une justice de classe pour les entreprises et les professionnels ?
Pour ne pas demeurer sans effet, la règle de droit doit être appliquée à travers le processus de judiciarisation. Néanmoins, ce processus nécessite des ressources financières pour assurer le règlement des auxiliaires de justice (avocats, huissier, etc.) et les frais liés aux institutions (greffe, timbre fiscal, etc.). Cette situation génère un risque de " justice de classe ", à deux vitesses, entre ceux capables de payer pour assurer leur défense, et ceux n’ayant pas les moyens de financer une procédure, même s’ils se trouvent « dans leur bon droit ». Conscient de cette situation, et au nom du
Bail commercial : le bailleur doit répondre des troubles causés au locataire par ses associés
Un arrêt très intéressant rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation est l’occasion de revenir sur le statut des associés d’une SCI bailleresse, à l’égard du locataire (Cass, Civ, 3, 9 mars 2023, n° 21-21.698) La situation juridique est classique : la plupart des baux commerciaux (voire des baux d’habitation) sont conclus entre le locataire et une société civile immobilière, laquelle détient un immeuble. Or il arrive que les associés de la SCI ne soient pas d’accord les uns avec les autres quant à la gestion de l’immeuble, ce qui peut se solder par un
Comment indemniser le locataire en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance ?
Un arrêt intéressant de la Cour de cassation du 6 avril 2023 (publié sous le numéro 19-14.118) est l’occasion de revenir sur les sanctions applicables en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dans le cadre particulier de la liquidation judiciaire du preneur. Rappelons d’abord les grands principes applicables en matière de bail commercial. L’article 1719 du Code civil énonce que le bailleur est obligé « par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et (…) d'entretenir cette chose en état
La nouvelle loi sur l’occupation illicite des logements
Le projet de loi sur l’occupation illicite des logements vient tout juste d’être adopté en seconde lecture ce mardi 4 avril 2023. Ce texte va permettre aux propriétaires victimes de locataires mauvais payeurs ou de squatteurs d’obtenir plus simplement et plus rapidement leur expulsion. Le cabinet NOVLAW et ses associés Baptiste ROBELIN et Bruno GUILLIER, font le point sur les nouvelles mesures anti-squat et anti-locataires mauvais payeurs. Une confirmation du dispositif d’expulsion rapide des squatteurs Jusqu’en 2020, les délais d’expulsion des squatteurs dépendaient de la nature du bien occupé. La procédure était moins longue
Délai d’appel d’une décision de justice
Introduction Si l’appel est une voie de recours contre une décision rendue par une juridiction de premier degré, permettant de juger une seconde fois un litige, le délai disponible pour interjeter dépend à la fois de l’ordre et de la matière dont émane la décision. En matière civile, une variabilité du délai Lorsque tout ou partie d’une décision de premier ressort d’une juridiction civile de premier degré (tribunal de commerce, prudhomme, tribunal judiciaire) ne donne pas entière satisfaction à l’une des parties, cette dernière dispose d’un délai d’un mois pour saisir la Cour
Le régime de l’indemnité d’occupation du locataire dans un bail commercial
Un arrêt récent de la Cour de cassation du 16 mars 2023 est l’occasion de revenir sur le régime juridique de l’indemnité d’occupation due par le locataire en matière de bail commercial, et les règles relatives à la fixation de son quantum ainsi qu’à la prescription (Cass, Civ, 3, n° 21-19.707). On rappellera qu’à l’expiration du bail commercial, le bailleur et le preneur peuvent se mettre d’accord sur le principe du renouvellement, tout en manifestant leur désaccord sur le loyer du bail renouvelé. Dans ce contexte, les parties ont deux ans pour saisir le Juge des loyers à l’effet
Conseils pour investir dans ses murs professionnels
Avant de commencer, il me parait important de définir l'investissement immobilier commercial : Investir dans de l’immobilier commercial implique l'achat de propriétés commerciales et industrielles telles que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des usines. Avant de vous lancer dans l'achat de vos murs professionnels, il est important de bien réfléchir à votre projet et de vous faire accompagner par des professionnels. En effet, il s'agit d'un investissement important qui nécessite une analyse approfondie de votre situation financière et de votre projet d'entreprise. Acheter ses murs professionnels dans le cadre du développement de son entreprise
Promesse de vente : prêt et montant inférieur de l’acheteur
Promesse de vente : pas de faute de l’acheteur refusant un prêt inférieur au montant maximal prévu La Cour de cassation vient de rendre une décision intéressante, énonçant que l’acheteur d’un bien n’est pas fautif s’il refuse d’accepter une offre de prêt d’un montant inférieur au maximum prévu dans la promesse (Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539). En l’espèce, les faits étaient les suivants : l’acheteur d’un bien immobilier avait souscrit une promesse de vente avec condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire pour un montant de 414.000 euros maximum, sur 25 ans avec taux de 2% hors assurance. L’acheteur n’avait pas
Comment bien investir dans l’immobilier ?
