Dans quel cas le syndic a-t-il besoin d’une autorisation du syndicat de copropriété pour agir en justice ?

Habilitation du syndic de copropriété pour agir en justice : Dans quelle hypothèse une décision de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires est-elle nécessaire pour que le syndic puisse agir en justice ?

Le syndic de copropriété se charge de la gestion et de l’administration d’un immeuble en copropriété pour le compte de tous les copropriétaires. Il est ainsi considéré comme le mandataire et le membre exécutif du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat ayant la personnalité civile, il a donc la qualité pour agir en justice et sera obligatoirement représenté dans toutes les actions judiciaires par le syndic.

En principe, le syndic de copropriété ne peut agir en justice au nom du syndicat sans autorisation préalable d’une décision de l’assemblée générale

L’article 55 du décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 18 septembre 2019, précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice au nom du syndicat. Il pose le principe selon lequel le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans autorisation préalable par une décision de l’assemblée générale à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés conformément à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Preuve de l’autorisation du syndic à agir en justice

Il est à noter que la preuve de l’autorisation donnée par l’assemblée sera constituée par la production du procès-verbal par le syndic, cette décision devant donnée autorisation d’agir dans des termes suffisamment clairs et précis, notamment s’agissant de l’objet précis de l’autorisation. Une autorisation d’agir en juste pour résiliation d’un bail ne donne pas autorisation pour une action en nullité. Le syndic pourra cependant engager toutes les actions qui vont dans l’intérêt de l’objectif de l’habilitation donné par le syndicat, mais uniquement dans cet intérêt.

Exemple d’action en justice du syndic nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale

L’autorisation de l’assemblée générale est donc nécessaire pour agir contre un copropriétaire auteur d’une infraction au règlement de copropriété ou encore contre un tiers ayant porté atteinte aux droits du syndicat.

Pour exemple, l’action du syndic en remboursement d’une facture de travaux contre un copropriétaire est une action en réparation du préjudice causé par violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes et non une simple action en recouvrement de créance. Elle nécessite ainsi une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3e, 2 oct. 2013, FS-P+B, n° 12-19.481).

L’action du syndic en remboursement de sommes qu’il estime indument payées au titre de la réparation de canalisations, et qui supposait au préalable d’apprécier qui devait prendre en charge les travaux, nécessite une autorisation de l’assemblée générale (Civ. 3e, 3 dec. 2015, 14-10.961).

Les exceptions à l’exigence d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour l’action en justice du syndic

Cependant, le législateur a prévu des exceptions à l’exigence de l’autorisation de l’assemblée générale, pour des motifs tenant notamment à l’urgence ou à la nécessité de préserver les intérêts financiers du syndicat des copropriétaires.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 18 septembre 2019, précise « qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L 615-6 du code de la construction et de l’habitation. »

Les actions en recouvrement du syndic

Une autorisation de l’assemblée générale n’est donc pas exigée pour les actions en recouvrement de créance. Dès lors, le syndic de copropriété peut engager une action en recouvrement de charges impayées contre un copropriétaire débiteur sans avoir besoin de l’autorisation de l’assemblée générale.

Mise en œuvre des voies d’exécution forcée du syndic

De même, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée telles que la saisie-attribution ou la saisie-vente n’exige pas une autorisation accordée par l’assemblée générale. Cependant, une poursuite visant la saisie d’un lot en vue de sa mise en vente ne peut être introduite qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale.

S’agissant d’un syndic ayant obtenu une condamnation définitive sous astreinte au profit du syndicat, l’action en liquidation de l’astreinte ne constitue pas la mise en œuvre d’une voie d’exécution. Une autorisation de l’assemblée générale pour que le syndic agisse en liquidation de l’astreinte est alors nécessaire (Civ 3, 20 déc. 2000, n° 99-15236).

Les mesures conservatoires et les mesures relevant des pouvoirs du juge des référés

Les mesures conservatoires telles que l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, ou les requêtes en désignation d’huissier, de même que les demandes qui relèvent du juge des référés comme par exemple la demande de suppression sous astreinte de travaux irréguliers constituent également des exceptions légales à l’exigence d’autorisation de l’assemblée générale.

Ces actions sont généralement guidées par l’urgence, afin de prévenir un dommage imminent ou afin de faire cesser un trouble illicite. Par exemple, le syndic peut saisir le juge des référés lorsqu’un copropriétaire fait effectuer sans accord préalable de la copropriété des travaux affectant les parties communes pour que les travaux soient interrompus et qu’il soit procédé à une remise en l’état dès lors qu’il s’agit de la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble (Civ 3e, 15 févr. 2018, F-P+B, n° 16-17.759).

Les actions intentées contre le syndicat de copropriété

Le syndic sera compétent pour défendre aux actions intentées contre le syndicat sans accord en amont de l’assemblée générale. Un arrêt récent vient par ailleurs préciser que « le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour former une demande en garantie contre l’assureur du syndicat. » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, no 19-10887).

Les saisines du président du tribunal judiciaire

Une autorisation n’est pas non plus nécessaire pour les saisines du président du tribunal judiciaire par le syndic dans des hypothèses particulières telles que la désignation d’un administrateur provisoire ou d’un mandataire ad hoc, ou encore dans le cadre d’une procédure de carence.

Les conséquences de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice

En dehors de ces exceptions, une autorisation de l’assemblée générale est toujours nécessaire. L’absence d’une telle autorisation entraine une irrégularité de fond et a pour conséquence l’irrecevabilité de l’action en justice conformément à un arrêt de principe de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 16 oct. 1991, n° 89-17166, P : D. 1992). Une régularisation a posteriori par l’assemblée générale est toutefois possible à la condition qu’elle intervienne avant l’expiration du délai de prescription de l’action.

Une attention particulière doit être apportée à l’article 12 du décret du 27 juin 2019 qui accorde désormais l’option de dénoncer l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice aux seuls copropriétaires.

L’autorisation obtenue en première instance reste valable pour l’appel et la cassation. En effet, lorsque le syndicat de copropriété a été débouté en première instance, le syndic a le droit de faire appel au nom de la copropriété sans avoir à obtenir une nouvelle autorisation de l’assemblée générale.

Dans certains cas, le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier, avec une connaissance du droit de la copropriété, sera nécessaire. N’hésitez pas à contacter notre cabinet NovLaw Avocats !