Renonciation du locataire à son droit au renouvellement

Retrouvez le commentaire de l’arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 25 octobre 2018, par Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial.

Pour la Cour de cassation, le fait pour le preneur de renoncer au droit au renouvellement du bail commercial dispense le bailleur de son obligation de notification de congé pour mettre fin au bail.

Dans son arrêt du 8 avril 2010, la Cour de cassation a affirmé que le locataire ayant valablement renoncé au droit au renouvellement de leurs baux commerciaux, ces derniers avaient cessé de plein droit au terme fixé sans que les bailleurs aient eu à notifier un congé.

En l’espèce, une société d’exploitation de résidence de tourisme a conclu des baux de 10 ans soumis au statut des baux commerciaux avec les propriétaires de 6 appartements, tout en renonçant au bénéfice du droit au renouvellement, afin de permettre aux bailleurs de retrouver la jouissance de leurs biens à l’échéance des baux. Au terme des baux, la société locataire refusant de restituer les clés, les bailleurs l’assignent devant le juge des référés afin d’obtenir son expulsion.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence accueille la demande d’expulsion faite par les bailleurs en considérant que le congé est inutile dès lors que le locataire à renoncer au renouvellement du bail et que par conséquent, l’occupation des appartements par la société locataire constitue un trouble manifestement illicite.

Face à cette décision, la société locataire se pourvoit en cassation en reprochant à la Cour d’appel d’avoir estimé que le congé était inutile pour déduire que l’occupation des lieux constitue un trouble manifeste alors que selon l’article L 145-9 du Code de commerce et l’article 909 du Code de procédure civile, il ne peut-être mit fin au bail commercial que par un congé.

Saisie du litige, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la société locataire  aux motifs qu’ “ayant constaté que la locataire avait valablement renoncé au droit au renouvellement des baux et retenu exactement que les baux avaient cessé de plein droit au terme fixé sans que les bailleurs aient eu à notifier un congé, la cour d’appel a pu en déduire que le maintien dans les lieux de la société constituait un trouble manifestement illicite

En matière de baux commerciaux, l’obligation de délivrer un congé intervient à l’approche de la fin du bail. En effet, d’après l’article L 145-9 du Code de commerce, le bail commercial prend fin par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Ainsi, si à l’approche de la fin de la période triennale l’une des parties souhaite mettre fin au bail, elle doit donner congé à l’autre partie, à défaut de quoi, le bail sera tacitement reconduit. L’article L 145-9 du Code de Commerce qui introduit le l’obligation de donner congé ne prévoit aucune exception à cette obligation, lacune que vient combler la Cour de cassation, en validant la fin d’un bail intervenue en absence de congé.

En effet, tout locataire d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement à l’échéance de son bail, à moins que lui ou son bailleur souhaite y mettre fin. En l’espèce , à la signature des baux prévus pour une durée de 10 ans, le locataire a explicitement renoncé à son droit au renouvellement, permettant ainsi aux bailleurs de pouvoir retrouver la jouissance de leurs biens respectifs à l’issue du bail. Une fois le bail arrivé à son terme, la société locataire refuse de restituer à ses bailleurs les appartements loués en estimant que puisque ces derniers ne lui ont pas adressé de congé, le bail s’est tacitement reconduit. Toutefois, pour la Cour d’appel, la délivrance de congé par le bailleur était inutile puisque le locataire avait renoncé au renouvellement du bail.

Face à ces deux thèses qui s’opposent sur la nécessité ou non de la délivrance du congé pour mettre fin au bail dans le cas où le locataire a renoncé au renouvellement de bail, il convient de rappeler le rôle que joue le congé dans un bail commercial.

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le congé intervient à l’approche de l’échéance du bail, il permet au locataire ou au bailleur d’informer son cocontractant de son désir de mettre fin au bail. En l’espèce, les baux ont été conclus pour une durée de 10 ans et la société locataire a expressément renoncé à son renouvellement, ce qui signifie que quoiqu’il advienne, les baux prendront fin au terme des 10 ans. Dans cette logique, il n’était nullement nécessaire pour les parties de se donner congé puisqu’il a été prévu dès le départ que les baux prendraient fin au bout de 10 ans, et qu’à l’issue de ce délai, il n’y aura pas de renouvellement . Dès lors, en occupant les appartements alors que le bail a expiré, la société locataire est considérée comme un occupant sans droit ni titre. Par conséquent, la demande de son expulsion faite par les bailleurs était pleinement légitime. C’est donc à juste titre que la Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel en affirmant qu’ “ayant constaté que la locataire avait valablement renoncé au droit au renouvellement des baux et retenu exactement que les baux avaient cessé de plein droit au terme fixé sans que les bailleurs aient eu à notifier un congé, la Cour d’appel a pu en déduire que le maintien dans les lieux de la société constituait un trouble manifestement illicite”

Dans son arrêt du 8 Avril 2010, la Cour de cassation a eu le mérite d’admettre une exception à l’obligation de délivrance de congé posée par l’article L145-9 du Code de commerce. De cet arrêt, il ressort que dans le cas où le bail commercial est prévu pour une durée déterminée et que le locataire a dès le départ renoncé à son droit au renouvellement, le bail prend fin de plein droit à la date fixée par les parties sans que le bailleur ait à notifier un congé au locataire.