L’investissement immobilier est l’un des moyens les plus populaires pour faire fructifier son capital. Il existe différentes stratégies locatives rentables que l’on peut mettre en place pour tirer profit de son investissement immobilier. Dans cet article, nous allons expliquer ce qu’est l’investissement immobilier, les avantages qu’il présente et les différentes stratégies d’investissement locatif rentable dans l’immobilier. Qu’est-ce que l’investissement immobilier ? L’investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer ou de le revendre à un prix supérieur à celui d’achat. C’est un domaine prisé des investisseurs en raison
Bail Commercial et Covid
Bail commercial: impossible d’activer la garantie à première demande pour les loyers dus pendant la covid 19 Alors qu’il a été définitivement mis fin à l’état d’urgence sanitaire, les décisions liées à la période de fermeture des commerces pendant la covid-19 ne cessent d’être publiées et les principes qui en ressortent sont toujours aussi intéressants à analyser. La Cour de cassation vient précisément de rendre un arrêt (Civ. 3e, 25 janv. 2023, FS-B, n° 22-10.648) énonçant que la mise en œuvre de la garantie à première demande d’un bail commercial pour garantir le paiement des loyers dus pendant la
Tout savoir sur le bail commercial en quelques minutes
Qu'est-ce qu'un bail commercial ? Un bail commercial est un contrat juridique entre un propriétaire immobilier et un locataire commercial définissant les termes et conditions de la location d'un espace commercial (ce que l’on appelle « le local commercial »). Les baux commerciaux sont généralement prévus pour la location d’espaces tels que des bureaux, des magasins, des entrepôts, des restaurants et des installations industrielles. Le bail commercial précise généralement la durée de la location, le montant du loyer, les modalités de paiement, les conditions de renouvellement ou de résiliation du bail, ainsi que les obligations et responsabilités du
Comment et qui peut donner congé dans un bail commercial ?
La conclusion d’un bail commercial permet à un preneur (le locataire) de bénéficier d’un local commercial pour exercer son activité. Pour de nombreuses raisons, le preneur, comme le bailleur (propriétaire), peuvent vouloir mettre un terme au bail commercial, on appelle cela donner congé. Cependant, il n’est pas possible de donner congé n’importe quand et n’importe comment. Le congé dans un bail commercial est un acte unilatéral qui équivaut à la demande, par l’une des parties au bail, de résiliation ce dernier. Aux termes de l’article L. 145-4 du Code de commerce, un contrat de bail commercial ne peut être
Les règles de concurrence dans la mésentente d’un associé dans une société
Concurrence de la société par un associé : Comment la prévenir ou la guérir ? Mode d'emploi Vous et votre associé avez constitué une société pour développer une affaire commune. Afin d’assurer la pérennité de celle-ci, vous souhaitez aujourd’hui connaître les moyens d’empêcher votre associé de développer une activité concurrente ou de le contraindre à y mettre fin. Il faut d’abord savoir que même si l’article 1833 du Code civil dispose que tout société doit « être constituée dans l'intérêt commun des associés », ce texte n’institue pas pour autant une obligation de
Quelles sont les conditions de validité du commandement de payer ?
Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial, s’il est imprécis, est dépourvu d’effet Le commandement de payer est l’acte par lequel le bailleur sollicite par acte extrajudiciaire le règlement d’une dette de son locataire et vise la clause résolutoire inséré dans le bail commercial. Si le locataire ne régularise pas sa situation dans un délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer, la résiliation est acquise de plein droit et doit être constatée par le tribunal judiciaire (il est précisé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation sur
Peut-on exclure un associé d’une SAS ?
Clauses d’exclusion statutaire des SAS : le Conseil Constitutionnel a tranché La constitutionnalité de la procédure d’exclusion prévue par les statuts d’une SAS en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 227-16 du code de commerce et du second alinéa de l’article L.227-19 du Code de commerce, consacrant la possibilité d’introduire et de modifier des clauses d’exclusions dans les sociétés par actions simplifiées (SAS), aura été prononcée, finalement, sans grand débat houleux. La décision du Conseil Constitutionnel était pourtant très attendue par les praticiens, mais aussi par les nombreuses sociétés
Bail Commercial et Mémoire Préalable
Bail commercial : attention à la prescription en matiere de fixation du loyer ! La Cour de cassation a rendu un arrêt particulièrement intéressant le 25 janvier 2023 rappelant que le mémoire préalable, en cas de litige relatif à la fixation du loyer, n’interrompt la prescription que si la procédure est initiée devant le Juge des loyers (Cour de cassation, 3ème civ, 25 janvier 2023, n°21-20.009). Les faits du litige étaient les suivants. Dans le cadre d’un bail commercial de 12 ans (conclu avec effet au 11 mars 2002) le bailleur avait donné congé avec offre de renouvellement
Que faire en cas de hausse des loyers du Bail Commercial ?
Le Juge des loyers peut-il statuer sur l’étalement des loyers en cas de hausse de plus de 10% dans un bail commercial ? Dans un arrêt très intéressant du 25 janvier 2023 (3e chambre civile, pourvoi n° 21-21.943) la Cour de cassation revient sur les pouvoirs du juge des loyers en matière d’étalement de la hausse du loyer déplafonné. Pour comprendre cette affaire, il convient de reprendre les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce, dernier alinéa, énonçant: « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il
Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?
La plupart des investisseurs misent sur l’investissement dans le logement et tablent, à terme, sur l’augmentation des coûts de l’immobilier du secteur concerné pour espérer une bonne plus-value. Mais on sait aussi que l’investissement dans l’immobilier sur le parc du logement revêt de nombreux défauts : les rendements sont faibles - surtout dans les villes prisées - les obligations qui pèsent sur le bailleur sont nombreuses (rénovations, fourniture de meubles le cas échéant, surveillance des performances énergétiques du logement avec amélioration des DPE éventuellement, etc.). L’époque actuelle rend ce type d’investissement d’autant plus risqué, avec la hausse des taux d’intérêt
La rémunération de l’intermédiaire de vente d’un fonds de commerce
Cession de fonds de commerce : dans quels cas l’agent immobilier a-t-il le droit à sa rémunération ? Dans le monde des cessions de fonds de commerce, il n’est pas rare de voir des intermédiaires de vente proposer leurs services pour trouver un futur acquéreur. Compte tenu de leur travail fourni en vue de cette mission, ces mandataires doivent être rémunérés. Afin d’obtenir ces rémunérations, il faut cependant que le mandataire se plie à certaines conditions. Dans ce type de contrat, il est également essentiel de se poser la question de la charge de la rémunération mais aussi de
Prescription de la demande en requalification en bail commercial
Pour invoquer les dispositions d’ordre public du bail commercial, encore faut-il que le contrat soit qualifié de bail commercial Commentaire d’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 7 décembre 2022 n°21-23.103, par Me Baptiste Robelin On sait que le statut des baux commerciaux prévoit un certain nombre de dispositions d’ordre public, auxquelles il est impossible de déroger dans le contrat. Ces dispositions d’ordre public sont prévues par l’article L. 145-15 du Code de commerce, énonçant que : « Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet
Aides aux boulangers : comment résilier votre contrat de fourniture d’énergie ?
La crise des contrats de fourniture d'énergie inquiètent les boulangers qui crient à la "catastrophe" ! Notre cabinet d’avocats avait été l’un des premiers à s’alarmer de la situation des entreprises du secteur de la boulangerie-pâtisserie, mais également de la restauration (CHR (cafés, hôtels, restaurants)) et des petites et moyennes entreprises de façon générale, face à la hausse des coûts de l’énergie. Comme nous l’avions déjà écrit à l’époque (voir notre article : peut-on changer de fournisseur de gaz ou électricité pour bénéficier du bouclier tarifaire ? ) de nombreux professionnels se trouvent liés par des contrats de fourniture d’énergie à
Les salariés dans le cadre d’une cession de fonds de commerce
Est-il obligatoire de reprendre les salariés dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ? C’est une question qui revient systématiquement en cas de cession de fonds de commerce : est-il obligatoire de reprendre les salariés dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ? Qu’advient-il des salariés si le vendeur refuse de les reprendre ? Est-ce seulement possible ? Le sujet est majeur compte tenu du caractère stratégique de l’optimisation de la masse salariale en matière de bilan d’entreprise, mais également des liens intuitu personae qui existent dans le cadre d’une relation de travail entre un employeur et un employé,
